2018年金融加速去槓桿地產流動性承壓 房企籌千億過冬

　　「2018將是樓市的小年。」2017年11月，萬科在月度經營數據電話會議上拋出了這一觀點，2018年北京司法拍賣房走勢。

　　3個月過去，越來越多的房企開始認同這一判斷;與此同時，中國房地產金融監管和降槓桿前所未有地嚴厲，也讓「小年」、「過冬」的概念被更多業內人士接受。

　　2018年伊始，銀監會及各地銀監局密集發文，不斷傳遞房地產去槓桿的明晰信號。開發商資金來源的主要渠道開發貸、首付、按揭貸、房地產信託、境內公司債等均受到限制。

　　開發商紛紛未雨綢繆，以實際行動備戰「小年」。新年前後，房企密集啟動了融資潮，據21世紀經濟報道記者不完全統計，2017年12月至今的兩個多月，房企境內外融資總額達數千億。其中2018年1月和2月上旬，30家主流房企已發及計劃融資超過千億，境外融資成為最主要的渠道。

　　萬科、碧桂園、恆大、中海、保利、綠地等大型房企和地產央企紛紛拋出了數額不等的融資計劃。億翰股份董事長陳嘯天認為，對龍頭房企而言，利用年初的境外融資窗口期大筆融資，一方面是為了應對今年的資金面收緊，一方面是為併購準備「彈藥」。

　　然而，對另外一些高負債、低競爭力的房企而言，2018年將可能面臨更大的流動性風險。

　　地產融資遭嚴控

　　2018年剛剛過去一個多月，張揚(化名)就已經感受到今年的融資工作之難了。

　　張揚是一家中型房企的資金部負責人。他一直緊密關注金融監管部門的動向，今年銀監會一系列的動作和表態，對他而言不是樂觀的信號。

　　1月13日，銀監會明確2018年整治銀行業市場亂象工作要點，涉及房地產的表述為，違反信貸政策和房地產行業政策，為房企提供各類表內外融資、發放首付不合規的個人住房貸款、綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用於購房等行為，都列在其中。

　　緊接著，1月25~26日，銀監會2018年全國銀行業監督管理工作會議進一步提出，今年將繼續防控金融風險，在降低企業負債率，嚴格控制高負債企業融資的同時，控制居民槓桿率的過快增長，繼續遏制房地產泡沫化。

　　申萬宏源指出，這意味著房地產貸款受到了嚴控，包括開發貸和首付/個貸的雙重降槓桿;而這兩個方面，正是房企最主要的資金來源。

　　「去年房企資金來源中，首付佔比加大。」張揚說，2017年部分房企的銷售成交全款或8成首付大幅增加了，像融創在一些城市降價推盤，但要求一次性付款或首付8成;2017年底，萬科、碧桂園、中海等在部分城市降價促銷，也是要求一次性付款。

　　2017年消費貸、信用貸等違規進入樓市也是一大新現象。央行數據顯示，2017年以按揭貸款為主的中長期居民貸款新增額雖小幅下降至5.3萬億(佔總新增貸款的39%)，但同期新增短期居民貸款(部分變相進入房地產市場)從2016年的6490億元大幅上升至2017年的1.83萬億，居民槓桿風險明顯放大。

　　申萬宏源估算，2018年新增中長期居民貸款將收縮至4.2萬億-5萬億之間，未來購房者進一步加槓桿的空間將更為有限;同時，防止短期消費貸變相進入房地產市場，將延續2017年四季度以來的嚴厲基調。這意味著，2018年房企銷售和現金回籠變得更難了。

　　房地產貸款之外，銀監會打擊表外融資，也使得房地產信託、私募等非標融資受到限制。

　　而前兩年房企依賴的境內公司債目前依然被嚴控。2017年房企境內公司債規模僅為437億元，從2016年的4527億元驟降90%以上。張揚認為，儘管今年一些房企公告了發債計劃，但今年境內公司債還是不會放鬆。

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