現在還能買海南的房子嗎

02-10

作者：房產教授

到目前為止，不可否認的是，房子既是一種商品，也是一種投資產品。因為房子是一種商品，所以它的價格受到市場供求關係的制約；因為房子是一種投資產品，所以它也受到金融規律的制約。同時，房子跟其它商品、投資產品都不同的地方在於，它還是人們的生活必需品，影響著每個人的生活，所以它還受到政策調控的影響。這三個影響房價的因素相互作用，相輔相成。

一、市場規律。

每當經歷了一段時間的調控之後，都會積壓一堆的購房需求，有的是因為限購導致沒有購房資格，之後終於補齊社保等等有了購房資格；有的是因為首付不夠，終於通過存錢、借錢等等湊齊了首付；還有的則是之前不急買房，後來丈母娘著急了必須得買。總之，當調控一段時間之後，總會積壓一批購房的需求出來，而當房價到了心理價位、房租漲到較高的地步或者限購鬆綁之後，這些購房需求就會變成實際的行動。

隨著城市化的發展，農村和城市兩極分化，農村的房子永遠供過於求，而城市的房子則供不應求，尤其是聚集了大量教育、醫療、商業配套、工作機會等資源的一、二線城市。我之前也說過，隨著城市化的升級，接下來的兩極分化則是大小城市的兩極分化。未來的趨勢是，三四線城市的房子將供過於求，而一二線、新一二線、強經濟的三線城市以及包圍在一二線城市周邊的衛星城市，則會出現供不應求的情況。由於土地有限，這種供不應求的趨勢還會持續很長時間，也許是30年，也許是50年，也許是更長。

一方面是為了緩解這種緊張的趨勢，另一方面則是保障低收入者也能在工作做在的城市享受到相應的保障和社會資源，所以今年最重磅的就是租購併舉、租售同權。不過，租售真正同權，幾乎是不可能的。

供給關係維繫著商品的價格漲跌，供不應求則漲，供過於求則跌。這種規律當然也存在於房產，只是房子這種商品由於區域性非常強，區域不可替換，所以這種規律更多的會顯現在區域區別上。

二、金融規律。

房子是用來住的，不是用來炒的。但是從來沒有人否認過房子的金融屬性。有的是引導房地產投資行為，合理引導投資預期，也就是說，房子是有投資屬性的，它受到金融屬性的影響。

房子的金融屬性，更多的會體現在槓桿上面。當利息、首付降低的時候，就會降低購房門檻，一方面是增加了購房需求，另一方面則會吸引更多資金進行投資，這個時候房價就要上漲。當利息、首付升高，嚴管資金、降低槓桿的時候，購房門檻就提高了，需求減少了，投資資金也不會進來，這個時候房價就要下降了。

跟其它金融產品不一樣的是，其它金融產品幾乎在一個幅度內漲漲跌跌，很少會超越這個幅度；但是房產這個產品不一樣，它是有製造成本的，而這些成本隨著貨幣貶值價格在不斷上漲，所以它也在漲漲跌跌中穩步上漲，每一次上漲都要超過上一次的最高點，每一次的下跌也不會跌到上一次的最低點，最起碼到目前為止，按照兩三年作為一個節點來計算，房價是直線或者曲線上漲的。之前我也分析過，隨著城市化升級發展，房價這種上漲的趨勢是不會變的，最起碼會一直持續到城市化率非常高的時候。

雖然說房價上漲的趨勢不會變，但是中間的波動還是不容忽視的。之前也說過，在經過這一輪全國性的上漲之後，目前不僅在提高首付、利息都在提高，甚至還嚴管消費貸，堵住一切流入樓市的資金，這種情況下，不論哪裡還在漲，哪裡在跌，最終將要迎來的，一定不會是繼續上漲。

三、政策調控。

房子是關乎民生的，老百姓的必需品，同時還是金融產品，而且關係著許多上下游產業，如果任由市場去主導它的價格，就有可能走偏，比如去年中到今年初席捲全國的漲價，如果不加以控制，市場就會失去控制，最終形成一個巨大的泡沫，一旦泡沫破裂，完蛋的不僅僅是樓市，還可能引發連鎖反應，形成金融危機。

所以當房價上漲過快的時候，需要用政策的調控來調整市場和金融的規律，強制房價回到合理的漲幅中來。政策的調控，既不是讓房價上漲，也不是讓房價下跌，而是讓房價回歸到合理的漲幅中來，最理想的狀態就是跟貨幣增發的漲幅相當，不過快，不過慢，不暴漲，不暴跌。

四、海南房產的現狀。

目前海南也受到調控的影響，首付、利率都上漲，限購、限貸也越來越嚴格，很明顯，這一輪的上漲，已經到頂，或者即將到頂了。

海南本輪的調控，跟以往任何一次都不一樣。之前我們分析過，調控之後，一方面是限購限貸提高門檻，讓許多需求失去資格而減少需求，而且利用金融政策進限制資金流入；另一方面是於此同時當市場漸冷的時候新入市的房源會越來越多，最終導致連鎖反應，房價快速下跌。

但是這次調控還用了兩個個大招。

1、進一步深化兩個暫停，長期控制庫存。兩個暫停之後，庫存控制了，也就是說，在減少需求的同時，也在減少供給，既不讓你繼續漲下去，也避免出現大幅度下降。

2、暫停小戶型報建。暫停小戶型的報建是非常狠的一招，這招一出，直接讓小戶型從無限量變成了限量限時，讓小戶型變成二手市場進入了倒計時。當現有庫存的小戶型消化完之後，再買新房就必須是100平米以上的了，總價直接從三五十萬變成上百萬。

也就是說，從現在開始，關注我們將要從關注房價的漲跌，向關注房子總價的多少轉變，今後再考慮的，不是說海南房價漲不漲的問題，而是即使房價下跌了，一百多平的房子買不買得起、有沒有必要買的問題了。

目前海南買房的人，實際上大部分還是占坑或者自住的，買來放著丟那裡等增值的太少了，畢竟海南目前離二手房時代還是太遠。這種情況下，大部分人在海南都是僅有一套房而已，如果不是住的不舒服，或者房子有缺陷，基本不會有誰願意把自己的小戶型給賣了，因為賣了就買不回來了。

所以，如果到現在的情況下，不論是占坑、自住，還是想著投資，如果是打定主意要購買100平米以下的小戶型的，就不用去想房價是漲是跌的問題了，因為即使真的迎來了房價下跌，你再也買不到小戶型了，現在或許是五六十萬甚至更少，在海南安家的最後機會了。況且，即將進入二手時代的小戶型，房價有可能下跌嗎？

很多人認為，樓市調控了，房價不漲了，投資機會就失去了。但是上帝關上一扇門，總會打開一扇窗的。任何時候都有投資機會，只是你能不能善於發現機會，能不能敢於抓住機會而已。

本文為公眾號房產教授原創