地產內業人：房價會降價「扯淡」

1、說房價會下降被實踐證明是荒謬的

房價問題，要實事求是地講歷史，讓歷史告訴未來。

孟曉蘇說，有很多人用國外完善的房地產市場和純粹的房地產市場角度來看，這個是不了解中國的國情。有不少人說中國的房價這麼貴，老百姓買不起，還拿出最貴的房子和平均工資對比，說是收入房價比。

但是這些人不知道，中國很多老百姓的房子不是拿現在的這個價格買的，你比如說有很多的拆遷戶就沒花錢，有很多現在很值錢的房子是房改房，當時只花了幾萬、十幾萬塊錢就把它買下來了，這部分佔全國的城市住房不少。至於說最後那套商品房，你不知道那套商品房裡背了幾套拆遷戶房子的錢吧？所以這個數據拿出來是烏龍。

這些年說房價會下降的這些人的說法，都被實踐證明是荒謬的。

2、勸年輕人：有條件趕緊買房

房價問題，要實事求是地講歷史，讓歷史告訴未來。這麼多年來房價處於一個上升通道，未來若干年之內還是有上漲空間。不排除中國局部會出現房價下跌的情況，但總體上還是上漲。

有很多人用國外完善的房地產市場和純粹的房地產市場角度來看，這個是不了解中國的國情。有不少人說中國的房價這麼貴，老百姓買不起，還拿出最貴的房子和平均工資對比，說是收入房價比。

但是這些人不知道，中國很多老百姓的房子不是拿現在的這個價格買的，你比如說有很多的拆遷戶就沒花錢，有很多現在很值錢的房子是房改房，當時只花了幾萬、十幾萬塊錢就把它買下來了，這部分佔全國的城市住房不少。

至於說最後那套商品房，你不知道那套商品房裡背了幾套拆遷戶房子的錢吧?所以這個數據拿出來是烏龍。這些年說房價會下降的這些人的說法，都被實踐證明是荒謬的。

我對房價趨勢的看法是三句話：短期看供求，中期看結構，長期看通脹。

「短期看供求」，比如供給側改革裡面土地供給就不足夠，加上現在看起來大城市、一線和部分二線城市商品房供應不夠。

「中期看結構」指的是，到底房屋供應里有沒有足夠的保障房供應，有沒有足夠的各種政策含量的房屋供應，在這方面我看一些地方政府做得到位，一些做得不到位。

「長期看通脹」。房價歸根到底還是一種貨幣現象。全世界的房價都在長期上漲。你看有些國家的房價雖然有漲有跌，但是從長線來看是上漲。

有條件買房的就可以買，因為房價還是在繼續上升的過程之中，我這些年從來不會勸人家不要買，我認為你有需要就儘早買。從長線就能看出來這種財富升值。另外，我們提倡大力發展保障房，包括公租房。有人說願意租，那就要給他們提供更好的租賃條件。

總體上我認為繼續向老百姓宣傳房價會下降是不對的，歷史已經證明了這些觀點的荒謬。要實事求是地講歷史，讓歷史告訴未來。這麼多年來房價處於一個上漲通道，未來若干年之內還是有上漲空間。不排除中國局部會出現房價下跌的局面，但總體上還是上漲。

假如去除了現在行政干預的因素，那麼房價逐漸上漲是平穩的，如果是用政府的這隻手去壓抑它的話，就會顯現出漲漲落落的局面，變成小周期。其實這種作為最終是沒有效果的，反而會浪費大量的行政資源。什麼時候房價會出現明顯的漲落，就是要在二手房為主的市場上才會出現。

3、房地產稅可從小產權房起征

房地產稅是在2003年由中房集團最早提出來的。從1998年啟動房改到2003年的5年時間，居民已經從沒有房子變成有房子，而且我們預見到，今後會出現有的人房子多、有的人房子少的情況。

所以徵收房地產稅就是適應了這個變化，過去老百姓沒有財產的時候你沒有辦法徵稅，有了財產之後就需要徵收這道稅，就是走國際通用的徵稅方式。過去我們不是沒有房地產稅，而是徵收的主要是房產流轉稅。我們當時提倡的就是增加「保有稅」，同時減少「流轉稅」，這應該是房地產稅制改革的一個方向。

現在不征房地產稅會使得兩部分人受害。一是農民，因為政府現在是用廉價征地高價賣，土地收益少量返給農民，多數還用來建設城市，用這個辦法來把城市建設不足的資金補足了。那麼農民的利益多少是被剝奪了。第二是最後買房子那個人群。你看最後把地價拉得高高的，把房價拉得高高的，讓最後買房的群體攤掉所有的城市建設費用，可是原來有房的人就不需要承擔了。

而這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢群體。我們現在是從弱勢群體那兒拿錢來補貼已經有房子的這些群體，這個制度設計就出了毛病。所以按照房地產稅的制度設計，各家都能夠在持有階段出錢，這樣使得城市建設有正常的財政收入，才能有合理的財政支出，應該是這麼一個思路。

4、以房養老：保險公司擔心房價下跌

我在2003年把反向抵押「以房養老」這個產品報送給了溫家寶總理，他當天就批示給了保監會和原建設部的兩位主要負責人。10年之後，也就是2013年國務院重新發文，要「開展老年人住房反向抵押養老保險」試點。經過了三年時間，在北京、上海、廣州、武漢四個城市由幸福人壽把它試點成了。現在投保的已經有108戶，154位老人已經享受到了「反向抵押、以房養老」的好處。

好處是老人一下子有錢了，一般他們所得的資金——每個月的給付金都比他們的退休金要多出來一倍以上，而且房子還是繼續住到終身，保險給付金也供養終身。有的老人得了這麼多錢，重新規劃生活、裝修房子、更換電器、旅遊等，有的老人還拿一部分錢補貼子女。

我相信從長線看，老人普遍生活水平提高了，能延長生命;老人活得越長，房價也會漲得越高，對保險公司來說也沒有太大風險。特別是去年北上廣、今年的武漢房價一漲，保險公司已經沒有危險了。你說再大的風險能夠抵得過北京、上海房價一下子漲了30%~40%?保險公司再怎麼精算也沒想到有這麼大的增長幅度，一下子把未來的風險預期壓低了很多。其他保險公司之所以猶猶豫豫不敢進，就是怕房價跌。所以現在需要更多的保險公司認識到，房價總體還是在漲的。

房價要上漲的看法已經慢慢形成共識。所以我覺得「反向抵押、以房養老」這個產品，未來很可能會成為更多老人的選項，它的發展應當為更多的老人帶來歡樂，讓更多的老人健康長壽地生活，這樣也能夠適應中國迅速老齡化的事實。

5、積極推動房地產政策轉型

孟曉蘇說，這麼多年我不做多少房地產開發，但是更多地關注房地產政策，我是積極地在推動著政策轉型，希望能夠讓大家認識到房地產仍然是國民經濟發展的主引擎。

我就希望能夠在這個行業里儘快建立一個長效機制，讓房地產的發展，包括調控政策能夠儘快地走向規範治理的正軌，不至於再出現大起大落的現象。現在這些政策設計都已經展開了，包括土地制度、房屋供應等。

我覺得下一步的實行只是時間問題，我希望在整個發展過程中減少一些波折。人們能夠從歷史上看到問題以後提高認識，不至於再犯同樣的錯誤。

我們要明確地講出來：房地產仍然是拉動國民經濟發展的主導產業，它的拉動力將會持續若干年。媒體要把它講出來，不要諱莫如深，這樣才能反映經濟發展的客觀實際。