泰國房產項目那麼多，到底哪個最好？

02-09

最近很多朋友在和維克多聊這個事情，所以決定還是寫一寫這個主題。

首先，肯定沒有「最好」，只有「適合」。（「最」字也是不可以亂用）

對於已經打算投資泰國房產的朋友們，相信對投資泰國的優勢也已經有個大概了解了，這裡就簡單在列一下：

旅遊市場蓬勃發展，以中國遊客為例，2014年500萬人次，2016年900萬人次，2017年預計1200萬人次。
東盟、一帶一路概念引領都投資和旅遊熱潮，2017年12月開工建設中泰高鐵，普吉島、芭提雅機場擴建等等。
泰國房產可以針對外國人提供永久產權，房產項目多位精裝包租且無公攤。
泰國氣候溫暖，物價低廉，優質旅遊、醫療、教育資源豐富。
泰國房產總價、均價都遠低於中國一二線城市水平，租金回報高。、

那麼，回到主題，到底哪個才是最適合你的泰國房產項目呢？

我們先按照維度來歸類一下項目：

地理（城市）維度：首都曼谷、南部海濱及海島如普吉島和芭提雅、北部山林城市如清邁。這四個城市也是相對的投資熱門。
產權維度：永久產權、租賃產權。
項目維度：公寓項目、酒店項目、別墅項目。

那到底哪一個項目才是適合自己的呢，羅列以下幾個重要的點作參考：

預算：雖然錢不是萬能的，可是沒有錢是萬萬不能的，因此先通過預算做一個粗篩選吧。單價來講，曼谷最高一般在2-3萬左右，普吉島芭提雅次之一般在2萬左右，清邁相對低一些1.5-2萬左右。這裡就是講一個大概，每個城市還會根據地段等其他因素決定價格，請不要Challenge本寶寶。泰國的房產很多都是期房，並且支持部分貸款，這個也需要考慮在整體預算里。
城市：撇開預算這一點，從城市的角度來講，曼谷作為首都，是政治經濟文化中心，配套也是最齊全的，普吉島和芭提雅是熱門旅遊目的地，熱帶海灘風，清邁走的是泰北山林小清新路線，基礎建設來講曼谷好於普吉島芭提雅好於清邁。
項目：公寓項目一室的較多，面積在30-40平米的居多；酒店項目可以看做是公寓項目的升級，以酒店方式運營；別墅項目面積較大，但是由於泰國法律規定外國人不能持有土地，所以目前的運作模式是註冊泰國當地公司，以公司名義持有。

除了上面三點比較籠統的參考點外，下面還有一些更細節化的小建議：

購房目的：如果是以自住（養老、工作）為出發點的，比較建議購買公寓或者別墅，如果是以投資為出發點的，比較建議購買酒店類項目。
投資預期：首先，泰國的房產不可能像中國房價那麼一漲一個嚇人，通常都是比較溫和的上漲，且泰國新房市場目前房源充足，不存在中國這樣二手房狂漲的模式，二手房普遍都會低於新房的價格，因此對於泰國房產項目，投資的價值主要在於租金。從房產升值的角度，曼谷作為首都肯定是最高的，但從租售比的角度，曼谷的年回報大約在5-6%左右，普吉島/芭提雅/清邁等作為熱門旅遊城市大約在7-10%左右。
投資期限：如上一條，二手房普遍價格會低於新房，所以如果投資的預期是中短期的，建議投資的模式是炒樓花（泰國大部分項目都是期房，但炒樓花比較考驗眼觀），或者選擇一些開發商提供回購的項目。
要不要選擇包租的項目：其實我一直認為包租是一把雙刃劍，好處是免於打理，尤其是對於遠在海外的投資者，壞處是所謂羊毛出在羊身上。包租一般能夠保證一個比例，且都還不低，但也要看項目，對於不提供包租的項目，一般來說委託中介或者開發商的物業管理公司進行租賃，實際收入可以預期是10個月房租，另外兩個月一個月用來支付物業費，一個月用來支付服務費。
選擇公寓還是酒店：在購房目的中也有寫，自住可以選擇公寓，投資可以選擇酒店。酒店的收益性更高，但有些朋友可能會說，即使是公寓，也有包租的，並且包租比例也不低，那這裡就建議仔細研究一下項目，如果是租賃給養老或者常住的沒問題，如果是以類似民宿形式經營酒店，那就要注意了，泰國法律目前對這樣的行為的認定還是非法經營，只是目前沒有進行查處，這樣的風險點相信一般投資者也並不願意承擔吧。
是否選擇買別墅：上面寫了，別墅項目面積較大，但是由於泰國法律規定外國人不能持有土地，所以目前的運作模式是註冊泰國當地公司，以公司名義持有，這樣做是否有潛在風險就看個人評估了。

以上是維克多本人投資泰國房產後的總結，之前的相關文章可以查看：

人民幣貶值激發的海外投資-香港保險+泰國公寓【真實分享，歡迎交流】

中國人購買泰國公寓注意事項 - 付款，開戶和貸款

海外投資第一步，買保險還是買房子？不如組合做個組合，or變成and？

另外，娛樂圈有演而優則唱，維克多有買而優則顧問，維克多擔任普吉島兩個酒店項目，一個公寓項目的顧問，是開發商顧問，全流程顧問，歡迎和維克多交流項目，不過就算對維克多的項目不感興趣，聊聊其他也是可以的，維克多微信victorzzhu。

維克多公眾號回來啦（hui-lai-la），分享海外投資、酒店航司等各種，歡迎關注互動。