北漂民工，天津買房記

面對高不可攀的北京房價和虛無縹緲的北京戶口，來自山東的北漂只能曲線救國，考慮落戶天津的可能了。由於中國的戶口政策，落戶任何城市都需要房子，又考慮到未來孩子上學問題，去年的秋天，北漂有了考慮天津買房的想法。一方面距離近，且交通方面，另一方面山東的學生都懂的。

雖然北漂非金融和財務出身，卻在金融外企做了多年市場數據分析，目前在小小投行做市場分析，買房之前做功課是必須的，剛好是實踐的好機會。

1、需求分析與預算

考慮到這次買房為了落戶和投資，目標鎖定天津主要城區，河西、河東和南開區的小戶型。一方面小戶型首付低，三十萬以內，其次城區交通方便，白領多，容易出租，租售比划算，萬一以後出售也容易出手。至於是否重點學區，孩子太小，未來太久遠，暫時非重點考慮。

至於為什麼不考慮京郊，一方面本來就是奔著天津戶口去的，另一方面房子最重要的是地段，沒有人能保證房價一直上漲，如果從投資角度分析，一旦房價調整，最保值的肯定是中心城區。

2、資料搜集和整理

確定了需求和預算之後，就是搜集房價市場數據。互聯網時代，也是知識共享的時代，除非自己太懶，你所需要的大部分數據，比如房價走勢，小區出房率，成交頻率等，都可以通過百度找到。這不是廣告貼，也不是軟文，但是鏈家網的房源、報價以及成交價相對還是真實的，即使有誤差也很小，最接近市場水平。

強調一點，房產經紀人很重要，每個人的業務能力差別很大，因為涉及到中間跟房東溝通價格，所以一個靠譜的經紀人很關鍵，因為大部分經紀人都是同情弱者，站在買房者一邊的。因為人在北京，通過網上找到一個鏈家經紀人，提前交流了很長時間，感覺人很勤奮，對市場了解和判斷很靠譜。後來的購房經歷也證明了自己的判斷，如果有人想買天津房子，特別是南開區房子的我可以幫忙介紹。

3、資料和市場分析

雖然去天津之前，全面了解了河西、河東和南開區的平均房價，心裡大概有了個譜，還是決定每個區都找一些房子親眼看看。於是第一次到天津，周六一天時間，跟著經紀人在河西、河東和南開的幾套房子都看了一遍，主要是二手房，也有新樓盤，雖然有的同樣可以落戶口，還是放棄考慮商用住宅，只考慮普通住宅。

最終跟之前的網上搜集的數據和分析的預期很接近，還是覺得南開的兩套房子最合適。由於當時房東不在天津，自己決定再考慮兩天，先返回了北京。

4、投資決策

最後看中的兩套房子，都位於南開區三號地鐵旁邊，旁邊還有交通樞紐站，出門特別方便。總價都在七十多萬，首付二十多萬，預算以內。而且都是南向，主要的區別是6層板樓中的5層，和18樓高層中的10層，雖然價格上感覺5層的性價比更高，可是最為年輕人，還是喜歡高層，視野好。

也許是天意，返回北京第二天，5層的房子就賣掉了，於是決心出手10層高樓，讓經紀人幫忙約見房東。房東報價78萬，這個時候經紀人就很關鍵了，一個談判技巧高的經紀人，幫你把價格多談下來的概率和談成功的概率都更高。最後經紀人給談到了76萬，比自己預期的更低一點，於是第二次來天津，就把房子簽了。

總結，天津買房主要考慮了兩個因素，一個是以後落戶考慮，一個是投資。京津冀一體化不斷發展，天津的房價卻一直漲幅不大，最終房子首付22萬，月供3100，房子出租2000，租售比很合適。

今年年初，一線城市領漲，天津作為準一線，也跟漲了，這其實出乎了自己的預料。本來的期望值每年漲5~10%，能跑贏通脹保值就知足了。投資有風險，出手需謹慎，任何投資前都需要做足功課。

補充兩個案例，最近跟兩個朋友聊起，他們都在天津買了房子，而且是13年。那個時候，天津買房還可以落戶，兩個朋友差不多時間買的房子，一個朋友說他房子今年翻倍了，每個月還有1800房租，另一個朋友漲幅有限，房子不好租，仍一直空著。因此，再次強調，投資有風險，決策需謹慎。

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