房產糾紛中如何利用「第三人撤銷權之訴」排除交易障礙

本文較多適用於這樣的案例

買方購買拆遷房，約定三年後過戶；

由於房價漲幅較大，賣房產生違約意圖；

為阻止買家起訴要求繼續履行，並達到強制過戶的目的，賣家尋找朋友充當第二個買家（以下稱假買家），以補簽的買賣合同起訴，要求賣家繼續履行，在該場訴訟中兩人配合達成調解或故意讓假買家勝訴，拿到「賣家應配合將房屋過戶至假買家」的法律文書。

如此一來，當真正的買家起訴要求繼續履行時，賣家就會拿出這張判決書，稱「合同已經無法繼續履行，願意承擔違約責任，返還房款」。

這個時候，如果真的買家有足夠的理由相信賣家手中的判決書有以下可疑之處，就可以啟動「第三人撤銷權之訴」，從而達到繼續履行合同，奪回房屋產權的目的。

了解「第三人撤銷權之訴

一、法律依據：

二、簡要理解第三人撤銷權的行使要件：

1、不能歸責於本人的事由：不知道不能;

2、有證據證明：第一證明部分或全部內容錯誤 ，第二證明第三人利益受損；

（為了防止第三人濫用訴訟權利，影響生效判決、裁定和調解書的穩定性和權威性，應當對第三人提起撤銷之訴設定相對嚴格一點的條件）

3、六個月：自知道或應該知道之日起。

三、管轄法院：向做出錯誤判決或裁定的法院提起，一方面提高審理效率，另一方面發揮法院自我糾錯功能。

運用「第三人撤銷之訴」

四、第三人撤銷權之訴能夠成立的幾個主要情形：

（1）當事人惡意串通進行訴訟，損害其利益；　

（2）第三人對原判決、裁定、調解書所處分的財產擁有物上請求權；　

（3）原訴遺漏了必要的共同訴訟當事人，損害了其利益。

很多拆遷房買賣等房價上漲過快引發的惡意違約，都是以第一種情形——惡意串通，通過虛假訴訟獲得司法判決，以阻礙買家實現繼續履行合同、配合辦理過戶的訴訟請求的。

五、第三人撤銷之訴與執行異議的關係

1、二選一的關係：執行過程中得知權利被侵害的，第三人可以選擇第三人撤銷之訴或執行異議來維護自己的權益。

2、對執行法院所作的執行異議裁定不服，認為原裁判錯誤的，可以依照審判監督程序提起再審。

3、執行標的與原裁判無關的，該案外人只能依據本法第二百二十七條的規定，自執行法院作出的執行異議裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

參考案例：(2015)寶民三(民)初字第876號