亞朵加盟｜操盤上千萬投資的酒店項目，不學會排房，哪來靠譜的評估？

微信公眾號：睡世界 作者：余古軒/GusianYu

2016年4月－2017年7月，我已評估1000+酒店項目。每一次酒店項目的評估，我都會拆分為三步：物理條件分析、市場條件分析和商務條件分析。

在物理條件分析的環節，我會向酒店投資人拿到項目的cad圖紙或者pdf版平面圖，然後根據平面結構、尺寸，並結合需要打造的產品標準做初排房，判斷出房數量，因為這個是直接影響測算評估的關鍵數據之一（測算評估由5大數據影響：投資造價＋客房數量＋經營預期＋運營成本＋租金成本）。

常見的平面結構,分板式、塔式、中庭式三種，由這三種平面形式可以衍生出不同的平面形態。

板式客房樓層案例

塔式客房樓層案例

中庭式客房樓層案例

不同的酒店定位，對於排房的要求有些許差別。以客房面積為例，可分為4類：

經濟型16-24㎡ 、舒適型25-35㎡、 豪華型36-45㎡和 超豪華型45㎡以上。

以某酒店品牌為例，排房時有幾個重點，列舉一二：

1. 過道凈寬度最低1.6米，算上兩邊客房牆的厚度, 過道牆中距最低1.8米;

2. 客房開間不低於3.3米，套內面積25平米－35平米的房型佔95%以上；

3. 無暗房 (天井凈寬度小於3米,且深度大於3層樓層的天井房計算為暗房)；

4. 大堂面積不小於150平方米；

5. 每層都有滿足需要的消毒布草間，不小於10平米；

6. 有相對獨立的餐廳、廚房區域（按100間房配置，須有120平方米以上區域）；

7. 有基本的員工設施區域（更衣、沖淋、廁所、餐廳等）。

其中2、3點基本決定了這個品牌的出房數量。有的品牌對於開間的要求更低，譬如開間2.85米以上即可，允許有較大比例的暗房。

常見問題1. 進深過大怎麼辦？

一般10-12米的進深已經算是常規客房的極限，如果更大，需要考慮換方向排房，通過多排一排房間和走道來縮短進深、同時探討開天井的可能性（解決由此引發的暗房問題）。

（單擊可看大圖）

以上案例為某經濟型酒店的排房，平面為25.9米和17.6米進深。考慮到酒店產品的面積16-24平米即可，因此在開間2.85-3.3米的條件下，凈深4.85－5.6米足矣，於是除了平面的兩頭有排房，中間也安排了排房。由於無法開窗，所以項目產生暗房的部分（此圖雖然開了採光天井，但寬度不足3米，嚴格說來還是暗房）。如果產品定性就是這樣，則可以這樣設計。

常見問題2. 錯柱怎麼辦？

如果柱子在客房的中間則會影響客房品質，一般考慮增加或降低客房的寬度從而適應，或者探討是否有把柱子併入衛生間隔牆的可能性（柱子包在衛生間裡面 不影響使用），或者改為功能房或個性特價房、再或者後期通過設計方法處理（譬如訂製衣櫃）。

（單擊可看大圖）

常見問題3. 如何訓練排房的思維？

平時住酒店時可多觀察客房門背後的消防逃生圖並拍照記錄，次數多了就能熟悉大多數酒店平面的排房方法。附上一些常見平面圖的酒店排房：

1. xx海友（三排房＋四排房，沒開天井）

2. xx宜必思（中間暗房區，無法開天井）

3. xx豪生（單排房）

4. xx錦江都城（三排房，中間無法開天井）

5. xx和頤（四排房，中間無法開天井）

6. xx橘子水晶（三排房、開天井）

7. xx亞朵（三排房，中間開天井）

本期互動作業——標準層排房

要求：

1. 過道凈寬度最低1.6米，算上兩邊客房牆的厚度, 過道牆中距最低1.8米;

2. 客房開間不低於3.3米，套內面積25平米－35平米的房型佔95%以上；

3. 可以有暗房 (本案為裙樓商業，無法開天井)；

4. 標準層有滿足需要的消毒布草間，不小於10平米；

5. 標準層暫不考慮餐廳、廚房、會議室、員工設施、健身房、洗衣房區域

（單擊可看大圖）

答案詳情，請進入「睡世界」公眾號界面對話框，點擊「互動」－「排房參考」

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