誰才是房價背後真正的推手

近日來一二線城市房價連續下跌，三四線城市房價普遍性上漲等消息甚囂塵上，影響此輪房價的相關因素，已經有許多的大號發過了，在此不再贅述了，今天我們回到最本質的問題也就是人類經濟學上最大難題之一：定價問題。

簡單點說，房地產的定價問題怎麼才是合理的？圍繞這一點，各方都有自己的觀點，我試著從整個供需鏈真相闡述，影響定價的關聯因素有哪些？從這個範疇下看，這將是一個多方博弈，相愛相恨的甲乙丙。

地方政府恨土地太少

一個城市想發展，首要的因素是什麼？人才，城市的繁華與否和人才脫離不了關係。而為了吸引更多的人才，在政策上的首要推動力又是什麼？安居和產業，前者解決了生存問題，後者解決了生活問題。

而，產業和安居的底層邏輯是土地供應，那土地從何而來呢？

土地的獲取基本為兩條路徑

1. 從農業用地、耕地轉化為城市建設用地。從國家的角度來看每年都會有計劃供應的城市建設土地指標，守住18億畝耕地紅線為前提條件，這是中國的客觀需要和國家安全所在。

而從城市的角度出發，一二線城市要調控，三四線城市謀發展是近年來的主旋律，一二線城市經過長時間的發展逐漸形成自己的核心競爭力，城市馬太效應顯現， 大城市往往會吸干周邊的新鮮血液，造血能力極強，小城市發展困難，缺乏吸引力，陷入惡性循環中。

在這種發展不均衡的情況下，國家當然不願意看到這樣繼續發展下去，這時候在人口基數以及土地供給上就要抑制一些需求，大城市做減法，土地供給上就會有權重的分配到各中小城市的土地建設指標上。

一個城市的規劃建設用地是工業用地佔比30%，住宅佔比25%是屬於合理的情況，農村建設用地佔比35%，剩餘的在城市道路、綠化、市政建設上。而最後實質上分配到城市的住宅用地佔比卻只有10%。

在這種失衡的狀態下，一二線城市本就稀缺的土地供應指標，更加稀貴了。

2. 除了本身新增土地資源外，政府可以在原有的建設用地上進行拆遷改造，舊城改造不要指標，原本就是城市建設用地。

而拆遷的基本邏輯是以這個區域的動態房價作為參考指標，如區域的房價10000/平方米，則補償相同價格，巨大的土地成本造出來的房子必然昂貴，反過來高昂的房價又會形成巨大的拆遷成本， 形成滾動式上漲。

供需關係失衡的情況下，物以稀為貴，沒地拿、拿地貴是必然的。

近來一二線城市在土地供應上稀少，價格昂貴，而各大房企紛紛湧入三四線城市拿地的消息也是正面的反應了現實狀況。

開發商恨土地太貴

開發商要生存，土地是生命力，在一二線的地塊供給越來越稀缺的情況下，一個房企擁有多少的土地儲備成為其最主要的核心競爭力，不怕貴就怕沒地拿，地塊貴也就意味著賣著貴。

作為成本思維推動的產物，其生產成本構成貫穿於其中整個運營模式中，我們看下其運營模式基本可以歸納為拿地-開發-銷售三部曲。

首先體現在拿地環節，這一環節產生的成本佔比最大，基本是屬於不可控的範圍下，在政府主導層面就已經形成的巨大土地成本到開發商環節就會形成拍賣制度。

在土地市場供應短缺狼多肉少的情況下，拍賣過程中開發商們經過不斷的加碼角逐，最後價高者得，進一步推高土地獲取成本，而開發商的拿地資本更多是通過各種渠道融資獲取，在這一方面又積累了很大的資金成本。

而後期的可控環節下開發的建安成本以及銷售成本加上各種稅費組成了剩餘的成本配比。

那從這種範疇下看，拿地的成本佔據了主導地位，個別地方甚至達到了喪心病狂的60%，麵粉比麵包貴的言論也是有據可依，而不是空穴來風，那多少是合理的呢，一般情況下地價房價比1/3是較合理的。

每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積，而這就決定此塊地的樓麵價，而理想的情況下房價是樓麵價的2-3倍左右。

如：該土地經過拍賣後的土地獲取成本是1個億，土地面積是10000平方米，容積率是3，則該土地允許建築的最大面積是30000平方米，樓麵價則是3333/平方米。計算公式： 1億÷（10000×3）=3333/平方米，在這個樓麵價的基礎上建成的房價為6000-10000/平方米。

消費者恨麵包太貴

到了消費端這裡，剛需和投資並行，無論房價推得有多高，總會有接盤俠出現，而房價低就未必有人肯接手了，買漲不買跌這個心理因素就不在贅述了，無論是投機炒房還是剛需居住，只要短期內同時湧現大量的需求就會打破平衡進一步推高房價，在這個邏輯下基本可以推斷出房價末端的主推手：

有房才有家，這個概念在中國人的觀念里根深蒂固。長期以來，租房享受不到有房者的同等待遇，房子價值屬性和各種教育資源綁架在一起，市場上租用的房子不到10%，都是買賣流通，租房者與出租者的關係中永遠都是處於弱勢一方。市場亂象，租房者的心態也是短暫之計的辦法，稍有條件就會購房入戶。更加鞏固每個人的購房剛需心理。

金融因素，在貨幣寬鬆下，大量熱錢融入房地產，銀行對房貸基準利率實行高折扣，消費者在買房時利用金融杠杠，以低價格購買高價值商品，甚至有些地方更是實行首付比例2：8，這樣就會致使本身沒有足夠購買能力的人也會去搶購房子，激發大量的購房需求。

再加上房子是為數不多可以抵抗通貨膨脹的物品，投資者正是看中這方面的價值屬性，在房產上投資不留餘力，打破市場上的供需平衡，進而主推房價往高漲。

目前，讓房子回歸基本的居住屬性論調下，金融因素和炒房行為這兩點都得到了不錯的調控，一線城市的房貸基準利率回歸正常，各種限貸限購政策不斷釋放，這樣一來確實是抑制了大部分的需求，但，有人會認為，限購限貸會抑制住合理的自住型需求、改善型需求，造成「誤傷」。

兩害相權取其輕，剎車過程中難免有些「誤傷」，但不這麼做，會有更大的風險出現。

總結

從整個供需鏈條中，可以清晰的看出在每一個環節中房價都有可能會被影響的關聯因素。至此，讓房價回歸合理性，不是單方面的問題，單方面一刀切是解決不了根本的問題，對整個體系進行改革，從根本性上解決問題才是正道。