「飄落人間的天堂」——宋衛平理想小鎮

宋衛平透露綠城未來5-10年將打造5-10個理想小鎮，直言綠城有可能帶動中國新一輪農村改造，而且他還直指談樓市一點意義都沒有，那是房產商的陰謀。「在中國，大部分的發展商都是不靠譜的」，他指出，大多數項目不是為了房子來做開發，而是為了所謂的利潤等數據來做，這些發展商真的挺沒道理的，但是中國最多的就是這種發展商。

在中交入駐之後，宋衛平將更多的精力傾注於藍城的小鎮建設。他的理想小鎮計劃，完全超越了房地產開發，將以農業、文化、教育等產業作為主導，深度整合教育、醫療、養老、園區服務等跨界資源，在城市近郊形成一個完整的城鎮化解決方案。

小鎮計劃的產生，源於宋衛平對於樓市未來與中國城鎮化未來的思考。事實上，綠城的小鎮在海南、舟山長崎島、青島都在做探索，從理論探索到實踐已鋪墊13年，尤其是小鎮教育系統的準備，足足有15年。

宋衛平認為從房產行業轉型做小鎮，具有先天優勢。「中國終將由城市建設轉向為城鎮建設、鄉村建設多元一體化時代，最後做成一些唯美的、功能齊全的、非常現實悠揚、具有夢幻色彩的天堂小鎮，這是下一個階段中國社會發展的趨勢，一定是這樣的，不可能有第二個選擇」。

宋氏思考主要包括農村改造中產生的城市低保人群住房問題、地價高漲對小鎮成本影響、小鎮的規劃設計等。

城市交通系統的巨大負擔、大城市地下系統沉屙遍布，這些都是推動城鎮化的主要原因。宋衛平直言，當杭州的房價變成3、4萬（元／平方米），上海外環的土地樓麵價已經變成5萬（元／平方米）以上，房價8萬元／平方米的時候，年輕人怎麼辦？他指出，上海、杭州大概有將近一半左右的人是城市裡的特殊人群，這群人長期遊離在城市裡面，但沒有能力買房。以杭州為例，杭州常住人口大概450萬人左右，裡面有超過50%是在城市裡勉強安定下來的低端勞動人群，他們的居住模式大概90%以上是租住在城中村和城市周邊的農民房裡。

在城市發展過程裡面，這部分人把美好的青春都給了這個城市，離開了農村，卻眼巴巴看著房子從1.5-2萬元／平方米漲到現在的15／20萬元／平方米，「嚴峻的問題就擺在面前，大家都漠然視之，沒人關心」。

有3組數據間接證明了宋衛平並非過慮：1949年，中國城鎮居民平均居住面積4.3平方米；1978年，這個數字變成3.4平方米；最近中國的城鎮居民平均3平方米左右，城鎮人口的居住平均面積是下降的。與此同時，隨著地價、房價的暴漲，城市裡面的人不得不往外搬以降低生活成本。

宋衛平指出，地方政府現仍以賣地為主要財政收入模式，土地稀缺必然導致價格越來越貴，城市留不住年輕人，即便留下了，也沒有未來。比如說上海西郊賓館的年輕服務員，20年前是上海人，是城裡人，現在1/3-1/2都是外地的，包括鍋爐工、幫廚等，這些服務業裡面最基礎的人的未來在哪裡？「城市往前走，特別是上海，60歲以上佔比30.5%。以2000萬人口來看，就有5、600萬的老人家，這些老人家的家庭結構、醫療保險方面等，還面臨一大堆問題，城市如何往前走？」因此，宋衛平認為，當下必須要面對這個話題，認真思考，包括方向方式，然後重新設置。

宋衛平正在構思的小鎮計劃，就是依託一二線城市經濟能量的外溢而導致城市裡的中產階層人群居住外溢，以及城市化進程中農村人口進城。目前上海外環外樓面地價已經到達4萬元／平方米，他因此擔心這會推高小鎮的建造成本。

實際上，上海外環之外還有55%面積是農田、森林、河流、道路，郊縣都開發了，但是沒有一個大規模有效的開發，目前城鎮建設、鄉村建設乏善可陳，當城市發展到一定程度，經濟能量外溢，便形成城鎮的興起，從而帶動農村的興起。

宋衛平指出，現在做城鎮化建設與鄉村改造，不但是萬事俱備，東風都已經有了，理論上沒有問題。「最擔心的是外環的地賣到4萬、5萬／平方米，農村的地一貴起來以後，大概我們只能住到互聯網裡面去，只能換一個方向來做研究，把人能不能濃縮成一個符號，然後住到網裡面去，實體人還有地方生存嗎？」

>>>>未來5-10年將做出5-10個理想小鎮

「我在去養老院以前大概還能工作5-10年時間，我希望5-10年的主體部分能夠用於探索城鎮化，有可能帶動中國新一輪農村改造。」 宋衛平說，將在5-10年里最起碼做出5-10個理想小鎮樣板。

根據宋衛平對小鎮的基本描述，一個小鎮大約有1平方公里的開發建設面積，總體100萬平方米左右的建築面積，帶動3－5平方公里農業改造，構成3萬人的小鎮。

小鎮100萬平方米的建築面積，包括5-10萬平方米的配套設施，與90萬平方米左右的居住，居住主體部分是城裡人。大約2/3～3/4是城市裡溢出來的中產階級的需求，比如5、60歲的夫婦，帶著孫輩住到小鎮，因此小鎮里有兩個教育系統：一個是0-16歲到初中的教育系統，另外一個是60-120歲老人家在裡面繼續學習。小鎮裡面還有健身管理系統、診斷醫療康復系統，以及日常生活所需的商業系統。

宋衛平指出，標準的小鎮裡面要有三個酒館：朋友的酒館、啤酒館與米酒館。「還要有幾個茶室、幾個風味餐廳，土菜館，1-2家書店，有幾家電影的放映廳、會有廣場、水面、湖畔，主要區別來自於與周邊不遠的一線城市二線城市風情」宋衛平還透露，小鎮的房價大概1萬元／平方米，帶儉樸一點的裝修，比如兩口子帶小孩、孫輩一起過，只需要80-90平方米。宋衛平希望以後小鎮居住的人群以城裡人和農民各佔一半。

「我作為一個曾經的房地產商人，不算成功不算失敗，無論成敗，在我做管理的時候，也賣到過5000億的房子」宋衛平想憑藉自己過去二十多年積攢下來的經驗與資源，如今將全線打通，複合成為有益於推進城鎮化的小鎮模式。

「小鎮計劃」的關鍵在於「人的城鎮化」。以正在啟動的杭州春風長樂項目為例，宋衛平將以綠城農業作為產業引擎，建設富有地方特色的大型農業基地，將當地及周邊農民就地轉化為現代農業工人。

同時，按照「供給側改革」思路，研發現代農莊產品——類似於綠城·桃李春風的80-160平米獨棟產品，並把城市家庭的種菜養花需求與綠城農業進行深度結合，而且綠城農業將為每戶家庭帶來長久的收益。這種模式，可以說是創造了城市中產階級的新需求。

也就是說，城裡人可以在鄉村玩轉創意產業，農村人可以就地成為現代農業工人，消除城鄉二元對立。此外，「小鎮計劃」還包括對農村基建、教育、醫療等領域的建設及改造。

小鎮模式很難用一個講故事的方式說清楚，但是宋衛平希望3-5年內基本成型，此前，宋衛平的綠城·桃李春風項目爆紅全國房地產行業，以小鎮模式為基礎的別墅產品創新，不僅受到全國範圍內的搶購，而且成為房地產行業的一個經典案例；同樣以小鎮模式為基礎的綠城·烏鎮雅園項目，已成為目前國內養老項目的範本，享有國際聲譽。宋衛平認為，這兩個項目本質上還是房地產開發項目，而他正在啟動的「小鎮計劃」，則完全超越了房地產開發，將以農業或文化等產業作為主導，深度整合教育、醫療、養老、園區服務等跨界資源，在城市近郊形成一個完整的城鎮化解決方案。

據了解，宋衛平的「小鎮計劃」將在全國範圍內啟動，布局在一二線城市甚至縣城的郊區。上海有可能是首批進駐城市。

宋衛平將他譽為「飄落人間的天堂」的小鎮產品帶到大北京，落地張家口的下花園區。

在藍城的所有小鎮裡面，有風光、人文、產業的絕佳寶地是其第一要素；不同的規劃和特色風貌是其第二要素；追求傳統文化中的「大同」境界，讓居住在小鎮的人各得其所，提倡「所有人為所有人服務」的新型自治管理模式，是小鎮的第三要素。以小鎮中心完整的硬體配套為基礎，配套輕養老定製化設計、大健康管理服務系統、APP智能服務平台、時間銀行……全方位覆蓋居住、健康、教育、農業、商業等多個維度，打造飄落人間的天堂。

這個佔地3800畝的小鎮亦將具備頤養健康、現代農業、休閑旅遊三個核心功能。張家口的下花園區，緊挨著雞鳴山的3800畝田園風光，無疑最能契合藍城小鎮的第一要素。憑藉下花園區良好的基地條件，項目將借鑒杭州桃李春風的建築特點，藉助江南的靈巧，將中國人幾千年的院子發揮得淋漓盡致：一層的房子，會分成主院、側院等多重院落，讓家庭的每一個年齡段的成員都會有適合的活動空間。孩子們可以成群湧現在院子里玩耍，鄰里友人可以很方便地舉辦派對，老人房外推門就是一方菜園，全家人更可以通過客廳一步到達室外平台。