樓市「政府定價」來臨

8月2日，廣州出台新規，明確規定，房地產項目不接受政府價格指導的，一律不予核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。

經過這一輪房價暴漲，「政府價格指導」終於又重出江湖。相比於其他城市欲遮還羞的「備案價格」，「政府價格指導」撕掉最後一層面紗，標誌樓市重回「政府定價」時代。

1、之所以說「重回」，是因為在1998年住房市場化改革之前，大多數樓盤都是採取政府定價模式。

1992年印發的《商品住宅價格管理暫行辦法》規定，住宅價格應以合理成本為基礎，有適當利潤，利潤率暫由省、自治區、直轄市人民政府確定。各地所定的利潤水平一般在5－10％之間。

然而，由於房地產開發周期較長，人力成本、物料成本一直都在變動，這一規定缺乏可操作性。加上我國加入WTO之後，市場化就成為主要改革方向，房價逐漸由政府控制變成市場調節。

2008年，全球遭遇金融危機，大多數城市房價下跌，部分仍在堅守「政府指導價」的城市，由於價格調整不及時，導致房價過高，企業怨聲載道。

當時，南京一樓盤因為擅自降價，被當地房管部門認定屬於不正當競爭，遭遇輿論反彈，最後南京「政府指導價」退出江湖。

2009年，四萬億橫空出世，樓市重回上漲渠道，恢復政府指導價的聲音不絕於耳。2013年，包括廣州、北京在內的城市都推出了「備案價」制度，要求新房預售價格不得高於政府備案價。

結果，樓市陰陽合同盛行，樓盤多以「購房合同+裝修合同」的形式規避限價政策進行售房，政府指導價名存實亡。

隨著2014年中國樓市再度陷入政府，政府備案價退出江湖。直到2017年新一輪房價持續暴漲，包括廣州、深圳、南京等在內的絕大多數城市，不僅重新恢復備案價制度，而且全面升級為「一房一價」，「政府定價」。

2、樓市重回「政府定價」時代，究竟是好是壞？

從經濟原理來看，任何一種商品，都受到價格信號調解。需求多了，價格上漲，從而讓供求回歸平衡；需求少了，價格下跌，供需最終也會回歸平衡。

然而，「政府定價」的存在，相當於人為掐斷市場調節的信號，不僅房價數據失真，對政府決策和購房都失去參考意義，而且，政府定價能否壓製紙面上的成交價格，卻壓制不住真實價格。

當真實價格與政府定價之間出現背離，最終結果無非有三種：要麼是開發商通過雙合同加以規避；要麼是尋租、腐敗和監管套利層出不窮；要麼是暫時被抑制的價格，在政策放鬆之後，會出現報復性反彈。

歷史經驗也證明了這一點。

每一次樓市「政府定價」的迴流，都伴隨著雙合同的泛濫。2013年，廣州等地的雙合同讓人印象深刻；2016年以來，在江蘇、廣東等地，「雙合同」幾乎成了樓市公開的秘密。

所謂雙合同，一份是滿足政府定價要求的購房合同，一份是代表住宅實際溢價的裝修合同。由於裝修合同的貸款成本更高，這就導致購房者不僅不能享受到政府定價的好處，而且其首付和利息成本都比之前要高。

有人說，只要打擊雙合同，一切問題都會迎刃而解。事情當然沒有這麼簡單，既然價格信號失真，新房成交價不能體現市場真實供求關係，那麼開發商就會轉而推遲上市時間，延緩開發力度，這隻會讓供給進一步縮減，反而更加刺激房價上漲。

有地方為了防止陰陽合同，轉而推出搖號抽籤制度。搖號抽籤看起來很公平，但操縱的空間更大。而且，搖號抽籤，通過人為控制讓名義房價低於真實房價，這就會導致更多潛在購房者蜂擁而至，大家都試圖從中獲得政府主動奉送的溢價空間，只會讓整個樓市更加火熱。

最關鍵的是，行政管制的觸角伸得越遠，監管套利和尋租的空間就越大。當新盤預售證、住宅網簽資格都被人為限制時，會出現怎樣的利益勾連，其實不難想像。

3、過去的歷史經驗早已證明，「政府定價」並沒有讓買房更加輕鬆，反而帶來無數的隱性成本，最終成了未來房價暴漲的助推劑。

既然如此，官方為何還這麼熱衷於「政府定價」？

一個原因是，相比於放鬆土地供給、增加保障房供應這些釜底抽薪的手段，「政府定價」操作起來更加輕鬆，而且不會影響政府從樓市裡獲得的土地財政。

另一個原因是，「政府定價」雖然不能讓房價真正回歸穩定，但至少在統計數字上看起來更好看，從而能夠在形式上完成房價調控的任務，暫時紓解社會公眾的不滿。

然而，正如計劃時代，限制了紅糖的價格，並不會真正讓人人買得起紅糖一樣，現在限制了住宅價格，也不會讓人人都輕鬆買得上房子。這個道理並不難理解。