如何開發旅遊地產？——高贏利旅遊地產的景區策劃規劃方法！

如何開發旅遊地產？——高贏利旅遊地產的景區策劃規劃方法！

熊大尋景區規劃公司/文

熊大尋景區規劃公司近年來發現，中國各城市排名前十的老闆都在投資開發旅遊、都在為投資開發旅遊地產做準備。中國樓市場經歷了黃金十年，目前已風光不在；中國實體經濟經歷了經濟轉型和互聯網大潮的衝擊，目前已舉步維艱。國家經濟在轉型，企業實體也在轉型，互聯網太專業、進入太晚，實體經濟很難賺錢，礦業能源腰桿不硬玩不動，股票市場十進九虧……。未來在哪裡？景區規劃告訴你！

旅遊業是二十一世紀最朝陽的行業，中國已進入中產階級社會，從全民富裕導致全民旅遊，旅遊進入井噴時代！汽車時代的到來，消費社會的形成，玩樂思想的流行，微信炫拍的風靡，讓旅遊進入了史無前例的大爆炸時代！

春江水暖鴨先知，一些先知先覺、實力雄厚的企業率先進入旅遊業，一開始興奮莫名，原來在城市裡搞地產，屁大一塊地天價不說，還要好多人爭來搶去。現在天大的一片地不僅價格低廉，而且無人競爭！中國人都有跑馬圈地、佔地為王的傳統，以旅遊開發名義這一占就是幾千畝上萬畝地！何其輝煌！短期怎麼玩，中期怎麼搞，遠期怎麼算，老闆心裡樂開了花。考察學習了、策劃規劃做了、合同也簽了、資金也到位了，接下來怎麼做？幾乎所有的老闆都該蒙圈了！

因為旅遊業與其他行業完全不一樣！

其他行業是開店經營，店在哪裡吃哪裡；旅遊業是只此一家別無分店，一定要吃全國！

其他行業是同類產品競爭，即同類型的產品才存在競爭。而旅遊業則是全品類競爭，即任何一個景區，你的競爭對手不僅是同類型的景區，更是所有類型旅遊景區的競爭。競爭超級激烈！

再加上傳統的認知是旅遊業投資大、回報慢，如何快速賺錢？城市地產都難於消化，

旅遊地產如何盈利？隨著合同簽定、投資開發在即，這些問題馬上就成為旅遊投資商撓頭的大難題。

熊大尋景區規劃公司自己準備投資雲南姚安縣的古鎮旅遊，因為我們曾經成功策劃炒作姚安，吸引來了姚安第一個外來地產商，熊大尋本人也成為了姚安縣「榮譽縣民」，合作條件很好。但是，我們進去一看，這個引來的浙江開發商投資開發了古鎮，但是連年虧損，古鎮平淡無奇，缺乏賣點。投了一千多年，想四千萬轉給我們，這就不是好項目了。如何迅速盤活古鎮我們有很多辦法，政府也相信我們能起死回生。但被浙江人橫賺三千萬，這種事情我們不幹！最後的結果是，我們退出，古鎮也無人問津，政府也沒有辦法。

這件事是一個教訓，政府在進行旅遊招商時，一定不要急功近利，不是有錢就能玩好旅遊的。發展旅遊的目的是為了打響知名度和吸引大量遊客，不是投資金額的多少，何況很多老闆樂意在房地產上投錢，旅遊絕對是走過場的。好的資源被沒有能力的人把持了，有能力的進不來，這個城市的旅遊發展就徹底被耽誤了。最好的辦法是換屆之後，這種不作為或低作為的旅遊企業，政府一定要想辦法讓他出局。你的一千萬、幾千萬事小，這個城市十幾萬人、幾十萬人的發展事大啊！他的旅遊搞不起來，他就是不誠信，完全是來搞囤地甩賣的奸商，政府也不必對他客氣。實在不行，按真實投資把它收回，重新發牌，請有能力、真心做旅遊的企業來搞。現在大量的浙江老闆在玩這種遊戲，各地方政府一定要注意。

旅遊地產，顧名思義，旅遊在前，地產在後，一定千方百計把旅遊做起來，生地做成熟地，熟地做成寶地，才能開發旅遊地產。現在很多著名景區爛尾或成為鬼樓的旅遊地產項目大部分都是因為沒有按這個規則來做。不要以為在著名景區就可以省了旅遊開發這個環節，著名旅遊景區一般都是國家5A或國家級旅遊名勝風景區，你想在中心區開發是不可能的事。最後拿到的旅遊地產開發用地一定是離景區十幾公里以上，基本上跟景區沒太多關係了！所以，旅遊地產開發商必須在自己的地塊上大做旅遊文章，必須把自己的地塊拿出一大部分來認認真真做旅遊，否則一來就做地產那是天方夜譚！一定老本賠光！

那麼怎麼對這塊土地進行旅遊開發呢？

首先，要研究項目所在地的歷史文化和自然地理特徵，從中找出特點、亮點和賣點出來，找出開發的主題概念出來。這一點聽起來容易，實施起來非常難。很多景區規劃公司和規劃院都會提與地方文化相結合，但絕大多數景區規劃方案和景區策劃方案的文化挖掘都流於形式，流於表皮，不外乎三種形式：要麼把當地建築元素在建築上搞點穿衣戴帽、要麼找幾個民族少女載歌載舞、要麼雕塑碑刻生硬弱智地體現當地歷史，他們既找不到最核心的文脈，又提不出最吸引人的賣點。

熊大尋景區規劃公司認為，旅遊開發不是文化考古，更不是複製歷史，旅遊開發的終極目的是吸引海量遊客、發展地方經濟。所以當地原有的歷史文化只是我們創意的載體，我們一定要在原有文化基礎上大膽創意、大膽策劃，做到意料之外、情理之中、市場之需。創意策划出來的主題概念一定是超越了原有歷史文化，一定是對遊客有巨大的吸引力，一定是來源歷史又超出歷史！只有這樣，項目旅遊文化主題和定位的提煉才是正確有力的。原封不動的複製和雕刻，只能是愚蠢弱智的表現，在當地請幾個熟悉歷史的文人就可以策劃好旅遊了，還要這些景區規劃公司和景區策劃公司做什麼？還要你旅遊地產開發商做什麼？！

其次，在找到正確有力的旅遊定位和主題概念之後，就要把景區所有的旅遊產品和旅遊項目全部圍繞這個定位和主題來創意策劃和開發建設。形成一個統一強大的體系。所有旅遊產品和旅遊項目都圍繞這個定位和主題說話，這樣這個定位和主題才站得住腳，才有強大的說服力。旅遊就是說服，要能說、會說、經得起說，這樣的旅遊景區才會成功。

光這樣統一還不行，還要創意策划出震撼性的旅遊景觀和旅遊項目出來，讓其成為景區的招牌菜，這是旅遊景區開發的核心秘密！這樣的項目有一個足以震撼世人，有一個足以長治久安！這是熊大尋景區規劃公司的一個核心方法。之前全國的同行創意旅遊項目都是做人們聽說過、看到過的項目，完全談不上創意。所以，我們一年要看全國各地的景區規劃方案上百個，幾乎都是千篇一律、千人一面的雷同和相似。可以這樣說，一個上千畝的旅遊景區或者旅遊地產項目，不用看原有的規劃方案，我們閉上眼睛都能猜中90%的「創意」和「思路」。

上個月，熊大尋受邀參加一個飯局，尋甸鳳龍灣兩千畝旅遊地產項目。老總剛想介紹，熊大尋說不用了，我告訴你你們的景區規劃方案上有什麼項目：高爾夫、花海、婚慶婚拍基地、教堂、遊艇、觀光小火車、養生養老康復中心……，老闆愣了，你怎麼知道？是不是看過我們的方案？熊大尋告訴他，不用看，全國的景區規劃項目大概都是這個套路。你白花錢了！你別覺得冤枉，中國99%的景區規劃方案和景區策劃方案都是白花錢！根本沒有動腦筋！老闆按這些方案去開發建設，全國就會有成千上萬個幾乎一模一樣的旅遊景區和旅遊地產項目，結果只有一個，找死！

正確的景區策劃和景區規劃方法是什麼？正確的旅遊投資開發思路是什麼？舉個例子，比如在四川松藩的旅遊地產，熊大尋景區規劃公司怎麼策劃呢？松藩是岷山最高峰雪寶頂的所在地，岷山自古被稱為海內崑崙，上古傳說是天庭所在、神仙居所。加上這裡是松贊干布迎娶文成公主的重要節點城市。所以我們把這個項目定位為「天空之城」，既吻合地理特點，又結合了浪漫愛情。讓我們看一看天馬行空的創意如何緊密結合邏輯嚴謹的商業，成就一個成功的旅遊地產策劃經典：

天空之城定位策劃：

SWOT分析

優勢

項目正對九黃機場大門，也是自駕游必經之地，每年上千萬人流提供項目潛在的人氣。

項目所在為川主廟鎮區，有一定數量的旅遊項目和接待設施。

項目所在地松潘縣歷史文化豐厚，作為旅遊城市其城市建築外觀已有相當品質。尤其松潘作為海內崑崙岷山最高峰雪寶頂所在，神話傳說中的天宮瑤池所在地，這一文化可為我所用，打造極富吸引力的旅遊項目。

劣勢

項目遠離松潘城區，缺乏商業人氣和旅遊配套，如果本身不具備強大的旅遊吸引力和人氣聚集力，勢必造成銷售和招商上的較大壓力。

項目地塊較小，作為旅遊項目缺乏足夠的體量和規模。

機會

松潘作為成九旅遊線中繼站和中轉地，缺乏震撼性的觀光景點、主題酒巴和特色溫泉項目。如果項目能策劃創意出對應的項目，勢必填補松潘及成九旅遊線及九黃旅遊區的功能空白，分流數百萬人流的消費群。

周邊項目藏文化有餘，而特色不足。天宮瑤池文化可作為創意基礎，結合溫泉、酒巴和震撼性建築景觀的填空策略，可做出獨具旅遊吸引力的項目來。另外，松贊干布和文成公主的文化僅體現為雕塑和傳說，松潘作為一代王者衝冠一怒為紅顏之地，如能深挖創作，可把愛情文化體現在項目中，做出愛情主題的旅遊項目來。

如果結合上述兩大機會，打造出一個震撼性的旅遊地產項目來，其主題、外觀和體驗可謂天下無雙！則不僅能分流千萬客流、迅速賣盤，更重要的是能快速形成開發商企業品牌，打響知名度和美譽度，為今後發展創造巨大利好！

威脅

項目遠離旅遊核心區九寨溝，如果核心區有項目率先打造震撼性的觀光景點、主題酒巴和特色溫泉項目。如果我們不抓住上述機會，被人搶先佔有，則勢必讓項目錯失重要發展機遇。

藏文化在周邊項目比比皆是，熟悉產生輕視，遊客期望更加新奇特的文化和項目，松潘除了藏文化，還有兩大文化可深挖：一是天宮瑤池，二是愛情文化。如果被周邊項目捷足先登，則會對位置遠離歷史文化核心區松潘的本案造成屏蔽和困難。

結論：將天宮瑤池與愛情文化合二為一，結合溫泉和酒巴業態打造出一個既填補市場空白，又具有震撼性體驗的旅遊地產項目，在品牌文化和旅遊體驗上佔領制高點。形態上是震撼視覺的天空上的城市即天宮，功能上是超越想像的空中溫泉和愛情酒巴，形成強大的市場號召力，緊緊抓住千萬人潮的旅遊商機。

形象廣告詞：人望天方高！

形象定位：世界奇觀，天空之城

案名：天空之城

促銷口號：天空溫泉，愛情聖地

市場定位：九黃旅遊區旅遊目的地、愛情主題休閑度假區

功能定位：中國唯一天空愛情溫泉旅遊小鎮

定位依據：

一、松潘為四線城市，樓盤遠離松潘，雖毗鄰機場，但缺乏足夠的銷售拉力和購買動力。因此，必須讓樓盤增加足夠的賣點和吸引力。自駕營地不過是常規旅遊配套，還談不上是旅遊項目，本身缺乏魅力和吸引力，很少有人會沖著「自駕營地」千里而來，何況露營者為極少人群，不能帶來足夠的人氣和品牌效應。另外，自駕營地不過為自駕客提供停車露營的場所，門檻過低，周邊沿路的項目都可以做到，特色個性不足，替代性太強。終其努力不過是讓項目成為一個平庸常規的旅遊配套項目。

而打造天空之城愛情溫泉旅遊小鎮，以強大的功能和形象讓項目成為旅遊目的地和指名消費項目。不僅豐富當地旅遊文化內涵，更是添補當地旅遊功能空白，並且以超越想像的新奇特的觀光和體驗吸引海量人群。成為九黃旅遊帶一大旅遊亮點，對樓盤的租售將起到至關重要的作用。並且對開發商品牌貢獻巨大，一個項目就足以揚名天下！

二、九黃旅遊區是世界級旅遊觀光區，每年客流量達上千萬！但是缺乏主題突出、體驗豐富的休閑度假項目，九寨天堂及甲蕃古城項目及品牌已老化，缺乏新奇特的景觀和體驗項目。項目天空之城的建築外觀、愛情聖地的文化內涵及天空溫泉的新奇體驗，將添補九黃旅遊區的旅遊功能的空白，增加一大亮點。

三、松潘作為九黃旅遊區的重要過境地和中轉地，其歷史文化豐厚，古城景觀蔚然，作為旅遊城市觀光旅遊已然成形，但是缺乏過夜旅遊項目和休閑度假項目。尤其酒吧文化沒有形成，天空之城以天空之城的外觀、愛情文化的內涵和天宮瑤池的神奇，將大大豐富松潘旅遊文化和旅遊功能，尤其沿河愛情大道和愛情主題酒巴將完善松潘及九黃旅遊區夜間旅遊。

LOGO建議：

LOGO即標識，標記和識別之意，一個LOGO如果不能起到標記和識別的作用一定不是好的LOGO！LOGO一定要體現「天空之城」的案名，讓人一望便知，既能體現樓盤的特點，同時又具有內涵和美好的聯想。不能看不懂、不能過份抽象。結合本案創意的天空廣場的彩雲圖案，LOGO圖案可在祥雲之上有一個極為簡約概括的中式房子的造型，體現雲上的房子和天空上的房子。好的樓盤產品自己會說話，建議今後外協公司不要另行一套去創意，樓盤建築及景觀已把創意做足，大家把樓盤產品忠實地表現好就是好創意了。

賣點提煉：

九黃旅遊區一年上千萬遊客量，人流即財流！誰能抓住這麼寵大的人群誰就能創造巨大的確良財富！但九寨溝和黃龍都是觀光型景點，周邊缺乏極具特色的休閑度假項目、夜間消費項目和冬季旅遊項目，本案以極具特色的觀光、休閑和體驗旅遊項目填補其市場空白，釋放千萬人流的巨大消費潛力！

空中溫泉創造世界奇觀！——空中溫泉你泡過嗎？

本案根據海內崑崙即岷山最高峰雪寶頂在松潘的事實，根據民間傳說，天宮瑤池在崑崙之頂，創意了天空之城項目，並在項目中首創了世界唯一的空中溫泉！泡溫泉在高達30米的空中，如天鏡浮空，如神仙逍遙！前所未有的體驗形式，將成為萬眾矚目的熱點話題，將製造巨大的消費熱潮，創造海量財富！

天空之城超越所有想像！——空中城市你見過嗎？

天空之城沿路建築皆為各具特色的藏族彩繪，每間房屋皆不同其他，五彩繽紛、鮮艷奪目，堪稱世界彩屋第一街！房屋外沿街是長達數百米的天空廣場，彩雲圖案遍布廣場，遠觀近賞如同漂浮在七彩祥雲之上的天空城市，好似如夢如幻的海市蜃樓。第二排建築從河岸邊看過去如同布達拉宮般壯闊雄偉，腰線上一排白雲浮現，建築如騰雲霧之中，兩面看上去都如同天空中的城市。天空之城的建築奇觀，迅速抓住人的眼球，每年上百萬空港客流及數百萬自駕遊客必經之地，必停之所，必玩之處。

愛情聖地打造天長地久！——愛情大道你走過嗎？

本案根據松贊干布和文成公主的愛情故事，將沿河步行道打造成天長地久大道暨愛情大道，將中國古代著名情侶的家鄉的土、石、木採集鋪設於道路之上，建成中國唯一的情路。天下情侶走一走，愛情才能天長地久！其形式、內涵及體驗世界首創、震撼心靈！必將成為天下情人的祈禱愛情的朝聖地和海誓山盟的蜜月聖地。

空中天街體驗天宮集市！——天上街道你游過嗎？

五百米商業步行街以「天街」形式震撼呈現，街道不再是司空見慣的石板地磚，而是天空白雲！白天走在藍天白雲上，傍晚走在彩霞滿天中，夜晚則走在星星月亮上！超越想像，體驗震撼！購物不再重要，街道成為目的！

祈福泡池泡出愛情事業！——祈福泡池你玩過嗎？

首創主題溫泉泡池，如永結同心、白頭攜老、海枯石爛、相濡以沫、子孫滿堂、步步高升、財源廣進等等，每個泡池都通過巧妙的主題景觀打造，每個泡池都給人一個好處，製造心理賣點，讓人趨之如鶩。

愛情之山見證感天動地！——情人山你看過嗎？

天空之城對面就是松贊干布和文成公主化身的情人山，從項目現場看過去，主山整個山形如王者端坐，最高峰恰似王者之頭，而另一座曲線玲瓏的山樑則從左到右斜靠在主山之上，恰似是婀娜女子躺在健壯男士懷中，是謂情人山。是松贊干布和文成公主的愛情感天動地，使山形地貌發生變化使然。是見證愛情不老、祈求天長地久地聖地，是天下有情人戀愛、蜜月的必到之地。

愛情酒吧愛到如痴如醉！——愛情酒吧你泡過嗎？

沿河為愛情酒巴一條街，每間都有一面牆壁材料與天長地久大道一樣，從著名情侶家鄉取土取石取木裝飾而成。每間酒巴都有一個情人牆，主題和材料各不相同，並且每間都正對情人山，對酒當歌、留連忘返，今天泡一家明天換一家，全部玩遍才盡興，製造長時停留和重複消費。

海陸空中心千萬人必經之地！

天空之城正對九黃機場大門，緊鄰成都至九寨溝公路，岷江源流經地塊。依託松潘古城，可謂海陸空交通的咽喉，是每年上千萬遊客的必經之地！加上項目具有空前吸引力的創意旅遊項目，天空溫泉、愛情酒巴、情人山和天街天城的建築奇觀，填補了九黃旅遊區的功能空白，勢必成為人流的聚寶盆和財富的制高點！

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