買房收租的出手標準－為什麼投資初哥第一天看房30分鐘後就敢果斷下訂金？

02-11

有了清晰的標準，才能迅速判斷。在難得的投資機會面前，只有先下手才能搶得先機。我的房產投資標準是什麼呢？為什麼我買第一套投資房只用了30分鐘就做決定了？請聽我八年前的一段故事。

大家可能也猜到了，標題上說的「初哥」就是我。

我是80後，小時候住的是國有企業單位分給家裡的房子。讀中學的時候中國才開始房改，開始有大規模的自由市場買賣。那個時候長輩們都沒有經驗，也不明白房子做為投資工具應該怎麼評估。只知道買房子應該要好的位置，好的房型，要自己住的滿意。

觀念的改變

我對房子「投資」功能觀念的改變，是在大學畢業後，來香港讀研究生並且留下來工作時產生的。2008年的我正在努力往金融行業裡面擠，用業餘時間備考CFA（註冊金融分析師）。

CFA的第一級內容，是一個很好的經濟學基礎。我在裡面的「公司財務」章節里發現了一個特別牛的公式，讓我眼前一亮！這個公式基本上可以解釋經濟世界裡面的絕大多數問題！

這個公式叫做：貼現現金流

公式細節我就不在本文贅述了。公式裡面有兩個要點：

項目的現金流回報率
資金成本利息率

只要項目的現金流回報率，比資金成本利息成本高，這就是一個潛在的好項目。

例子1：

如果你有20萬人民幣閑錢，放在銀行里或者一些有保障的理財里，年回報有3％，你這筆錢的機會成本就是3%。

有理財意識的你，經常注意周圍其他機會。經過研究你發現有一個房產投資項目，租金凈回報率大概在6%。

你決定把這20萬閑置資金用來投資這個6%的房產，6%>3%，這個決定就是一個好決定。

例子2：

你自己沒有閑置資金，但你有經驗，知道市面上如何找到各種6%的機會。現在銀行願意借給你1000萬人民幣，利息每年4%，只用還利息。

雖然1000萬聽起來很多，但是權量各方風險後，你決定貸這1000萬，每年收益60萬，還給銀行40萬，自己可以「空手套白狼」拿20萬。這也是一個潛在的好項目！

所以投資理財無外乎在關注兩個問題：

哪裡有靠譜的高凈現金流回報項目？
哪裡有便宜的可以慢慢還的資金？

所以用來評價一個房產投資項目的好壞，自己喜不喜歡住在裡面，其實不應該考慮。

一本對我理財觀改變很大的書

《富爸爸，窮爸爸》這本書相信大家都不陌生。我也是早就聽過，但沒有完整看。

在讀到CFA「折現現金流」這個章節的時候，我突然想好好的翻翻這本書，因為隱約記得書里講的就是差不多的概念。

仔細一讀，果不其然！

這本書在教讀者基本的會計和公司財務的概念，並應用在個人財務管理上。

書里有很大的篇幅用買房收租為例，講解現金流的概念。去評判一個投資項目的是否值得投，建議的步驟是：

確定凈租金收入（要考慮稅費，物業代理費，空置率，管理費，修繕費等等）
確定首付金額
確定按揭貸款的還款金額

實際現金回報率＝（凈租金收入－按揭貸款還款金額）／首付金額

這個現金回報率如果大於你的資金機會成本，那就是個好項目。

例子3：

如果你找到一個房子，要價100萬，每年租金70,000，各種費用共10,000。首付30萬，交易費用2萬。貸款70萬，年利息3%，分30年還，每月還款2,950。

這是不是好項目呢？

按照三步判定：

凈租金：70,000-10,000=60,000
首付：300,000+20,000=320,000
還款金額：2,950*12=35,400

實際現金回報率＝ (60,000-35,400)/320,000=7.7%

你身邊有高過7.7%的其它機會嗎？如果沒有的話，這個機會很不錯！

例子4：

跟例子3一樣，不同的是你能找到另一家銀行，可以貸給你80％，只用給20%的首付，那麼回報率會有什麼變化？

（800,000的貸款，30年，3%年利率，每個月還3372。）

凈租金：70,000-10,000=60,000
首付：200,000+20,000=220,000
還款金額：3,372*12=40,464

實際現金回報率＝ (60,000-40,464)/220,000=8.9%

在租金回報率不變的情況下，貸款多了，首付少了，回報率會變的更好！因為你運用了更多相對便宜（3%<6%）的資金。

我跟朋友討論這套標準的時候，常常會提起這些問題：

那如果房價升了／跌了呢？

大家發現沒有，這個判定方法里假設未來租金是不升不跌的！並且我們的收益是不需要出售房產來得到的，房價漲跌並不是我們關心的內容。

這不是一個教你如何「炒」房的策略。把房產當股票來炒，是在賭未來的升值，按照書中的建議，賭與投資是完全不同的概念。（房產交易成本很高，頻繁交易會處於劣勢。）

那假設租金不跌，站不站得住腳呢？

我研究過很多歷史數據，發現房產作為一個有使用價值的商品，房租會跟白菜一樣，會隨著通脹慢慢上漲。如果一個城市穩健的發展，沒有過度開發超額的存量房，那麼預計房租不跌，是一個十分之保守的假設。

那萬一租不出去怎麼辦？

這個就屬於空置率問題，在預期凈租金的時候，你要看市場上實際成交的租盤（不是還沒租出去的單位的放盤價格），還要了解一下放了多久之後成交的。這些信息可以問中介，也可以看房屋租賃網站。

如果我找到8%一年的理財產品，和貸款買個房收入8%，是不是一樣的？理財產品沒有買房這麼麻煩呀！

這個問題就要詳細討論「通脹」這個重要概念了。在此不詳述，有興趣請關注「第二份薪水」公眾號，回復「通脹」。

例子5:

200萬的房子，每個月凈租金4,500。貸款利息6.6%，可以貸6成。（6成貸款是1,200,000，分30年，每月還7664)

凈租金：4,500*12=54,000
首付：2,000,000*40%=800,000
還款金額：7,664*12=91,968

實際現金回報率＝ (54,000-91,968)/800,000=-6.3%

投了80萬進去，每個月還得往裡貼7,664-4,500=3,164！圖什麼呀？應該不會有人選擇投資例子5吧？

其實例子5確確實實是中國一線城市2007年左右的一個情況。這個例子是我家裡決定購買的一套房產的實際數據。

之所以會「倒貼錢」，關鍵在於房租回報率(54,000/2,000,000=2.7%)，比貸款利率6.6%要低。這個交易在短期收益來看，是賠本的。

做這個決定的時候我還不懂本文講的這套標準。購買他不是為了現金流，而是為了自住和博升值。

在事後看，房子的確是升值了，可幾年來也沉默了不少本金，而且中間過程中給家裡的現金流造成了一定的壓力。做這個決定，承擔的風險就比較大。放在這裡，給大家做一個反面參考。

最佳培訓工具

在實戰之前，我還對自己進行了一番「洗腦」培訓。

《富爸爸，窮爸爸》還有一款設計的極好的桌游，叫做《現金流101》（有電腦和網頁版）。我下載了以後，痴迷的連續玩了幾十把！最後可能20分鐘就能玩出「老鼠圈」（你去玩了就知道啥是「老鼠圈」了）。

為什麼要連續玩呢？我要訓練自己的潛意識，要用最短的時間對項目作出判斷。到後來，機會的數字翻出來，幾秒鐘就知道該要還是不該要了。

如果你還沒有玩過這個桌游，一定一定要玩幾次。這絕對是一個可以改變你財務情況的神器。

實戰看房

2008年4月，我剛剛拿到第一份工作轉正後的3個月工資單，符合了香港銀行按揭貸款最低的收入證明要求。可以開始實操上面講的理論了！

先講一下當時香港大環境的一個基本數據：

租金回報率：大約在4.5-5.5%。處於歷史上比較高的位置
按揭利率：2.15％。處於歷史低位。
按揭年限：30年＋。按照65歲減業主年齡，我當時有可能可以做到35年。
首付比例：第一套房可以最低到5%！（要交貸款額4％左右的保險，可以放在貸款裡面供）

這幾個點實在是讓很多人很羨慕。我也覺得很慶幸在那個時候已經了解到了《富爸爸，窮爸爸》的理念，沒有錯過一波好時機。

了解了一下整個香港各個地區的大致數據，發現自己所在的地方剛好處於一個租金回報率較高的位置：

房子離市區較遠，裝潢一般，賣價相對便宜；
但到中心區交通時間其實不長，租金沒有低太多。

我就約了樓下地產中介幫我去周圍找小戶型。（兩房或者一房，因為最容易出租。）

第一晚連續看了5個房子，都覺得裝修和位置不太理想。本來已經決定今晚就不看了，準備回家來著。在回去的路上中介接到一個電話，公司通知她有一個業主剛放盤，因為換樓急需用資金，價格比市場價低一些，希望能快點成交！中介問我看不看，我想這說不定是個機會，反正就在附近，就去看看吧。

這是這個房子的大致情況：

價格：151萬（市場價在165－168萬）

預期月租金：7,500

每月管理費和政府稅費：630

租金稅費（年租金80%的15%）：7,500*12*80%*15%=10,800

按揭免稅額（按揭利息部分可以減免稅額）：約3,000*12*15%=5,400

凈租金：(7,500-630)*12-(10,800-5,400)=77,040

首付5%：1,510,000*5%=75,500

經紀傭金為房價的1%=151萬*1%=15,100

律師費：5,500

政府稅：100（低價房幾本沒有稅）

整體首付：75,500+15,100+5,500+100=96,200

每月按揭還款（含保險金共148萬，年利率2.15%，35年還）：5280

年按揭還款：5280*12=63,360

實際現金回報率＝ (77,040-63,360)/96,200=14.2%

房子所在的小區挨著地鐵站，交通方便，到中環也就30分鐘；房子朝向是西北，不太理想，但是窗外景色開闊，看著也還舒服。房屋設施有點舊，但是花個2000-3000刷個牆磨個地板，就顯得很新了。

(窗外的景色）

各個條件似乎都符合標準，要不要出手呢？近10萬港幣雖然錢不多，但也是我兩年來獎學金和打零工攢下錢的全部。說實話，到了真金白銀實戰的時候還真有點忐忑。

但看完房30分鐘左右，我冷靜了一下，打電話給家裡報了個情況，就心一橫：

「買了！」

雖然只是短短的30分鐘，起始我已經在之前準備了很多思考了很多。腦子裡準備好了，當機會到來，一把抓住才有可能。

然後，就開始了我八年的「房東」生涯。

（照片里是當年青澀的我，剛收了房子，忙了半天，滿身大汗，坐下來歇一會:D）

這8年我的收租收入如何？符合預期嗎？有沒有出現沒有預料到的情況？租客好不好管理？請關注「第二份薪水」公眾號，回復「八年房東」，發給大家更多細節。

好了，一般講到這裡，朋友就要問了：

你買的房子多大？幾居室？

從投資角度來講，這寫「細節」是不重要的！當我在評估凈租金的時候，已經包含了，大小，房屋結構，交通方便，附近學校商業區等等綜合因素了。租金是一個市場博弈出來的結果，是最靠譜的指標。

買舊房會不會很難租出去，很難升值？

在香港這個城市，物業管理十分專業。哪怕是二三流的小區，物業也會做的乾乾淨淨，並且幾年就會保養修葺一次。這些房子隨著房齡增長，不會折價太多。租金一直很堅挺。

至於會不會升值，這個我不太關心，因為我投資的方向是不斷增加資產，而不是變現。只要租金回報率相對於貸款利率還有優勢，我就會一直持有，哪怕沒有增值。

是要賺大錢，還是要穩定的現金流？

一般人說到買房投資，很多時候都是指升值賣出後賺一筆。而我們上面討論了半天，完全沒有說這一點，而只是關注擁有這個資產每個月產生的現金流。

為什麼要關注現金流，而不是現金呢？

《富爸爸，窮爸爸》裡面提出了個人理財的一個終極目標：財務自由。

財務自由＝被動凈現金流 > 支出

什麼是「財務自由」的生活狀態？簡單說就是不用為錢工作也可以活的好好的，可以享受生活，做自己愛做的事情。

被動凈現金流，就是不用你投入時間也能到手的收入。比如我這個投資項目，每個月收到的凈被動收入是(77,040-63,360)/12=1,140。

如果我對我的物質生活的要求是每個月支出12,000（當時我工資是15,000），那麼這個資產已經可以幫我負擔1140/12000=9.5%，財務自由的路上已經完成了近一成了！

（當然，要求不能那麼低，我那個時候給自己的目標是5年後可以達到每個月30000港幣的被動收益。）

想像一下，如果你經過一定時間的努力，通過房產和其它各種方法（這個公眾號就是專門分享這類信息的），累計的被動收益，超過你需要花的錢，那生活會怎樣？

如果你心裡早就不想上你現在的班，考慮辭職是不是就不用怕沒錢花了？

如果你有特別渴望想做的事情，是不是可以用大塊時間去做，而不擔心生計問題？

如果你想去為詩和遠方而流浪，是不是就不怕銀子不夠了？:)

這就是自由自在的財務自由狀態。

財務自由，並不需要大富大貴。

我們討論這個理想狀態的時候，並沒有討論過要賺幾百萬還是幾千萬。

當然了，如果你賺到了大錢，那很容易可以買到資產，讓自己迅速積攢被動收益。（所以如果你真的中彩票了，我會建議你將大部分錢來買有穩定收益，抗通脹的資產，然後用產生的被動收益去長久的享受人生。）

但「先賺大錢」，絕對不是唯一的方法。

在這個公眾號里，你可能不會找到能令你一下子賺500萬的方法。但我們會跟你討論，如何在未來幾年裡，通過學習和努力，讓你建立N份每個月幾千甚至過萬的被動或近似被動收入。

買房收租的出手標準 － 為什麼投資初哥第一天看房30分鐘後就敢果斷下訂金？