民法複習講義●物權總則●物權的優先效力

物權的優先效力的概念：

物權的優先效力，亦稱為物權的優先權。其基本含義是指同一標的物上有數個相互矛盾、衝突的權利並存時，具有較強效力的權利排斥具有較弱效力的權利的實現。

物權相互間的優先效力：

1.

3.優先順位的放棄與變更

《物權法》第194條 抵押權、抵押權順位的放棄與抵押權變更 第一款

抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。

「抵押權順位」

放棄抵押權順位：放棄優先受償的次序利益。

抵押權人放棄抵押權順位的，放棄人處於最後順位，所有後順位抵押權人的順位依次遞進。但在放棄人放棄抵押權順位後新設定的抵押權不受該放棄的影響，其順位仍應在放棄人的抵押權順位之後。

抵押權順位的變更對其他抵押權人產生不利影響時，必須經過他們的書面同意。注意債務人、抵押人和保證人等的權利不受影響，不需要獲得這些人的同意。

4.抵押權與所有權混同時，抵押權的優先性

同一個物上成立兩個以上抵押權的，順序在先的抵押權（先位抵押權）與該財產所有權歸屬一人時，該所有人的先位抵押權仍可對抗後位抵押權。

【例】甲有樓房一幢估價3000萬元，先後以該樓房為抵押向乙、丙、丁銀行各借款1000萬元，抵押登記分別在8月1日、8月2日、8月3日。後三份債權快要到期時，乙購得了該樓房而成為所有權人。問：乙、丙、丁的抵押權實現順序如何？答案：乙＞丙＞丁

【解析】此時乙雖成為抵押物的所有權人，但並不喪失抵押權，且抵押權的順位亦不受影響。

5.不同物權間的並存關係（X表示不能並存，O表示可並存）：

他物權：是指權利人根據法律規定或合同的約定，對他人之物享有的進行有限支配的物權，如承包經營權、擔保物權。

用益物權 擔保物權 O

抵押權 抵押權 O

抵押權 質押權 O

所有權 所有權 X

質押權 質押權 X

以佔有為內容的用益物權間 X

物權對於債權的優先效力：

物權優先於債權

債是天生的平等派，同一財產上存在數個普通債權時，債權的實現順序是處於同一順序的，各個債權在實現之前，都有被履行的機會，不會因為成立的先後而又實現的先後之分，這也構成了企業法人破產債權清償的基礎。

兩個例外：

物權優先於債權是一原則性規定，但這一原則有例外，這些例外現象包括「買賣不破租賃」與「預告登記」

買賣不破租賃：

【例】甲有一幢房屋，於2000年8月1日出租給乙，租期5年。2002年3月1日，甲將房屋賣與丙並登記。後丙手持房產證要求乙搬出，乙不允，遂起糾紛。問：丙能否要求乙搬出房屋？

【解析】本例中，乙對房屋享有債權（承租權），丙享有物權（所有權）。依物權優先於債權原則，丙本應有權要求乙搬出，其實不然。在現代法上，租賃權日益物權化，為了保護承租人的利益，維護正常的租賃關係。各國法規定，租賃期間租賃物所有權變更的，不影響原承租人的債權，原租賃合同對新主人仍有約束力，此謂「買賣不破租賃」。這一原理體現在《民法通則意見》第119條第2款、《合同法》第229條、《海商法》第138條等規定中。就本案而言，丙有義務忍受到原定的租賃期滿才能要求乙搬出。答案：不能

《民法通則意見》第119條：

承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。

私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。

未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。

《合同法》第229條 所有權變動後的合同效力：

租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

預告登記

《物權法》第20條 預告登記：

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

預告登記適用於有關不動產物權的協議，在我國主要適用於商品房預售。在商品房預售中， 預售登記作出以後，使期房買賣得到了公示，這種期待權具有對抗第三人的效力。也就是說，在辦理了預售登記後，房屋所有人不得進行一房多賣，否則，其違反房屋預售登記內容作出的處分房屋所有權的行為無效。

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