【案例解讀】南京硬質合金廠126省道南京段改擴建工程徵收項目案例分析

【導讀】：1995年8月15日，陳1、汪某、陳2、陳3合夥成立南京JYD硬質合金製品廠，2002年，鐵心橋街道馬家店村村委會招商引資，與陳1簽訂《土地租賃協議》。後因126省道南京段改建工程項目，南京JYD硬質合金製品廠被納入徵收拆遷範圍。綜上所述事實，為保證被徵收企業能在徵收拆遷中獲得最為公平合理的補償價值，最大限度地彌補被徵收企業因徵收而造成的巨大損失，針對特殊的企業，我們多用收益法來進行評估。

關鍵詞：南京JYD硬質合金製品廠、徵收拆遷、收益法、評估

【案情介紹】

1995年8月15日，陳1、汪某、陳2、陳3合夥成立南京JYD硬質合金製品廠，主要經營硬質合金製品加工、銷售和機器安裝、調試等業務。2002年，鐵心橋街道馬家店村村委會招商引資，與陳1簽訂《土地租賃協議》。該協議約定，村委會將靠近山邊的荒地5.1畝出租給陳1，租期30年。後因擴大生產需要，陳1等在其取得土地使用權的土地上自建廠房。因126省道南京段改建工程項目，南京JYD硬質合金製品廠被納入徵收拆遷範圍。

126省道南京段改擴建工程項目（即「機場二通道項目」），於2015年12月獲江蘇省發改委批複工程可行性研究報告，批准機場二通道項目立項。截至目前，機場二通道項目尚未取得規劃許可文件，雨花台區政府也尚未發布徵收公告。2015年6月28日，機場二通道項目建設指揮部發布《致「機場二通道」項目建設拆遷企業主的一封信》，該項目開始實際徵收工作。

【北京吳少博律師事務所案情分析】

關於徵收拆遷過程中，選用哪種評估方法進行評估，對被徵收企業徵收補償價值造成的差異問題。根據當地補償安置辦法的規定，徵收方對被徵收企業應當給予的補償包括：（1）被徵收人非住宅房屋價值的補償；（2）裝修及附屬物價值的補償；（3）因徵收土地涉及非住宅房屋造成的設備拆除、安裝和搬遷費用；（4）因徵收土地涉及非住宅房屋造成的停產停業損失的補償；（5）本次拆遷項目對被徵收人給予的補助和獎勵。對徵收房屋價值的補償，應當考慮被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等因素。

在徵收拆遷中，一般徵收方是按照建設部房地產評估規範的五種方法：成本法、收益法、假設開發法、市場比較法、基準地價法之中的成本法來進行評估。超過90%的拆遷項目都是按照成本法來評估的，而成本法評估價值非常低，用收益法評價價值最高。重置成本法以估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，乘以成新率作為被徵收人建築成本的補償價格；市場比較法以估價時點被徵收片區同地段、同用途新建工業用房的交易平均價格為基數，作為被徵收人房屋和土地使用權的補償價格；收益法指通過預測估價對象未來收益並將其轉換為現值來求取估價對象價值的估價方法，該方法以預測收益為導向，以預測原理為支撐，即決定房地產當前價值的不是過去的因素而是未來的因素。

收益法適用於有經濟收益或者潛在經濟收益的房地產估價，不適用於公益性房地產估價。有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產，又叫收益性房地產，主要包括以下幾類：出租型房地產、商業經營性房地產、生產經營型房地產。對於用於出租的寫字樓、公寓、廠房來說，可以用其一年間的房租收入扣除各種成本費用，如修繕費、管理費、保險費、房產稅、利息等，來求取其純收益，再選用適當的還原利率，對此純收益進行還原，從而求得該出租房地產的收益價格。根據不同的評估測算方法，被徵收企業的合理補償金額會被確定在一定的區間範圍內。而我現行法律下，土地所有權性質不構成使用收益法的障礙。為保證被徵收企業能在徵收拆遷中獲得最為公平合理的補償價值，最大限度地彌補被徵收企業因徵收而造成的巨大損失，針對特殊的企業，我們多用收益法來進行評估。因為如果還是按照成本法來評估，顯然是不合適的，會嚴重低估被徵收企業的實際價值。

【北京吳少博律師事務所法律意見】

1、估價的基本事實和法律依據。2002年，鐵心橋街道馬家店村村委會招商引資，與陳1簽訂《土地租賃協議》。該協議約定，村委會將靠近山邊的荒地5.1畝出租給陳1，租期為30年，從2002年10月1日到2032年9月30日。2002年8月，陳1在原廠區內進行擴建。該次建設經馬家店村村委會、鐵心橋街道審批，有《鐵心橋街道新建項目審批表》進行佐證。依照機場二通道項目指揮入戶測量作出的《企業測算表》，南京JYD硬質合金製品廠自建廠房建築面積約為2682.85平方米，另有兩處待定建築面積139.50平方米。南京JYD硬質合金製品廠擬被徵收的土地性質為集體土地。

2、對徵收房屋價值的補償，應當考慮被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等因素，對於無證房屋，以補償被徵收房屋的重置成本價格為宜。

（1）重置成本法測算。根據《南京市徵收集體土地涉及房屋補償安置辦法》第20、21條之規定，徵收土地涉及「非住宅房屋的徵收補償款由原房補償款和區位補償兩部分組成」，原房補償款「按照重置價格結合成新評估確定」。具體計算公式如下：

被徵收房屋價值補償額=重置價×被徵收面積×成新率

（2）市場比較法測算。市場比較法以估價時點被徵收片區地段、同用途新建工業用房的交易平均價格為基數，作為被徵收人房屋和土地使用權的補償價格。具體計算公式如下：

被徵收房屋價值補償金額=同地段、同用途新建工業用房的交易平均價格×被徵收面積×（1房屋狀況修正係數）

（3）被徵收房屋的價值，除考慮房屋本身的價值外，室內裝飾裝修以及附屬物價值補償也應當包括在內。

裝修、附屬物分別按照以下公式計算補償：

裝修補償金額=裝修各項目重置單價×工程量×成新率＋其他項目費用

附屬物補償金額=附屬物各項目重置單價×工程量×成新率

（4）關於搬遷費。依照《南京市徵收集體土地涉及房屋補償安置辦法》第20條「涉及非住宅的......進行貨幣補償」的規定，徵收方應當只提供貨幣補償，故應給予南京JYD硬質合金製品廠因徵收房屋造成的不能搬遷的機器設備的損失、搬遷費用，以及搬遷過程中對機器設備造成損毀補償，不考慮臨時安置費用。

（5）關於停產停業損失。《南京市徵收集體土地涉及房屋補償安置辦法》第2項規定的停產停業損失標準為「不超過徵收補償款5%」的停業補償費用。

（6）根據上述估價，經本所專業律師團隊合理合法評估測算，南京JYD硬質合金製品廠在126省道南京段改建工程項目徵收中，若獲得的徵收補償金介於350.26-798.66萬元，符合《土地管理法》和《南京市徵收集體土地涉及房屋補償安置辦法》中規定的公平補償原則。

【相關知識】

1、重置成本法：以估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，乘以成新率作為被徵收人建築成本的補償價格

2、市場比較法：以估價時點被徵收片區同地段、同用途新建工業用房的交易平均價格為基數，作為被徵收人房屋和土地使用權的補償價格

3、收益法：指通過預測估價對象未來收益並將其轉換為現值來求取估價對象價值的估價方法，該方法以預測收益為導向，以預測原理為支撐，即決定房地產當前價值的不是過去的因素而是未來的因素。