商品房買賣交易流程

買房是我們生活中的一件大事，全面了解買房過程，準備充分，才能使整個過程高效順暢。商品房買賣，是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的交易行為。商品房買賣一般按照以下程序進行辦理。

一、前期選房準備。進行購房能力評估、買房前的資金準備和購房知識的學習。1、選擇地理位置很重要，應選擇有政策傾斜的地段和環境、交通、基礎配套設施會得到較大改善的地段，有子女上學的家庭應考慮靠近學校的地段。2、對戶型的選擇，選擇居室朝向的同時，也應考慮室外景觀的情況。

二、購房時應該查閱開發商的五證和兩書是不是齊全。五證包括建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、銷售（預售）許可證。兩書是指住宅質量保證書和住宅使用說明書。 一般商品房預售許可證去房管局網站上查詢。土地使用證可以在當地國土局網站上查詢。施工證建委頒發，規劃許可證由當地規劃局頒發。

三、買房認購簽訂簽定認購書，繳納定金。簽購房認購書不是買房必經程序，只是大多數樓盤買房前須先認購。簽訂購房認購書時一定要認真閱讀相關事項。看自己所購的房屋是不是在預售許可範圍內，看土地的獲取方式是劃撥還是出讓，簽訂認購書需要繳納定金。根據我國《合同法》規定，認購書屬「預約合同」，也就是在認購書上要對之後要簽的購房合同基本條款給予明確。一旦商品房的認購、訂購、預訂等協議具備了商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，那麼該協議應當認定為商品房買賣合同。

四、商品房購房合同簽訂。與開發商簽訂正式購房合同，簽訂購房合同是整個購房程序中最重要一環，也是銷售中最重要的法律文件。購房合同一般為一式肆份，其中正本貳份，開發商和購房人各執壹份。副本貳份，開發商和當地房管部門各壹份。但因為大多數在售房屋都是期房，因此必須約定交房時間，還有面積誤差的處理辦法等，具體參見《商品房銷售管理辦法》第16條明確的內容。

五、簽訂完網上籤約流程。開發商企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

六、交首付款 辦理貸款事項。交首付款後，可以辦理商業貸款或者公積金貸款，把相關資料給開發商，開發商會幫助辦理貸款。公積金貸款按規定連續繳納公積金滿6個月，就可以申請公積金貸款。商業貸款如果符合貸款條件，與銀行簽訂《個人住房貸款借款合同》，由銀行來提供購房貸款。貸款的詳細內容可以參見各銀行的具體規定。

七、交房和產權證件辦理。等交房時間到了，收房時開發商必須具備《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，才算具備交房條件。另外必須出具《房屋土地測繪技術報告書》，進行房款結算。之後購買者可以去驗房、考察房屋質量、設施齊備情況；檢驗政府有關部門出具的檢驗證書看自己的房屋是不是質量合格，達到入住條件；看看水、電、暖、燃氣等基礎設施是不是達到使用條件；檢驗開發商交給自己的房子是不是和合同中約定的面積位置一樣等。驗房合格後需要把相關材料給開發商，再由他們辦理產權證。

八、繳納各種稅費。購房應繳納的稅費有合同印花稅、房產權屬登記費、契稅、交易手續費、權證工本費、權證印花稅。

九、裝修和入住。簽物業管理合同，當購房人按契約有關條款約定付清房款後，開發商發出入住通知單，並安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。購房人與物管公司簽訂管理公約並付清管理費後，就可以拿鑰匙入住了。