租購同權後，90後更不願意買房了

7月17日，廣州市政府官網上發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱「方案」），其中第一條就是賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。一時間，關於租購同權的話題沸沸揚揚。

下面我們來細細解讀一下，到底是怎麼回事。

租購同權能撼動學位房嗎？

從字面上理解的話，「租購同權」的意思就是，租房的人可以和買房的人在公共服務方面享受同等的市民待遇，尤其是，租房也能解決了在子女入學方面的問題。

由於資源的稀缺，學位房一直以來都被熱炒。在樓市裡，只要和學位沾邊，價格都要高出一個層次。以北京、上海、廣州等城市為例，房價貴的一大重要原因是附著在其上的優質資源，優質的學校，醫療等資源。這些資源往往具有獨佔性（即按片劃分的擇校體系），也就是說，只有買房子的人，擁有產權的人才能夠享受。

與此同時，廣州的外來人口截至2016年末有534萬人，佔比38%；對於這批外來人口來說，交著不菲的房租，但是卻享受不到市民待遇，其中最突出的就是下一代的教育問題。因此，雖然動輒每平米幾萬的學位房是個巨大的負擔，但是為了下一代的發展，不少家庭還是走上了買房還貸的房奴路。

因此，廣州樓市新政的出台，強調「租購同權」，無疑是給許多外來人員帶來希望和一些城市歸屬感。這可能意味著，即使在廣州沒有房產證，但只要還租得起房，小孩就能享受學位這一公共資源。

看起來，租戶多了權益，但實際上並沒有這麼簡單，這一政策是有明確的條件的：

具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。

也就是說，在滿足戶籍、積分入學、租賃合同登記在案等等條件下，才有可能實現學位房的需求。不少人還擔心，政策一旦放開，如果沒有匹配足夠多的教育資源，學位房對於以租房為主外來人員來說，仍然遙遠的。

90後不願買房

不過，這一政策對如今畢業的、並且成為消費主流群體的90後來說，有了更好的租房而不買房的理由，可能直接導致長租公寓市場更加火爆。

有調查發現，擁有自己住房，仍是90後畢業生的剛性需求，但他們當中只有三分之一接受「為了買房，我願意降低生活質量」；另有超55%的90後畢業生，選擇「如果要背上沉重的房貸，我寧願不買房」。

中國社科院藍皮書顯示，隨著經濟的快速發展和人們租房觀念的改變，尤其是對於更看重個人價值的90後大學畢業生來說，可能成為「不買房一代」。

此外，方案還提出，加大住房公積金對租賃住房的支持力度，提高公積金提取額度。這意味著，不願為降低生活質量而買房的90後畢業生們，可以通過公積金來降低房租壓力。如果租房也能享受同等的市民待遇，90後的買房需求或許不再迫切。

在90後買房與租房觀念改變的條件下，市場上發展長租公寓的熱情或許會進一步高漲。

長租公寓的核心概念，是將單身合租公寓打造成一個年輕人的社交平台，類似於此前火爆的「愛情公寓」，年輕人在租住意外，還能實現交友、社交活動等需求。目前的長租公寓價格在1000-2000不等，一般低於同地段的小區單間價格。

今年3月，支付寶接入蘑菇租房，只要支付寶用戶的芝麻信用分超過650分，就可以在首頁應用服務的第三方提供服務中找到「租房」入口，免除租房押金；萬科今年將把長租公寓作為重要的著力點，主要在核心城市發展；世聯行打造紅璞公寓，發力租房市場；小米創始人雷軍億元投資YOU+國際青年公寓……

包括房地產企業、中介、酒店集團以及許多創業型公司，就已加入了對長租公寓的爭奪，並將目標瞄準90後一代年輕的畢業生。

方案還提出，將通過租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃、允許將商業用房等按規定改造成租賃住房、允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房後出租等手段，增加租賃住房供應，滿足新增住房需求。

在政策對租房的鼓勵下，加之高房價，可能直接影響租房市場將擴容，90後不願買房而集體租住在長租公寓的情景，也將出現在現實里。

實現住房改革的目標

一方面為承租者增加權益，一方面擴大租賃市場房源供應，盤活閑置商業用房，形成增量改革帶動存量優化的效果，最終要實現的，是大城市住房改革。

方案中也提到，整體目標是到2020年，形成政府、企業和個人互相補充、協同發展的租賃住房供應體系，促進大、中、小住房租賃企業蓬勃發展；激發住房租賃市場活力。實現租住者幸福，只是其中的一小部分。

不難看出，政策要改變房屋租賃市場的決心之大。

相較於商品房市場，國內的房屋租賃市場長期處於滯後狀態，房源偏少、承租人權益保障不足，制度不合理等弊端一直存在。

與此同時，大城市的外來人口佔比大。根據中商產業研究院統計顯示，截至2016年末，北京、上海、廣州、深圳常住外來人口數分別為808萬人、980萬人、534萬人、786萬人，所佔比例分別為37.2%、40.5%、38%、66%。

外來人口帶來的租房需求體量還將進一步擴大。鏈家研究院在其發布的《租賃崛起》報告中指出，目前中國的房屋租賃市場規模是1.1萬億，預計到2025年將增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。

因此，要實現住房改革，就必須解決房屋租賃市場的弊端。無論是租購同權還是住房公積金的變化，權益的擴大等於給住房改革找了個良好的切入點。

這一切入點是否會被其他城市參考已不是主要問題，重要的是，一旦有了試點，城市房屋租賃政策會開始重視租戶權益問題。

這一切入點是否能促進房屋租賃市場往良性方向發展，是否能夠確切解決租房者的實際問題，都還有待時間考驗。不過對於普通人來說，多點權益總是好的，因為，多了希望。