50萬移民西班牙（三）

真的是好久一更新，今天再來補補當初挖的坑。

今天來給大家安利下，馬德里買房的雷區。

就像是國內的各種商品房，還建房一樣，西班牙的房產也分很多種，接下來我來一個個分析一下。

Obra nueva：

新商品房：顧名思義就是大家口中的新樓盤，但是其中還是有很多區別的。有正常房地產開發商開發的以盈利為目的的樓盤。也有政府為了保護低收入人群開發的樓盤，在西班牙存在一個東西叫做VPO（la vivienda de proteccion oficial），可以理解為政府保護的房產。

但是VPO 也有分類：

1. Vivienda Protegida de Régimen General: 普遍的政府保護房。
2. Vivienda Protegida de Régimen Especial:特殊的政府保護房。
3. Vivienda Protegida de Precio Concertado: 價格協議的政府保護房。

第一類： 主要是針對大部分的政府保護房產，基本這些房子都是售給低收入人群，他們的收入是低於最低收入(IPREM)5.5 倍 。

第二類：就是針對低收入人群，低於（IPREM）2.5倍的人群，特使供給的房子。

第三類：是官方特殊供給的房產，低於市場價很多。

雖然說了這麼多，但是其中的玄機很多，有人問和我們買房有什麼關係。其實關係大了，現在西班牙總體上（馬德里）房價在漲，前些年覺得10來萬都可以買到相對價值較高的房產，現在沒有20萬 很難有相對價值高的房產。所以不少人（包括XX）出售政府保護房產。

政府保護房產很差嗎？ 大家都有這樣的疑問。

其實整體來說，政府保護房產都是這20年內新修的房子，很符合中國人要買新房的脾胃。但是實際上來說，有很多限制。

例如：

1. 10年內不可以出售。
2. 不可以出租。

這是最基本的限制。

優勢：說完限制也要說優勢，低於市場價很多，相對較新的房產。10年之後可以低價完全買斷房產，或者轉讓出售。

劣勢：房產的質量非常令人擔憂，同建築物內的人口素質非常差。

總體上來說， 我個人不推薦這些房產，首先就是居住的人口素質太差。 然後就是房產的質量也不是很好。一般來說這些樓盤的居住區域也特別差。國外的社會分層就是這樣開始的，以下就不細說了。

二手房：

vivienda de banco：銀行回收房產

這些房產大多是，09年次貸危機造成的，很多房子因為業主無法繼續供樓，導致房產回收。所以銀行在保證去除大量負債虧損的情況下，希望出售這些房產。

從某種角度來說，買銀行回收的房子，和淘金礦差不多，限制比較多，但是價格便宜。同時房產的質量還是有保障的（相對的後期維護質量），而且因為是壞賬的房子，大多的房子都是進20年之內的新房。

tips：但是相對來說就是在西班牙經濟發展最好的時期，反而房子的質量普遍不好。比如說隔音效果奇差。但是多年老樓反而在這些方面比較好，至少材料上不會偷工減料。

VOP（政府保護房）：

這個二手房基本上和新房的VOP 沒有區別，所以樓上參考下。

私人委託中介的二手房：

這一類是也大多數在西班牙的二手房的狀況，但是這裡要說明一下，西班牙的二手房中介收費問題。

一般來說中介會按照房產的狀況抽取房價3%-5%的手續費，除去個別特殊房產特殊情況。

但是這個手續費不一定是買房人支付的，一般來說中介賣房的話都會說明，他們收不收取手續費，如果有特殊說明，證明手續費是由賣房人來支付。所以大家在買房的時候，注意一下，中介是不是收取你們的手續費，防止在這個地方被套路。

再來說下西班牙買房的具體應該要準備多少錢呢？

一般來說要準備的費用包含：

房產價格+房產稅（新房10%/二手房5%-10%）+律師費+各種公證費用+（中介手續費）

此處不包含國內人來西班牙考察等額外開銷

tips：就像之前說的中介費不是100%由客戶支付的。

所以個人覺得需要準備至少120%左右的資金來保證購房的順利程度。

-----------------------------------------------分割線--------------------------------------------------------------

再來說說國內人普遍的一個問題，錢！

先回答一個問題買房可以貸款么？理論上是可以的，但是 要具體看律師樓幫你操作了。

第二個問題 買房要一次性付清么？ 一般來說，房子的先付訂金，然後在有限的時間內，結尾款(銀行支票）而且需要本人，律師，公證處，房產局，賣方一起在公證處進行交易

第三問題，很多人問我，現在買房值不值。這裡給大家上個圖

這個是西班牙馬德里地區多重收入指標，可以看到的2004年到2009年 經濟危機之前一直在漲，同時房價也是在漲。從2009年之後一直到2016年，一直都沒有提升，直到2017年才有小幅度提升。這說明西班牙的的收入水平在提高，房地產的相關的需求也會提升。 簡而言之就是房價會漲。

所以 值不值都是個人自己判斷，投資有風險。

在回歸到主題，錢。

現在普遍的幾個問題放在大家面前：

由於國內的外匯管制，大家有相應的方法從國內匯出嘛？

國內資金的來源是合法有效的嘛？

這個是大家在買房之前最重要的參考自己能否買房的標準。 因為很多人都會在這一步上出現偏差，導致後來買房計劃的流產，所以具體的狀況需要和律師進行溝通和了解。

所以請各位再好好的審時度勢，來決定自己的投資計劃。

以上先寫到這裡，之後再補充答疑。

今天更新是2月1號，距離之前寫的文章已經有3個多月了，其中馬德里地區的房價都在穩步上漲中，所以相應的，條件與標準可能會下降，需要大家自己來判斷。

tips：最近不少人私信我，來詢問相關的問題，我是樂於為大家答疑的，所以在這裡鋪上wechat 的帳號，有相關的問題直接加好友。請註明來自知乎。

https://u.wechat.com/EIIMmtdpgk2HMed2zS6cvFg (二維碼自動識別)