再買這種房子你就虧大了，國家開始整治了

導語

最近一條新聞「26家中介門店代理「小產權房」被嚴查」，引發熱議。其實，「小產權房」作為頑症多年來在城市中屢見不鮮，小產權房涉及的利益群體之龐大，也超出了人們的想像。這次，北京住建委關停26家代理「小產權房」的中介門店，會觸發全國連鎖反應嗎？

新增「小產權房」將被嚴控

目前，北京市官網嚴查「小產權房」的舉措，是否意味著官方將對「小產權房」有進一步動作？中原地產首席分析師張大偉在接受中新經緯客戶端採訪時指出，從官方的態度來看，今後，新增「小產權房」將被嚴控。

張大偉指出，實際上，「小產權房」一直以來都是違法交易，「小產權房」本身不存在購房交易，即不需要在北京市住建委官網上進行備案，也不需要官方做產權的審批手續。多數的「小產權房」交易都是買方與村委會和個人私下籤訂的協議，「這也正是它不能夠被完全清理的主要原因。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端表示，政府嚴控「小產權房」是十分必要的，當前的清理思路也比較明確。對於不願意整改的「小產權房」、以及整改難度大的「小產權房」要禁止交易，不允許在市場上進行流通，「可以說，小產權房的清理難度要高於商住房。」

業內人士對「小產權房」的看法

張大偉：

「無論是北京還是全國各地，「小產權房」的體量都比較龐大，為此，今後除了要杜絕新增「小產權房」以外，隨著法律法規的完善，對於「小產權房」存量房的處理會有相應的管理辦法，「對於存量小產權房，很多都是歷史遺留問題，因此不可能一拆了之。」

嚴躍進：

對於大體量、大片區的「小產權房」來說，如何處理要看後續該區域的土地規劃。如果土地用地不緊張，可以因勢利導，進行大型社區的改造，但必須要求這些業主補地價、交罰金。對於其他零散的「小產權房」，則需要以違章建築的方式進行拆除。同時，要求中介機構不能代理和發布此類房源。

什麼是小產權房？

小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做「鄉產權」，又叫「小產權」。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

小產權房有哪些類型

1、通常意義上的小產權房：佔用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。（這個是最常見的）

2、限制銷售的小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛的不完全產權房。

3、軍產房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱「軍產房」。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

小產權房的特點

相對於所謂的「大產權房」，小產權房的特點還是十分明顯的：

1、價格優勢明顯：

小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位於城市郊區或遠郊區，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，於是土地建設成本極低。

2、產權不完整：

國家不承認並不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。並且，依照相關法律法規規定，小產權房買賣合同屬於無效合同，並不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。

3、不合法性：

小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權或村集體組織相關證明文件並不具有法律效力。

4、法律風險大：

小產權房在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋「所有權」不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。

看到這裡，你還敢買小產權房嗎？可能還是會有大膽的網友，認為「法不責眾」、「人多力量大」，覺得多人一起購買，在拆遷或賠償時，可以一起抱團，跟發展商或政府談判。

案 例

案例一

獨生子劉某工作後將戶口從農村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先後過世，在老家留有2套小產權房。

劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關負責人表示劉某已不是該村村民，沒有權利出賣該房屋。

分 析

根據相關條例，劉某父母的房屋符合遺產的範圍，劉某作為父母的法定繼承人當然擁有該房屋的繼承權。

但是在繼承後的實際操作中，劉某由於不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案 例 二

城市居民購買小產權房如果遇到拆遷可否獲得補償？

分 析

小產權房一旦涉及到拆遷賠償等，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補償，風險很大。

案 例 三

趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產權房以30萬元的價格賣給錢某。簽約當日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。

一個月後，錢某按照合同約定擬繼續交付後期購房款時，趙某卻反悔了，準備收回房子，把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續履行合同。

分 析

法律法規不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，「小產權房」不具有房屋的所有、轉讓、處分等權利，不能辦理房屋的產權過戶手續。

本案中法院認定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某購房款，駁回錢某要求繼續履行合同的訴訟請求。

綜上所述，無論是宅基地轉讓還是小產權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。若是集體經濟組織內成員間互相轉讓，也應該給自己敲響一個警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經濟損失。