［案例］在日本做民宿真的可以賺錢嗎？－民宿投資準備篇

你去算算看——住宅每日的平均租金，跟同地區酒店每天的房費比，肯定是酒店要高的多。

「差價」越多，就越有機會。

自從Airbnb在全球的快速增長，把自己的房子的閑置價值通過「共享經濟」在市場上「變現」這個想法，變得越來越流行。

除了把自己空餘的房間租給旅客這種「避免浪費」的做法，有沒有可能把這件事情變成一個有規模的生意來操作呢？能不能賺一筆可觀的收入呢？

這件事兒，有沒有可能做成被動收入呢？

在這裡跟大家分享一個最近我們在日本東京做的項目——租房子做民宿。

「做民宿」需要考慮的事情

同樣一個房子，用來做民宿，相比做長租，有以下幾個難點：

• 入住率：如果某些日子沒有房客，那麼就沒有收入。長租出去的房子好比是「批發」——簽了合約，為來一兩年的每一天都算是「賣出去了」；一天一天出租的民宿，就像是做零售——今天賣了，明天還沒準兒。

• 客戶溝通：如果做民宿的話，幾乎每天都要回答客戶的問題，聯繫客戶確認入住情況，解決客戶臨時的需要；如果做長租，那幾乎一兩年也就幾次需要溝通一下，不費事兒。

• 入屋清潔：做民宿，每一撥客戶都需要安排清潔，換洗床單毛巾等等；長租的話，大概一兩年需要全屋清潔整修一次。

• 與酒店的競爭：必須要提供比酒店更高的性價比，才對客戶有比較好的吸引力。除非你的裝潢天下有地下無，周圍還沒有類似水平的房子，才能標價很高；否則，附近酒店的平均價格，永遠是制約你定價的一個重要指標。

• 政策風險：很多地方政府不允許這種「民宿」的經營，因為涉嫌擾亂酒店市場。

也正是因為這一大堆難點，「去異地做民宿」這個點子想了很久也沒實施。

直到最近...

我們找到一個途徑，可以解決上面所有的難點。於是，我們想用最低的成本試試看——用租房子去做民宿的方式，專門賺「長租」和「民宿」中間的差價。

租房做民宿應該如何選房子？

以下是我們在2016年11月的時候租下的東京的一個房子。

卧室 no.2

卧室 no.3

洗澡間

廁所

可以掃下面的二維碼來看這個房子在Airbnb上的信息。歡迎大家去東京的時候選用這個房子哦??

為什麼選定了這套房子呢？我們是從以下幾個方面考慮的：

旅客之所以選擇民宿，大部分是因為經濟實惠——如果有4-8人一起旅行的話，每兩人住一間酒店，就要2-4間房；同樣的情況，選一家民宿，可以4-8人都住進去，價錢可能就便宜很多——大房子跟酒店比，是有絕對價格優勢的，這個對保證入住率很重要。

相反，如果一個民宿只能住2個人，相比較一些便宜的酒店來說，可能就是酒店更方便。這樣的民宿，可能會在跟單間房的酒店競爭中取得劣勢。

另一方面，從租金成本來說，一般小戶型多人租，單位面積的租金偏高，適合買房收租（詳情可以關注「第二份薪水」公眾號，回復「收租標準」），相反的對於做民宿來說成本比較高；大戶型反倒是單位面積租金比較低，未必最適合收租投資，但很適合租別人的房子來做民宿。

所以，從與酒店競爭／入住率，還有租金成本來說，應該選大戶型。

我們這個房子如果拚命往裡塞人的話，可以放9個！

我們自己親自體驗下來，住5-6個人是很舒服滴～??

出行方便的地鐵沿線

選擇地鐵沿線，最好是景點附近的地區，旅客出行方便，出租率自然就比較高。

這個房子在東京的大久保站附近，離大商業區新宿也是幾分鐘的走路距離。

「地點，地點，地點」這個投資房產的黃金原則，在做民宿這件事情上同樣適用！

「全年無淡季」的旅遊城市

為什麼選擇日本？主要就是因為這裡旅遊太旺了。

冬天看雪景，4月看櫻花，秋天看紅葉，再加上可以好吃好喝買買買...日本的每個大城市全年遊客絡繹不絕。

之前在Airbnb上看過東京的民宿，好的房子全年都是訂的很滿的，這讓我們對這裡民宿市場的入住率比較有信心。

東京2020年要舉辦奧運會，相對遊客的增長來說，整體酒店的供應其實很不夠。根據英國調查公司STRGlobal的統計，2015年東京的酒店入住率為86.3%。一般而言，超過85%的入住率，就很容易出現人手難安排，服務質量下降的情況了。

因此，政府對民宿的政策也在逐漸放寬，要不然就更沒辦法應對這麼大的人流了。所以從本質上來說，我們做的事情是跟政府站邊的，近年來政策風險較小。

這個應該是在異地投資項目的重中之重！??

說實話，要不是有一個認識的朋友在東京親自經營民宿管理公司，我們是不敢嘗試的——幾乎每天都要跟不同的客戶溝通，萬一有點事情要親自處理，難道還要飛過去不成？

上面講道的難點中的「日常溝通」，和「入戶清潔」兩個環節，真得要在當地專業又可靠的人去盯著才行。

而且，在啟動過程中，房屋裝修，傢具擺設等等，也需要有人監工完成。要是沒有一個有經驗的公司去幫忙做，自己做可能費時費力，效果還不好。

所以如果你問我為什麼選東京，可能「因為東京有靠譜的人管」這個原因是最重要的。

項目啟動費用

這是我們這個項目的前期費用：

傢具電器：軟裝布置的費用（房子是精裝修交付的）

0.5月租金：起租後需要半個月來布置

禮金：給房東的錢，房東因此同意房子可以用來做民宿

保險：租房規定要給的費用

中介費：約半個月房租

2個月押金：租約結束後可退

整個投入是217萬日元，按當時的匯率看約15.4萬港幣，13.8萬人民幣。這個可以算是這項投資的啟動資金。（注意：這個投資並沒有購入資產，除了2個月押金外，其他的投入在租約結束後可能都沒有轉賣價值。）

項目收入預期

這個是管理公司給出的預計收入：

租金收入：按附近類似的房源，預計租金價格每天24000日元，每個月22天入住

清潔費收入：這個跟下面的清潔費支出是相等的，相當於房客負責清潔費用

管理費：管理公司收的，約佔租金收入的20%（稅後）

WIFI：提供給住客免費使用的WIFI租賃費用

消耗品：洗衣液，衛生紙，毛巾等等

煤氣水電：煤氣水電費用

租約簽了5年，可以跨過2020年的奧運時期，希望那個時候收入有驚喜！??

回報率與風險

按照這樣的預計，假設5年後項目結束：

• 回本期：17.3個月

• 5年總收入：805萬日元（相當於港幣57.2萬，人民幣51.5萬）

• 總回報率：271%

• 每年回報率(IRR)：67.4%

相當不錯的投資吧！！??

當然了，也得算算風險：

5年剛好收支平衡，不賺不賠：每月需至少出租40.6萬日元，約17天。

每個月收入剛好夠給租金：每月需至少出租36萬，約15天。

所以，在這個項目當中，如果忽略資金的機會成本（正常情況當然不能忽略資金的機會成本，這裡為了計算方便，只作大致估算），40.6萬日元的月收入是一個不賠錢的底線。

房子是2016.11.16起租的，從簽約，房子軟裝設計，傢具購置，到Airbnb上面的文字／照片，以及《房屋使用手冊》的撰寫，只用了短短12天！

管理公司的效率還是棒棒噠～??????！我們幾乎沒操心過任何事情，很省心。

這個是設計師提供的部分軟裝方案：

我們在這個準備過程中，並沒有去看過這個房子！都是遠程操作的！??

上線後，我們為此安排了一次全家去東京的旅行，做第一批住客，順便驗收一下！

房子是2016年的新房，非常高級的公寓。

房屋內的照片跟Airbnb上的一樣，這裡就不重複放了！

p.s.住民宿，有廚房，附近有超市，吃的總是可以很豐盛！??

這篇文章先給大家交代一些前期準備的信息。2016年12月的實際收支情況，請參考下一片文章。請關注「第二份薪水」公眾號，回復「民宿」，給你推送。

——

我們相信大家在「有錢有閑」的情況下生活會更有品味。「第二份薪水」公眾號致力於幫助工薪族在不影響現有工作收入的情況下，建立自己的其他收入來逐漸代替打工薪水，達到財務自由，掌控自己的人生。

作者馬克從2008年開始，就懷著一份「不安分」的心，希望能從「打工拿穩定薪水」向「不打工照拿穩定薪水」邁進。2012年正式結束了打工生涯，現在過著自由自在的生活，可以在自己喜歡的時間，城市，與自己喜歡的人做有意思的事情。如果攢夠了「被動收益」，這一切皆為可能...

長按二維碼，關注我們。歡迎給我們發信息，告知我們您最想了解的內容，讓我們未來的文章能更貼切地幫助您。