傍大款,吃軟飯,不惜甘當殺人犯!為了買層樓,你有多大膽?
作者公眾號:玩透香港
這是我的第3篇長文
由香港無線電視TVB的節目《有樓萬事足》為話題,本文分為三部分。
一、該熱議的節目主要內容都有什麼?
二、中港兩地的買樓負擔到底有多大?
三、面對高漲的房價應該持什麼態度?
註:香港慣用的「買層樓」、「樓市」、「樓價」和內地慣用的「買房」、「房價」等一樣,「房」和「樓」都是指私人發展商所開發售賣的住宅樓中的一個單位。
香港一般多使用「呎」作為房屋面積單位
1平米 = 10.76平方呎,粗略可算為10倍
舉例,「600呎單位」 就是指面積不到60平米
「呎價上萬」換算後就是每平米價格超過十萬
本文共計6600字,讀完需要約8~10分鐘。
【一】
香港無線電視TVB上周播出了一檔節目,名為《有樓萬事足》,號稱「真人秀」,在香港樓價飆升的今日,請來一眾不同身份背景的人,給大家展示他們面對「買樓」這個問題都是怎麼做的。
節目一共五集,每集各有一個主題,不到20分鐘,並主要訪問三至四位嘉賓,展示他們的生活狀況。
以下是每集的主題、主要訪問的嘉賓,他們的身份背景和在節目中主要展示出來的想法、做法和狀態。
第一集《有樓有真愛?》
Seasun,22歲,珠寶公司職員,兼職模特——男方必須要有樓,不大不小要2000呎差不多吧,每月再給幾十萬用來消費最好。「有樓才有高潮」,沒有樓就別來白費力氣追了。
Vivienna,21歲,大學最後一年——「買樓改變命運」,「有樓別人當你是神」。目標是26歲前買樓,除了上課外做兼職、賣保險、做模特等,月入過四萬。
Inky,32歲,市場推廣經理——很早開始努力存錢,減少娛樂,兼職,從來自己剪頭髮,中午只喝湯。存了大約十年,一年半前買到市價303萬的不足300呎小單位。目前「有樓招親」。「你沒有樓不要緊,我有」。同事對她非常節儉的生活方式評價是,如果有男的想吃軟飯,Inky是個不錯的選擇。
第二集《為買樓可以去到多極端》
Chris,40歲,貿易公司老闆——每天只消費50塊錢。走路上班,自己帶飯,拒絕聚會,用2G手機,去體育館洗澡等,每月大概能存到7成收入,連續8年,存到300萬首期,買了西半山實用面積600呎的600萬元單位,現在已經升到800多萬。「最好挑個不亂花錢的女友。」
Macy,23歲,文員——3年內存到40萬首期,靠每月存下來收入的105%。如何做到?吃、住都靠父母,出門全靠男友,自己消費全用八達通,但八達通就叫家人幫忙充值,另外每天鑽研股票,基本能賺來額外那5%。母親對於這個做法並不滿意,但還是由著她。最後用40萬首期買到市價335萬的旺角單位,目前升了50萬。如果結婚男方要有房拿來做婚房,自己的這套還是自己的,名字各寫各的。
Henry,全職舞者,Hathi,自由職業,28歲——作為對比的例子,這兩位去年裸婚,沒有擺宴席,不想做樓奴。女方和父母弟弟住在市區200呎的公屋,而男方家住天水圍,每周只能短聚,男方通常要趕晚上的巴士回家,周末能留宿老婆家,兩人的床和女方父母的床就靠一個柜子隔開,算是「周末夫妻」。目前共同努力存錢中。
第三集《買樓靠「父按」》
Roy,28歲,軋鐵工人——公屋長大,之前做文職,月收入一萬多,為了存錢買樓,改做建築工人,收入至少翻倍,多至每月三四萬。去年成功買樓,靠的是借了母親一半的退休金。
Ernest,23歲,大學畢業——剛畢業,自己找的樓盤,「450萬,好便宜啊。」遂問父母出錢付首期,自己月供。
Sammi,29歲,香港藝人——公屋出身,沒有幫買樓的父母。藝人收入不穩定,需要預定半年消費的錢。租住兩房單位月租一萬幾千,業主加租,自己不能接受的話便要搬家。甚至有想過回內地置業。
吳業坤,香港藝人——樂富公屋出身,單親家庭長大。感到在娛樂界發展起伏不穩定,和朋友合作開男裝服飾店「開源」。「感覺有100萬做首期似乎都不夠,400萬的房子是有,都兩三百呎的,買來怎麼住?但再等下去會不會400萬連兩三百呎都買不到,都要一千萬了?」
Olivia,30歲,平面設計——沒有父母幫買樓,公屋長大。本職工作月收入大概兩萬,為了存錢自己外接私活加班,幾年內存到幾十萬首期,走遍各區找樓盤,終於去年找到大圍270萬的單位,面積270呎,改造為一房開放式單位,首期連裝修60餘萬,月供加管理費約一萬。「感覺有個自己的安樂窩了」。
第四集《納米之都》
吳龍飛,36歲,劏房專家——擅長買中小型單位,改造間隔成數個單間(稱為「劏房」)再出租,租金回報幾乎翻倍。比如最新改造的劏房每間就一百多呎,租金要八九千,「很快就可以租出去」。
Michael,活動策劃,Mina,網站編輯,27歲——這是一對情侶,嫌租市區私樓太貴,租住市區工場大廈160呎單位,月租大致4000塊。住工廈有法律風險,有人敲門從來不開,工廈其它單位可能會吵,洗澡必須去工廈里公眾浴室。
Icy,32歲,時裝店老闆——住在新界區改造貨櫃,月租3500,空調冷熱水等全有,不用走樓梯,貨櫃內空間足夠,外面相當於附帶院子,缺點是蚊蟲較多。「住貨櫃不算最慘,最慘是用幾百萬買到這裡三分之一的面積」。住了幾年存到錢,據節目里介紹如今已經置業。
Bianca,28歲,曾任小學教師,現創業——創業做小生意,鋪租七千,但就住在店鋪上面的閣樓。閣樓無法站立,只用來睡覺。去廁所就去附近餐廳商場,洗澡去體育館,完全省掉住宿開支。不願意再做回老師。
Paul,40歲,財務自由——「買樓收租是老人家做的事,也不賺錢,最主要是靠槓桿不斷投資。」2003年SARS期間靠40萬投入樓市開始投資,如今財務自由。「我不能說不買樓的人就是蠢,但不買樓你就只能繼續交租咯」。是朋友眼中的「筍盤」——單身鑽石王老五。
第五集《小心中伏》
Alan,30歲,Tracy,29歲,會計師——兩人戀愛十年還未結婚,因女方要求必須先買房,「擺酒時別人問你新婚後住哪,你說是租的,感覺別人會看不起」。兩年來已共同看了幾十個樓盤,因為各種原因都沒有買,比如朝向、裝修、新舊、間隔、價格等,而且希望等到樓價大跌,總是猶豫,到現在還在看。
Whitney,25歲,單親媽媽——現為網上美容店老闆。之前拿60萬積蓄交由前夫去幫忙買樓,已經交了訂金給業主,結果後來發現因個人情況,銀行不能借足9成按揭,湊不夠首付,只能違約,白白損失40萬訂金,賠雙倍傭金9萬給中介。現帶著兩個小孩租房,繼續攢錢。
Oscar,28歲,音樂人——住公屋,月入一萬多,白天上班,晚上和幾個朋友街頭表演,自己感覺追求音樂不太現實,因經濟問題和女友已分手。認為買樓太難,幾乎不可能實現。節目中最後由買樓專家帶領看了一些低價樓盤,建議可以由此作為起步。
各位看完上面各嘉賓的情況,有什麼想法?
號稱「有樓有高潮」的Seasun就被不少網民罵「港女」、「拜金」,每天只花50塊的Chris就被大家質疑沒有社交生活,死存了8年錢買到樓也不值,而每月存收入105%的Macy則被批評自私、不顧家人感受。至於後面幾集講述的其他人,就比較少有人討論。
據報道,該節目剛播出兩天,香港通訊事務管理局就接獲15宗投訴,包括誇張、宣揚個人買樓主義及錯誤價值觀等。有不少網民就質疑節目內容是特別找的這些所謂嘉賓,特別去說一些極端的言論,為了增加收視率的。你有覺得這個節目幾分真幾分假呢?給你分享幾個被報道出來的事情吧。
第一位,發表「高潮」言論的Seasun,她自己的確沒有物業。三年前19歲時,英文名還是Givanna,高中畢業,參加過一些選美比賽,期間認識了贊助商趙世曾(卓能集團主席,現年80歲),有媒體報道她之後成為趙的女友,不僅入住趙家大宅,最起碼在一年內都有拍到過兩人一起出席高端宴會、看電影之類的 —— 可能人家真的住慣了2000呎的房子,接受不了更小的呢……
第二位,「105%姐」,在節目播出後算是最低調的,不怎麼公開露面,不出席TVB節目的宣傳活動,連自己的FACEBOOK都關閉訪問 —— 看來吃住靠父母、出門靠男友的事情的確都是真的,她也怕被網民罵吧……
第三位,「每天只花50塊」的Chris,你們以為人家就沒有社交,死命存了8年錢是么?另有節目組人員找到他採訪,就澄清他的真實經歷沒有TVB節目剪輯出來感覺的那麼誇張。他大學還有兩年畢業時就開始存錢,之後又有機會出國工作,個人花費的確甚少。人家現在已有老婆和兩個小孩。不過性格難改,據說初次和節目組編導約在港大餐廳見面,連飲品都沒要……
看到這些,我不僅想起了一部2010年的香港電影《維多利亞一號》。這部彭浩翔導演,澳門賭王何鴻燊的女兒何超儀 和 歌手陳奕迅主演的電影,雖然極端血腥暴力,但在描繪樓價讓小市民如何絕望的場景時也的確十分真切。
何超儀飾演的角色出身貧寒,工作收入微薄,但因童年情節仍執念要買維多利亞一號的海景樓,用盡渾身解數也難以湊夠首期。最後好不容易和業主簽約後,業主因樓市急升而決定不賣,讓她終於崩潰,一晚殺死11人,製造凶宅從而殺價……
為了買樓,你又願意做到多極端?
【二】
美國顧問公司Demographia每年都會發布《全球樓價負擔能力調查》,今年年初發布的2016年數字顯示,香港已經連續第7年蟬聯世界第一。
按照該公司的標準,一個地區樓價的中位數除以家庭稅前年收入的中位數,如果在3倍以下表示「可以負擔」,3倍到5倍為「難以負擔」,5倍以上為「極難負擔」,就是一個家庭年收入分毫不花,要5年以上才能湊夠一個單位的價格。香港的這個數字是18.1(香港去年家庭年收入的中位數是30萬港幣,樓價中位數542.2萬港幣)。
主要城市樓價「最難負擔」排名第二到第五位:
悉尼(12.2),溫哥華(11.8),奧克蘭(10),加州聖荷西(9.6)。
先別急著驚嘆,香港這個數字在2015年曾達到頂峰,19倍。
上圖:尖沙咀名鑄,開售時裡面最小的單位也要上千萬但是在2010年時,這個數字還僅僅是11.4倍。
我幾年前就注意到了這個調查,但這個調查明確說了不包括中國內地。在某些內地媒體網上的報道中,網友的評論基本都類似「我大北京隨便都超20幾倍」,「呵呵上海絕逼排第一」,「怎麼可能會沒有深圳廣州,這調查也太不全面了」……那麼,到底是網友過分誇張了,還是說內地主要城市的房價收入比也的確超高呢?
兩年前我努力的搜索了一圈,並沒有找到相關的數據。只看到有某些「專家」表示,這個計算方法不太適合中國國情……
但今年最新的這個調查,在後半部分以國家為單位的分析中提到了中國的數據,並給出了數據來源「易居中國」。我隨即查到了這個位於上海的研究院發布的2015年數據,在我的第一篇長文里有提到,由於數據略舊,在此不提。
而2016年底發布的45個大中城市房價收入比則十分驚人。
上圖:房價收入比,深圳37,上海22,三亞20,北京19?我其實並沒有找到易居中國官方發布的版本,網上能查到的都是各個媒體報道出來的,引述的圖表又都的確一致,姑且認為是對的。但要特別指出兩點。首先易居中國表示房價收入比沒有國際慣例,按照中國國情,比例在6至7倍屬於比較合理。第二,調查註明了研究的對象只包括一手住宅,不包括二手交易,而且房價和家庭收入均為「平均價」,而非國際上慣常使用的「中位數」。對調查結果有何影響,各位請自行判斷。
同時,也另有報道提到了國際貨幣基金組織IMF去年發布2016上半年全球房價觀察報告(Global Housing Watch Report),房價收入比全球排名前十的城市中,五個都在中國。
第一,深圳,38.36
第四,香港,34.95
第五,北京,33.32
第六,上海,30.91
第十,廣州,25.85
我們姑且不去糾纏Demographia、易居中國,以及IMF的統計調查方法都有什麼不同,可以得出的共同結論就是:中國一線城市房價冠絕全球。
誠然,絕大多數人買房子,都不是等湊夠了全款才去一筆付清的,借貸是最為主要的工具。有香港的地產界人士對於香港房價收入比過高的問題就表示,香港的利率一向很低,銀行又比較樂意做按揭,所以按很多人的收入來說,分二三十年還款壓力並不是很大。至於首期的問題,很多人都是工作8至10年左右才買樓。
在香港,首次置業400萬以下的單位,最多可以借貸到9成。但若超過600萬,則最多能貸款7成。若超過1000萬,則只能貸款5成。雖然一定程度上是為了限制炒賣,但同時讓不少有能力供款的自用買家,在首期付款前敗下陣來。
比如上面節目第五集里的會計師情侶,按兩人加起來的收入來說,月供幾萬塊不成問題,但600萬的房子需要120萬首付,800萬的房子則需要300萬首付,對於普通「打工仔」來說的確困難。第三集節目里的香港藝人Sammi(有維基百科介紹條目)都表示,要買一套居住面積比較合適的房子,需要的首期是在太大,「我願意供,有人願意借一筆首期嗎?」
香港按揭貸款規定 https://www.midland.com.hk/calculator/new-measures-on-mortgage.jsp
在電影《維多利亞一號》里,何超儀的角色為了買心目中的海景單位,特別希望銀行可以借多一點錢,這樣首付可以少一點。她的經紀人在中環海景的寫字樓里幫她算了一筆賬:你要買的單位之前說是520萬,我現在假設給你估價650萬,按銀行借7成按揭給你,是455萬,當你用盡30年來還清,每個月本息都要還一萬八千,你怎麼負擔的起?
【三】
香港政府統計處於2月27日剛剛發布了最新的2016年中期統計數字,以下為部分信息摘要:
2016年中期人口:733萬
年齡中位數:43.4歲
工作人口:376萬
除去外佣後人口比例 女:男 = 1000:925
30~39歲人群中,未婚男性39%,女性30%
家庭單位住戶:251萬個,平均每戶2.8人
390萬人住於私人樓宇
213萬人租住於政府公屋
116萬人住於政府資助的自置居所
租住私樓的住戶,月租中位數:1萬,占收入31%
個人月收入中位數:1.55萬
家庭月收入中位數:2.5萬
上圖:網民自製的你VS李嘉誠計算器,輸入你的月薪,和李嘉誠比一比:http://blog.freesth.com/li-ka-shing-calculator/在我認識的諸多從內地、海外高校畢業,直接應聘、或公司外派到香港來的朋友中,猜對方是做金融、保險業的,80%的機會都猜的中。然而作為平均收入較高的行業,金融、保險和醫生、律師等一樣,其實在香港的工作行業中占的比例很小。比如金融保險業從業人員其實只有6.5%。最多人收入的區間其實就是一萬至一萬五千。再想想很多富豪的收入甚至都沒有統計到這裡面,可想而知香港的貧富差距有多嚴重。
我就知道有高收入的朋友曾認為香港大多數人都是月入好幾萬,因為身邊的人「都有個千八百萬的」,出入高級場所,吃一頓飯好幾百塊也是「真便宜」,雖說聽起來有點「不食人間煙火」,對香港缺乏深入了解,但相信在他的社交圈裡來說實屬平常之事。
所以,富裕的朋友們看到這裡自然可以一笑了之,而絕大多數望房價而興嘆的你,又是怎麼想的呢?
上圖:長江實業兩年前在大埔開售的樓盤,包括一個實用177呎的迷你單位,售價當時不到200萬你是否像節目中省吃儉用的嘉賓那樣,準備存到一筆錢就先買個小單位呢?
你是否願意和另一伴一起租房,甚至到結婚都不介意裸婚呢?
你是否覺得買房投資才是最划算的投資渠道呢?
你是否認為要結婚一定要先買房呢?
你又是否覺得房子一定要上百平米、位於市區呢?
上圖:香港立法會2009年規劃高鐵站時的文件上圖是香港立法會2009年規劃高鐵站時的文件。其中,將總站設立在西九龍的一個重要原因就是,其半徑5公里範圍內,可以覆蓋到香港近三成的居住人口,和近五成的工作人口,剩下還有密集的酒店。而這個範圍內,也是我認識的絕大多數人工作和生活的區域。有朋友準備出手買樓了,首先考慮的也是這裡。
港島及九龍半島的樓價自不必說,呎價上萬早已不是什麼新聞,上兩萬的也比比皆是,其它即使偏遠的地區,只要有地鐵直達,價格自然高企。
然而,如果在面積1104平方公里的香港地圖上,從最西端到最東端畫一條直線,長度是61公里。從港島最南端到新界最北邊的蓮塘口岸,距離是40公里。這是個什麼概念呢?
香港有多小?北京六環的長度是192公里。如果以此為周長,畫一個圓,這個圓圈的直徑就是61公里。換句話說,北京六環的範圍基本可以包括整個香港,而我周圍認識的絕大多數來港的人盯住的地方,就只在二環里。
現在有多少人居住、工作、和買房是考慮在北京二環里的?
我也一直生活在這個區域里,只有周末才會「出圈」。不可否認,香港的出行方式已經把我「慣壞了」。在內地各大城市通勤時間動輒40分鐘到一小時,在香港出門要半小時才到的地方就已然覺得遠了。我早上上班的40分鐘,可是包括了出門到巴士站等車坐車,到公司旁邊大快活餐廳吃個雞扒炒蛋麵包加奶茶的早餐,再走到公司辦公桌前的時間!
所以,我非常能理解大家一旦來到香港,對距離和交通的要求就會逐漸發生改變。香港因為土地規劃的問題,其城市結構也和內地的大城市不盡相同,不像北京、上海那樣平展鋪開,而是受限于海灣和山嶺。基於香港市民對地鐵的依賴,香港中原地產還專門製作了地鐵沿線樓價示意圖,方便比較。
中原地產地鐵沿線樓價示意圖,數字為實用面積每呎價格。http://hk.centanet.com/findproperty/zh-HK/Home/MTRIndex不靠近地鐵沿線,也有不少山清水秀的地方,樓價自然是比市區便宜一大截,比如我在《在哪看25層樓高的戶外青銅觀音像?》一文中提到的香港郊區的低層房屋,看你願不願意承受額外的交通費和通勤時間了。
說了這麼多,我對於「面對高漲的房價應該持什麼態度」其實也沒有很成熟的想法,但我認為,不管買不買房、什麼時候買、買在哪裡以及買多大的,它可以是你人生一個階段中的目標,但絕不應該成為一個人的「夢想」。但「買到房子之後,就可以開始好好享受生活了」,這在我看來還真是個迷思啊……
在《維多利亞一號》影片的末尾,女主靠製造凶宅壓價,成功購入了心儀的海景單位。裝修師傅來了,跟她說道:你這裡放了衣櫃,就放不下床了哦。她站在窗前,望著維港,旁邊電視里傳來新聞的聲音:美國次貸危機爆發以來,已迅速蔓延全球……股市大跌……在美國,業主斷供個案不斷上升……
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結束前,說兩件小事。
1、電影《維多利亞一號》部分鏡頭由於過於恐怖,即使按三級片標準,都不能獲得香港影視處審查的通過,最後刪減了十幾秒的內容才得以上映。另一個也被香港影視處要求刪減的三級片是《安非他命》。
2、《有樓萬事足》的節目編導岑應,曾經製作了多個具有爭議性的真人秀節目,包括《盛女大作戰》之類,難怪此節目一播出便有網友質疑其真假。現年40歲的她被網友八出並沒有自置物業,但有做消防員的男友。估計如果她有物業,可能也想不出來這個節目創意了吧……
你所在的城市是個什麼情況。你買房了嗎?你覺得一定要買嗎?你在努力攢錢嗎還是父母幫忙?
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作者公眾號:玩透香港
end
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