近日有朋友在群里問，聽說房產稅要開徵了，會影響房價嗎？現在是不是買房的好時機？

我不敢說這是最好的買房時機，因為這要看人和、地利與天時（別問我為什麼次序倒轉，純粹覺得這樣排版順眼……）。

人和——每個人對「最好」的定義不一樣，很多人會對十年前不果斷入手而後悔莫及，但若是時光倒流，回到每平方七八千的年代，你的工資不還是只有五六千嘛……

地利——如果你身在廣州，你應該很清楚廣州的樓價對於北京上海深圳的樓價而言，簡直就是地平線；

天時——關於「房產稅開徵「要從試點城市普及到全國的傳聞，一直在江湖上從沒消停。但個人認為，鑒於信息徵集能力弱以及利益調整阻礙，房產稅的開徵，尤其是個人的房產稅還是比較困難。

再者，開徵房產稅的目的並不是為了抑制房價，房產稅的開徵是一個很系統很複雜的項目（在開發建設、交易還是保有環節開徵？對存量房還是新增房開徵等等），此處省略1萬字……（有興趣歡迎另外約稿……）

不過不容忽視的是，去年7月，財政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上表示，「應該積極推動房地產稅改革」「將義無反顧地去做」，市場關於房產稅的預期一下子又提高了。然而這樣的調調，熟悉國情的你還不知道其中巧妙嗎？

所以，該買買，明天的事，還是後天再擔心吧。

說回正事，今天我們來談談投資性房地產與稅務的那些事。

「以公司名義買房有什麼限制嗎？」

「以公司名義買房可以省稅嗎？」

「以公司名義買房較個人名義有什麼好處嗎？」

最近頻頻接到各路投資達人對上述的踴躍問津，由此展開各種飯局、chat群和各界專業人士crossover的熱烈討論。在國家政策法規方面：

• 個人持有住宅物業在大城市限購，公司持有則沒有限購規定。

• 個人持有物業轉讓可以通過出售、贈與及繼承三種方式過戶。而公司則一般只能通過出售。

既然以公司名義購房沒有限購條件，咱們再試試根據最新的稅法規定稍作總結，和大家一起探個究竟是否省稅。

首先，我們先來對比一下以個人名義和公司名義在房產購入時和轉讓出售時的主要稅負。

舉個例子：

• 現有一投資性房產面積大於144平方米，位於廣州市區內。

• 購入時原值1000萬元，獲得110萬元的增值稅進項發票。

• 持有兩年期間，該房產可獲得住房類出租收入為每月10萬元，合計240萬元（不含稅）。

• 兩年後，房產轉讓價格為1500萬元，房產成新率70%。

（以下總結基於主要稅費估算，忽略印花稅、維修基金、土地使用稅等相關費用的計算。）

在購入房產時

個人和公司的契稅率均為3%，原則上兩者稅費相同。

然而，對於公司名義購入的房產所繳納的契稅，可以作為公司費用在企業所得稅前扣除。再加上營改增後，公司購入房產，可以按11%的稅率分2年抵扣增值稅進項。

因此，在購入環節，對於具有實質性業務的公司，在企業所得稅扣除後及增值稅抵扣後，稅負（凈支出）比個人少，並能達到一定的節稅目的。

在出售房產時

由上表可見，在出售房產環節，公司將產生非常巨大的土地增值稅費用（135萬元）！！如果公司以直接過戶的方式出售房產，無論在購入環節如何省稅省費用那些都是浮雲。

從稅收籌劃角度出發，可考慮通過轉讓公司股權的形式達到轉讓房產的目的，從而避免大量土地增值稅的繳納。然而相關的交易條款考慮將較為複雜——

例如：

• 要考慮由公司單一持有房產還是由兼有實質性經營的公司持有？

• 轉讓時是否可通過分立或資產轉讓的形式？

• 如公司單純持有房產，轉讓時會否被視同不具備經營實質從而無法省稅？

在持有房產過程中

除了購入和轉讓環節，還要考慮房產持有過程中可能產生的稅費問題。以下分兩個情況總結了房產在閑置或自用情況下以及出租情況下的稅負對比。

其中，持有房產包括了閑置、自用、出租三種情況，每種情況的稅負略有不同——

1. 閑置或自用

   個人名義下閑置或自用的房產免徵房產稅。

   公司名義下的房產，如果處於閑置或自用狀態，需要按照房產原值的七成繳納房產稅。按照1000萬元原值的房產計算，企業每年需繳納房產稅8.4萬元。

   如果公司在持有過程中把房產出租，房產稅則按照租金收入的12%徵收。

   另外，與個人名義持有房產相比，公司可按照企業所得稅法的相關規定對房產計提折舊。按照20年折舊年限估算，在公司持有房產的兩年間，相關折舊費用對企業所得稅產生額外的抵減金額可達25萬。

   因此，在綜合考慮企業所得稅相關扣除問題後，對於閑置或自用情況，公司持有房產可達到稅務籌劃的目的。

2. 出租

通過相關稅費的計算對比，由於國家對個人住房租金收入推出一系列優惠政策，公司名義下 的房產在持有過程中通過出租方式需承擔的稅負較高。相比之下，由個人持有更划算。

小結

從上述稅負對比可見，總體來說，以公司名義購入的住房總體稅負還是較個人名義購入要高。

問題是，如何能更省稅？

• 對於有日常業務運作的企業，以公司名義購入房產，既可自用又可出租，還可以為公司帶來增值稅的進項抵扣和折舊等相關費用的企業所得稅前扣除，一舉多得。然而在房產出讓環節卻有個難以逾越的土地增值稅大boss，建議企業可找有經驗的專業第三方諮詢，看看如何幫助老闆們攻克這個難關。

• 對於專門成立公司用以購入房產並打算在短期內出售的方案，由於企業沒有其他收入，在持有房產的過程中並不存在對企業所得稅帶來節稅目的，然而如果通過轉讓企業股權來達到轉讓房產的目標，稅務會比直接轉讓房產要低得多，而有關的股權轉讓條款將相對簡單。然而，稅務局是否真的承認這樣的轉讓方式是轉讓股權，則是一個問號，建議企業應介入有經驗的律師和稅務師對相關風險進行規避。

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