我們到底要不要買房子？

結論就一個：買買買！！！！！！！！！！

1. 房地產是目前中國普通老百姓能參與到的最好的投資渠道；

2. 中國房地產（一線城市），遠沒有到極限，有極大的上漲空間；

3. 有房子，是在一個城市定居並享受該城市相關福利的第一步；

4. 中國的農耕傳統，中國人民對擁有一片土地或者不動產的想法強烈；

5. 中國房地產雖然存在泡沫但是泡沫短時間內並不會破。

中國的城市可以分成4個等級。

一線城市：北上廣深；

二線城市：大部分省會城市和一些發展很好的城市，這些城市一般都有較好的工業化基礎，並且有較強的本地經濟體。

三線城市：一些中等的收入比較好的城市。

四線城市：低收入城市。

房價

中國2003年到2014年房價年增長超過10%

在中國的頂級幾個城市，2003年到2013年的年增長甚至達到了13.1%

2003年到2013年，一線城市每年漲13.1% ，三線城市也做到了年均漲7.9%。1996年到2006年的美國，漲幅還遠低於中國的三線城市。

新建

2003年到2014年之間，中國建造了92.903億平米的居住面積，相當於人均增加了6.875平米。

平均每年中國修建了550萬間公寓。

在2014年，中國有2900萬人從事建築業，佔了城市僱傭勞動力的16%。

作為對比，這個比例在房地產繁榮時期的美國是8%，西班牙是13%。

2011年到2014年 3年間中國建造了42.64億平米，人均增加了3.14平米。

相對應的 2003到2006年，3年間美國建造了14.86億平米，人均5.11平米。

在中國，窮的城市還在蓋房子，富庶的城市已經減緩了建設速度。

存量和空置

中國房產的一個特點就是空置率很高，空置來源於兩個方面（開發商沒有賣的庫存和業主買了沒有居住的空房子），這些加在一起的面積大概有18.58億平米

美國房價崩潰起於2007年 Las Vegas的存量快速的湧入市場，供給的快速提升，帶來了價格的快速下降，直到達到一個新的平衡。

中國的空置率更高，在2008年房產繁榮的美國，有573000套空房子，佔了所有房子的3%。

中國的庫存從 2011年的3.7億平米，到2015年的9.3億平米。增加的庫存主要是三線城市，一線城市庫存從 2879萬平米增長到3623平。三線城市的空房子，從8733萬平米到3億2000萬平米。

2006年美國的人均庫存0.418平米。

2015年中國的人均庫存0.557平米。

空置率從2008年開始飆升，到了2012年，一線城市的空置率達到了20%，二三線城市達到了13%

空置一線城市人均空置1.486平米，其中0.929平米是有業主擁有的，0.557平米是庫存。

二線城市人均空置為3.437平米，庫存和業主所有基本對半開。

三線城市人均空置2.787平米。

貸款

從數據上看，房價的增加並沒有比收入的增長快。如果經濟繼續快速增長，高房價是合理的。

房價是收入的十倍是世界上的公認標準。

2008年在美國維持房地產繁榮的買房者都是年輕人並且全部用了高槓桿，超低利率的貸款。

在美國2008年房產崩盤的時候，房產信貸價值比是90%（這個數值越低越好越安全）。四分之一的美國人民是通過多重按揭，零首付貸款。美國單人購房者的比例極高。2006年的房屋貸款60%是單人購房者。在2005年到2007年售出的新房子中 67%，全部房子的40%的購買人是35歲以下。

中國的情況就大不相同。在中國投資房產的主力是中年人，主要是為了退休準備和小孩子結婚。這批房產的擁有者也是在中國社會中扮演著舉足輕重的作用，並且這種對社會影響較大的人在購房者比例中佔了90%。而這種社會主力在美國購房者中佔了65%。

相對於美國，中國的需要20%以上的首付以及相對於美國更高的貸款利率。

2015年年底，房屋貸款還不足中國當年GDP的 40%，相比較而言，2008年的美國，房屋貸款已經佔到了同年GDP的 99%。

泡沫？

從某些角度看，中國的房地產繁榮是一個比2008年美國崩盤時還要嚴重的泡沫。

1. 價格飆升；

2. 大量新建工程；

3. 極高以及普遍存在的空置率；

但是事實上，並不是像表面表現的那樣。

中國家庭買家都是長期投資，不會價格跌一跌就急著出手，並且， 他們都是低槓桿，也不存在被銀行清算的風險。

中國政府在這裡面起的作用太重了，中國急需城市化，所以中國政府會通過限購等政策來從供給端進行控制。穩住房價。

但是，這樣中國地方政府會失去賣地和稅收這麼一大塊財政收入。

相對於控制房價，經濟體系的穩定性更是一個考慮的要素。

中國的房價其實小規模的崩盤過，溫州和鄂爾多斯的崩盤就是前車之鑒。

中國政府通過巧妙的調控政策來達到一種供需平衡來穩定房地產。

供需關係

中國人民有一個嚴重的問題（尤其是80後），缺乏對市場規則的敬畏，任何產品都要滿足基本的供需關係，就像任何人都要遵守牛頓的三大基本定律一樣。

買房者

房產價格收入比，中國二三線城市超過了8，中國的一線城市超過了10，雖然這個比例要高於2007年崩盤之前的美國，但是中國的投資者還是要比2007年的美國投資者更加明智。因為美國當時的經濟增長速度，遠沒達到中國的經濟增長速度。

雖然說，價格無法脫離價值存在，但是可以通過限購政策，

中國政府通過限購政策來減少需求方，通過降准降息等寬鬆的政策來增加需求方。

供給方

供給方，蓋房子的建築成本是比較低的，平均不足房價的1/3，但是，地價是不可控的。快速的建設速度，和大量的空置單元，供給是相當的充足的。

先說建築成本，由於現在技術的成熟，建築成本所有城市都差不多。2014年 多層建築的均價是每平米1362元，高層建築是每平米1817元。隨著技術的進度，建築成本只會越來越低，但是人力成本最近兩年在一直上升。

賣房子的話， 建築成本一般都是30%以下，一線城市甚至不到15%。

但是，剩下的並不是利潤，因為除了建築成本，在中國，地很貴，並且賣地，房屋交易都要收稅，這個才是成本的大頭。

從2005年到2015年地價翻了5倍，在2015年 北京23385元一平米，上海20620元一平米，熱門城市，比如武漢 4839元一平米，一般二三線城市1000元一平米。

中國政府通過政策來巧妙的平衡市場的供需關係。

作為投資品的房地產

中國人民以儲蓄能力聞名世界，而促進這些儲蓄者湧向房地產的並不是因為從銀行貸款簡單（想對美國，中國貸款成本高得多），而是在中國沒有更好的投資途徑。

過去10年，中國銀行的存款利率幾乎是0，2001年到2016年股票的平均年回報是0，但是同期上海的房地產投資收益平均年化超過了10%。嚴格的資產控制政策，讓海外投資也受到很大的限制。

投資房地產是因為相對於其他地方的機會成本要低太多。

除了投資之外，婚姻需求也是推進了房地產，房子被認為是結婚的必需品。中國人會為他們的孩子買婚房。大量年輕的房主買房子來自於父母的支持。2013年中國的35歲以下的有房者佔了55% ，同期美國的這一比例是37%。

由投資和婚姻的驅動，如果能買得起中人們一般都會去買第二套住房，但是並不會住。對於中國擁有第二套房產的人統計表明，這些人更有錢，受過更好的教育。同比多賺34%，多接受0.9年的教育。這些人的平均年齡49，95%已婚。

中國的投資者都是很成熟並且較富裕的。房地產投資佔了他們投資組合的70%-85%。

對於房地產中國人民是不是過度樂觀？中國的主流購房者的年紀來看，他們見證了中國這麼多年的高速發展，雖然有可能過度樂觀，但是，完全可以理解。

不管是不是過度樂觀，中國中產階級在投資方面對向房地產方面嚴重傾斜。因此房地產價值的一點點變化，會對他們未來的生活產生舉足輕重的影響。

作為享受城市福利門檻的房地產

中國政策裡面不可不提的就是戶口政策。

城市的基建設施，在很大程度上決定了房價，城市基建設施的發展來維持

說到城市基建設施。教育資源和醫療資源高度集中在頂級的大城市中。由於戶口制度，買房子是成為頂級城市的住民的第一步，因此高昂的房價在一定程度上反映了對這個城市未來生活和基礎設施的需求和期望。

一線城市的城市化極高，因此要面對更大量的人口湧入。更高的工資水平，更好的教育，醫療資源，以及相應的社會福利，這些是不可能改變的。

一次，未來一線城市的人口增長速度將遠高於國內平均水平，二線城市由於城市化紅利，會以稍高於全國的平均水平。

政府角色

在中國，將經濟學，都講一個「政治經濟學」，重點就是政治兩個字。

除了供需關係外，中國有一個強勢的政府。中國政府的介入是可以很大程度控制房價。

中國人的命運受政府決策的影響極大。

美國政府在美國的房地產中也是扮演著重要的角色的，在土地控制和國家政策促進了地產業，比如，較低的房產稅，貸款的減免，政府對企業的資助，中央政府和地方政府對房價有著謹慎的控制，因此不能說，美國的房地產是自由放任資本主義（市場經濟的極端情況）的堡壘。

在2000年 70%的房子是國企修建的，到了2013年這個比例降到了13%，雖然如此，政府仍然有強大的控制力。

自從改革開放以來，經濟建設為綱，地方政府的首要目標是提升GDP，而房地產是提升GDP，促進經濟發展的最好手段。理想情況是通過房地產基礎設施建設好了，吸引商業地產和居民，再進一步促進經濟發展。

另一個促使中國政府（尤其是地方政府）傾向於房地產開發的是中國的稅收體系。

中國的稅收體系，只給地方政府留下了非常有限的財政收入。因此地方政府最大的收入來源，因為土地買賣和房屋銷售，政府都會收稅，貢獻給地方財政。有時候賣地的收入可以佔到地方財政收入的40%，這也是地方政府更願意賣地的一個主要原因。

後來中央政府的工作重點變成穩定房地產價格。要求地方政府的主要工作目標是穩住價格。因此地方政府用各種方式來穩定價格。比如通過限購或者補貼，限制或放鬆開發商。但是經濟發展和價格穩定有時候是衝突的事情，通過限購來限制供給穩定價格，其實也限制建築業帶來的經濟增長。

中央政府對供給方的限制，包括限制土地用途（農，工，商，住）。限制住房標準（限制奢侈性住房，限制房屋大小）

對待購買方，政府採用的是謹慎的政策，比如較高貸款利率，為了減少投機行為，限制第二套第三套房子的交易，或者限制5年內不得交易，比如317新政。

美國房地產，美國一直在提高持有成本，而中國在提高交易成本，通過這種方式，來使大家傾向於 買-持有

相對於購房者的謹慎貸款政策，開發商從銀行貸款要容易的多。

銀行的這個傾向 2014年開發商貸款6.2萬億，購房者貸款3.8萬億。

「牧」民

古代以九州之長為「牧」，「牧」是管理人民之意。

說白了中國人民就像羊群一樣，而這套牧羊的管理模式也是政府在和人民長期的互動中摸索出來的。

新區這次炒房就是不理智的一次直接表現，政府畫了一個新區，人就蜂擁而至，正是政府想讓錢去那裡，錢就去哪裡。

只要畫個圈，老百姓就扎堆去了。

中國人民對市場是不理智的，聽到一點好處，蜂擁而上，嗅到恐慌迅速逃離。如果政府不加控制，房產一定會崩盤。

中國的很多經濟行為散戶參與率太高，中國人民記吃不記打。看股市的表現就知道了。

股市的熊市和牛市進行了這麼多輪迴，還是沒有把民眾教育出來。

牛市時的羊群效應，熊市時的恐慌崩盤。

面對，這樣的羊群，政府的政策目的性也很明顯：

來，我讓你們買，把泡沫吹起來，等泡沫吹到一定程度，好了，停止交易了，你們趕緊給我幹活去，把吹起來的泡沫給我填平。政府通過調控手段，穩定住房價。

城鎮化的失敗帶來的資源錯配

這一輪為什麼漲的多，我們是在為過去5年的城市發展的資源配置錯誤買單。資源錯配。

政府的上一個5年計劃，提的最多的一個點就是城鎮化。

歐洲和美國也是各種高度發達的城鎮組成的，這種模式對資源和人口的一次優質分配。

這屆政府一直在倡導的也是城鎮化，政策在這方面的傾斜就體現在供應土地結構上。

居住用地大部分放在三四線城市，一線城市的居住用地大幅縮減，想通過縮小大城市規模，發展中小城市，對人口進行分流，減輕大城市的壓力，同時發展中小城市。

理想是豐滿的，現實卻是骨感的。

有時候，市場的力量太過於強大，即使強如中國政府也沒能扭轉。

由於一線城市基建更完善，更高的工資水平，更好的教育，醫療，更好的社會福利以及公平性，人員依然在快速的像一線城市聚攏。在中國建立星羅棋布的小城鎮的計劃，最終以失敗告終。

而2016年底2017年初的一次瘋長，其實是在為過去5年的錯誤買單。

從歷史的發展來看，目前這個階段最好的模式一定是集中於大城市帶動衛星城這種模式。

更多的人放到一個城市圈裡面，共享一套基建，不用做那麼多小的基建，是一個更合理的規劃。所以應該打造核心城市，創建城市圈。比如最近的京津冀一體化，或者新區。

如果新區成了，可以分流北京的壓力。

畢竟長江以北並不想長江以南有大量的選擇，北方只有一個優質的城市，那就是帝都北京。

北京，北京

北京，中國最好的城市，擁有全國最好的教育資源，醫療資源等基本城市福利。更重要的是，整個北方只有這麼一座超級城市，這些決定了帝都的房價居高不下。

如果按照市場經濟運行，對北京的房價不做任何限制。北京房價一夜之間，可以做到立馬翻三倍。

北京聚集著全國最多的有錢有權勢的人。如果不做任何限制，我們這種普通人是沒有資格買北京的房子的。

其實政府的很多政策都是在保護普通人，這些限購政策更大程度上是對普通百姓的傾斜。

中國過去發展速度極快，如果不通過政策對資源做任何限制，底層人民是沒辦法生活下去的，政府的很多政策其實是在保護弱勢群體，當然了，主要是為了穩定，穩定，穩定。

改革開放30年，經濟的高速發展，創造並積累了大量的財富，而這些財富，集中在了腦子靈活，對市場敏感的少部分手裡。

如果政府不出台對北京房產的限制政策，北京的房地產一夜之間翻倍毫無壓力。

根據北京歷史成交價格的數據，北京的房價漲跌是有一定的周期性的。一般3年一個周期，漲兩年回調一年的節奏。

比如由於過去兩年的全國的經濟狀況不好2015年，2016年政府連續降准降息，或降低首付標準，由於北京的房子總成本很高，稍微調整一下，就是50萬到100萬的空間，其實就是放寬了需求方的入場標準，因此需求方大量湧入，供給和需求通過價格上漲進入新的平衡點。但是，中國人民就像羊群，一下子瘋狂的湧進來，把房價撐的太高了，也就是，把泡泡吹起來了。這個時候，政府馬上來一輪政策逼空，限制需求方入場，意圖也很明顯，不讓泡泡吹的太大破掉收不住，讓價格達到新的平衡，並且讓民眾趕緊去賺錢把吹起來的泡沫填平。

政府的意思就是，北上廣深這一年不允許交易，你們趕緊去給我掙錢，把這個泡沫先給我填上。

317新政之後，4月17日，北京中原地產研究部統計數據顯示，相對於317新政出台的前一周，新房成交減少了66.8%，二手房成交量減少了10%。

但是民眾都學聰明了，都知道這個回調的時間段不適合賣房子。都握著不賣，怎麼能實現回調呢？目前都在等降價的導火索，回調一般會從高槓桿炒房者開始，等到6，7月份，高槓桿炒房者扛不住的時候，會降價出售，撕開一個回調的口子，後面的成交的價格也會還是回落，「房子是用來住的，不是用來炒的」。改善型換房者，這個時間段也是一個出手的好時機，由於更大的房屋總價更大，同樣的回調買房子付出的成本更少，所以改善型換房者也會有意願以一個回調的價格出售。

這個回調，會持續多久呢？

按照北京主流人口的賺錢能力，一兩百萬很多人一兩年就賺到了，因此，一年多一點，這些被政策限制的需求方又達到了入場標準，目前北京可供銷售的商品房，不過30萬套，但是北京能在一年多賺百萬的人又何止百萬，因此，一年多，之後，房價又會有新的一輪上漲。有些人如果現在上不了車，可能就沒什麼機會上車了。

一個城市規模化， 出現了邊際效益遞減。北京不會無限膨脹，所以政府一定要大力發展二線城市，不過，這些並不會造成北京房屋價格的下降。

最後再說個負能量：

2016年北京的民用住宅供地，全部建成三居室，就夠建3000多套。北京在售賣的三居室不超過5000套。

未來的北京三居是奢侈品，四居是夢想。

80後的恐慌感

雖然說，一代人有一代人的劫，80後是運氣不太好的一波人，沒能趕上財富的快速積累。

中國人民的羊群效應和恐慌感，在80後的人身上，體現的淋漓盡致。

不管是接受的教育還是一路被坑過來，這幫人的安全感非常差，因此80後群體羊群效應更強，恐慌感也更嚴重。

目前的房地產在一定程度上全社會對80後的一次洗劫，80後人數多，參與經濟活動又比較晚，沒有趕上創造財富最簡單的幾年，這幾輪房產上漲基本上是對80後的一次收割。

絕大部分生活在北京的70後，比80後早工作5到10年。比如很多70後早早的進入了互聯網行業，吃了一波互聯網的紅利，然後再買房子，再吃一波房地產紅利。如果操作得當，在北京實現財務自由是沒有問題的。

賺錢的機會就像一列高速行駛的和諧號，眼疾手快運氣好，搭上了，很快就賺到錢了，而運氣不好，只能眼睜睜的看著火車從耳邊嗖嗖的高速駛離。

70後或者工作較早的80後們，混得比較好的現在基本上都是位高權重，好坑都被他們佔了。而且他們還正當年，他們又不可能去死。85後或者工作較晚的80後的上升之路被堵的死死的。而更獨立更有市場頭腦的90後，已經衝進了市場。前有堵截後有追兵，80後現在想突圍，很難，可選的方案也越來越有限。

2017年，可能是最後的上車機會了，等調控結束，房地產露出猙獰的面孔繼續一騎絕塵而去。