看未來房價走勢，看這幾點就知道了！

面對房價的走向，普通人的眼裡判斷因素可能是這樣的：

而具有邏輯思維能力的人，他判斷房價可以做到這樣，比如：看房價漲跌就參考這四個坐標！

對大部分人來說，分析房價問題太痛苦了。因為要剝離情緒對我們的影響，有違直覺，有違本能。所以，往往會有人高位站崗，或者最低點賣出的例子。這就是為什麼，我們看了這麼多篇文章，依然焦慮的原因。

買房，需要磨練心智。

銀行錢荒不得不繼續上調利率

全國首套房平均利率和二套房平均利率

從融360統計的數據可以看出，房貸利率在2014年二三季度左右見頂，首套房利率此後一路下跌，2016年9月跌至谷底，利率僅為4.41%，相當於基準利率的九折，此後房貸利率開始逐步回升，並且近期加速上升，今年5月份達到了4.73%，約等於基準利率的九六折，與利率最低時點2016年9月相比，利率增加了0.3個百分點，增幅7.26%；二套房利率從頂部下跌至2015年11月，此後穩定在5.40%。

其實，銀行面臨一個相當尷尬的處境。一是基準利率相對還在低位，但實際上貨幣市場資金偏緊。

大概的說，過去幾十年里，除了2013年6月有次大錢荒（據說有銀行放款放不出來，借口說程序發生故障）之外，其次就是現在，商業銀行最難受的時候。

銀行本來就是吃利差的，官方利率和銀行同業拆借利率差額越來越小，銀行靠什麼賺錢？只能通過減少房貸優惠幅度，增加貸款成本了。所以，從利率差額這個角度來看，央媽放水，利用公開市場逆回購、MLF進行流動性管理只能是解決燃眉之急，想要環節資金緊張，必須上調基準利率。

舉個例子，在4月份的時候，天津房首套房貸的平均利率是全國最低的，簡直是良心貸款。

而這兩天，天津建行已經扛不住，首套、二套房貸同時上浮了。從7月14日零時起，建行在天津地區的首套房利率執行基準利率的1.05 倍，二套執行基準利率的1.15 倍，較前均上浮了5%，且幾乎沒有議價空間。

但實際上，未來將會有更多城市的房貸利率上調。這是板上釘釘的事情。

利率對房價漲跌的影響

房價在歷史最高點的時候，房貸利率往往處於最低點。而房價在最低點的時候，房貸利率處於歷史的最高點。

根據易居研究院的數據，我們可以觀察70個大中城市新建商品住宅價格同比增幅與房貸利率的走勢。

比如，2010年上半年，是房價上漲的牛市，數據顯示房價同比增長10%以上，

接下來，是本文的重點。對未來房價和利率的預測。其實準確度多少站長倒不能打包票，只能說，大的趨勢，大家還是要掌握的。

70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅與房貸利率及預測

只要錢荒，銀行只能進一步調高房貸利率。去年銀行放款過多，全國有19萬億的存量房貸，而且房貸利率是打七八折的。按照現在同業拆借的成本來看，如果銀行不上調房貸利率，銀行一定會血賠。

某房地產研究院預測，今年11月的個人房貸利率可能達到5.1%左右。對比前幾輪的加息頻次還有房價的漲跌情況來看，11月份，很有可能出現全國70個熱點城市的房價大規模下跌的情況。

屆時從本輪房貸利率開始上漲的2016年底算起，持續增長時間將達到一年左右，增長0.6個百分點。熱點城市的樓市將延續最近開始的降溫趨勢。國家統計局新公布的5月份70城房價環比漲幅為0.8%，我們認為這一指標將於11月前後下拐，也即房價環比正轉負，並且本輪房價下行的時間預計將比2014年更長。

在這裡說點大實話，目前雖然房價下降了，但是信貸緊張，銀行額度吃緊，開發商要求現金流儘快回籠。房價跌了，但首付變成了五成，七成，甚至全款，老百姓還是買不起房。所以從剛需的角度來說，大家也希望能夠加息。這樣的話，銀行可以多發放新增的住房貸款，資金適當寬鬆一些。

無論如何，限購限貸限售對樓市的直接影響力沒那麼大了，未來房價走勢，信貸會成為主導因素。