2018年樓市十大預測！

　　預測本來就是最容易打臉的，但也是能最清楚最直接的表達觀點的。今天是開年工作日第一天，就給大家算算命，拋出我對2018年樓市的十大預測：

　　1、18年樓市整體走平，下半年好於上半年。

　　16-17北京樓市經歷了大起大落，先是房價一路上漲，成交量飆升;到17年3月劇情反轉，房價掉頭直下，下跌幅度接近20%，成交量冰點，在清淡中結束全年。

　　北京樓市目前的位置，

　　下有底—跌幅已接近20%，調整時間已接近10-12個月，這兩項因素都是歷次房價周期調整的底部特徵;

　　上有頂—本輪政策延續性超過以往，房住不炒，如果短期房價反彈，就還會有政策壓下來，另外目前所處加息周期也不利於房市。

　　預計18年樓市春節前結束普跌，開始走穩，下半年好於下半年，全年走平。對於有房的人，考慮貸款成本後仍然難以從房子上賺到錢，但不會再像2017一樣經歷資產大幅縮水。對於打算買房的，18年是入市時機，有處女貸的剛需春節前後就可入，換房需求可等認貸鬆動。19年是下一個回暖周期。

　　2、 股市機會大於樓市。

　　中國經濟最近一年多以來企穩復甦，企業盈利增長。17年滬深300指數也漲了20%多，但由於大部分小股票估值還是太貴，漲的都是大股票，總共3000多隻股票里7成下跌3成上漲，不少散戶賺了指數不賺錢。今年我仍然對股市預期樂觀，且個股層面的表現還會優於2017年。房住不炒的大環境下，股票機會大於樓市。

　　3、 共有產權房大量入市，中籤率節節攀升，開始出現棄購盤。

　　17年申購的共有產權房不足4000套，而入市的共有產權房地塊已有5萬套。建房子有周期，從拿地到能申購一般是一年時間。也就是說，這5萬套房源的地塊，2018年大部分都會具備申購條件了。第一個共有產權房的項目中籤率不足1%，後面幾個項目中籤率大概在2-5%左右。隨著明年共產房項目的大量入市，我預計中籤率會進一步攀升，逐步會出現10%以上中籤率的項目。大家能買到共產房不再是天方夜譚，甚至個別位置偏遠的項目，會出現大規模棄購而賣不出去的情況。

　　4、 限房價新房商品房成為搶手貨。

　　限房價新房成為新房供應主力，其中不乏好位置的項目，東城、海淀、朝陽、丰台、石景山和部分近郊好位置的限房價新房會成為搶手貨，出現一票難求的狀況。賣二手換新房成為明智之選。

　　5、 租房變成更多人的選擇。

　　公租房供應繼續增大，多種不同形式的租賃房入市，一些開發商自持的租賃房品質提升，更多人用長租的方式解決住房問題。品質比公租房還差的遠老破小會越來越沒有市場。

　　6、 政策整體不放鬆，二手房陰陽合同加碼。

　　政策難以在18年全面放鬆，甚至還會有局部的政策加碼，二手房陰陽合同首當其衝，陰陽合同是目前非常普遍的二手房交易避稅方式，若堵住此項操作方式，對於非滿五唯一的房產，買賣雙方增加幾十至上百萬的稅費成本。另一方面，市場平穩後，對改善性住房的政策支持會適當放鬆，對普通住宅的認定標準會變化。

　　7、 房產稅進程提速，但離實際徵收尚遠。

　　房產稅明年會上兩會討論，推出過程中，中間仍然要經歷艱難的博弈過程，要花上幾年時間，但是進程會提速。

　　8、 貸款利率仍在上行周期，下半年可能加息一次。

　　去年以來，基準利率沒變，但實際的房貸利率一直在上漲，這意味著買房成本也在上漲。從85折，到9折，到基準，到現在主流的上浮5%-10%，明年實際房貸利率上行的趨勢不變，但會比較溫和平穩。優惠折扣隻影響新買房的人，而基準利率的變化會影響已經買房的人。預測明年美國加息4次，明年下半年中國可能加息一次。

　　9、 一線城市成交見底反彈，三四線城市繼續回落。

　　多少年來，一線城市永遠都是領先指標，之後才傳到到二線、三四線，漲也是、跌也是，17年北上深房價見頂回落的時候，很多三四線還在後知後覺的上漲。而18年，最早下跌的一線城市首先回暖，成交量的見底反彈是大概率，而三四線城市的回落僅僅是上半場。

　　10、普漲普跌已過，結構分化，位置!品質!學區!

　　16年普漲，17年3月後普跌，漲的時候雞犬升天，跌的時候泥沙俱下，但我預測未來，齊漲齊跌的時代結束，結構分化、有漲有跌的時代到來。就像以前常給大家舉的茅台和二鍋頭的例子，當初我爸媽結婚的年代，茅台8塊錢一瓶，二鍋頭1塊8一瓶，差距4倍。如今的二鍋頭7塊錢一瓶，茅台1500了，差距200倍。物質短缺的時代，好的和次的差距小，更重數量;物質豐富的時代，好的和次的差距大，更重品質。房子過去一直都是數量缺，所以都漲，未來有大量的共有產權房、公租房供給，由量到質的轉變正在發生。位置!品質!學區!三個都不佔的遠老破小是沒有前途的，有品質好位置的房子永遠都是稀缺品!兩者的價格差距會越來越大…

　　正好湊足十條，以上就是我對於2018北京樓市的預測，是對還是錯，年底的時候再來和大家一起驗證吧!

　　樓市起起伏伏，也重要，也不重要，在我看來，更重要的，還是願大家在2018年里，都有好心情!都有好運氣!大家加油!

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