擁有怎樣的商圈，城市才有更好的發展機會

02-09

兩個月前，新一醬將中國內地的所有城市劃分成11961179個格子，計算出了每個1平方公裡面積的土地上，哪個城市的哪個格子聚集了最豐富的商業資源，可以被稱為中華第一商圈。

然而結果發布之後，不服氣的朋友很多。其中有一批有理有據的朋友提到：你們粗暴地標準化了所有格子，就不考慮那些動輒覆蓋好幾個平方公里（且形狀並不規則）的超級商圈的感受了嗎？

這個硬傷新一醬是認的。於是在接下來的一個多月里，新一醬絞盡腦汁終於升級了演算法。這次，新一醬根據商業資源的分布識別出了「商業區」，然後將達到一定規模的商業區定義為商圈，並以商圈為單位再來做比較。

先來看城市粒度上的排名：

上圖是將城市中所有商業區的得分加總之後的結果。從整體商業資源的佔有量來看，上海和北京最高，成都與重慶分別位列第三和第四，超過了廣州。在二線城市中，金華、佛山和無錫排名TOP3，它們的商業資源指數也非都常接近。而到了三線城市，靠前的城市有濰坊、洛陽和臨沂，它們的得分甚至超過了大部分的二線城市——這很大程度上要歸因於這些城市擁有一些商業發達的區縣。

來解釋一下演算法。這一次新一醬採用的空間分析方法是聚類和異常值分析（Anselin Local Morans I）。首先新一醬沿用並微調了上次的模型，為不同類型的興趣點賦予了不同的權重：

餐飲×0.1

高級酒店×0.15

經濟型酒店×0.08

銀行×0.1

奢侈品×0.25

零售×0.1

地鐵站點×0.2

公交站點×0.02

根據這個權重，新一醬進一步用核密度演算法計算了每500米×500米柵格的商業資源指數。

接下來，新一醬設定了4個條件，從這近5千萬個柵格中，選出了一批格子。這4個條件包括：柵格本身商業密度高，周邊柵格商業密度高，周邊柵格商業密度差異小，以及與其越近的柵格商業密度越高。

新一醬認為，滿足這些條件的柵格組合形成的區域就可以被稱作商業區了。對於每個獨立的商業區而言，區內所有柵格的商業資源指數總和則可以用來表示這個商圈完整的商業實力。

你可以從下面幾個有代表性的例子來更好地理解這套演算法。

在上面重慶的商業區空間分布圖中，藍色表示商業資源的中心聚集區，而黃色表示商業資源的周邊蔓延區。

可以明顯看出，重慶是一個典型的單商業區、多商業中心的城市。在上一次的研究中，新一醬已經識別出了觀音橋、三峽廣場、解放碑、楊家坪和南坪步行街這5個傳統的商業中心。而在這一版的計算中，石橋鋪、大坪和九宮廟等新興商業中心也凸顯了出來——尤其是大坪的時代天街，其商業資源指數已幾乎可以與五大傳統商業中心相抗衡。

比起重慶這種一個商業區內包含了多個商業中心的情況，蘇州商業區的數量明顯更多。除了主城區，崑山、常熟、太倉等縣級市都有著各自獨立的商業區和明顯的商業中心，並且每個商業區的實力也都很強。

濰坊是三線城市中商業資源指數最高的城市。從上圖中可以看出，位於濰坊西部的壽光縣（對就是上次我們說的三大沙拉蔬菜基地）有著與主城區規模相當的大片商業區，這也提升了濰坊整體的商業實力。這種周邊區縣的商業發展程度達到與主城區相似、甚至超過主城區的情況，在金華、佛山等城市也都非常典型。

從重慶、蘇州和濰坊的例子可以看出，一個城市的整體商業實力受到商業區數量和各商業區商業資源指數的雙重影響。

為了更清楚的了解城市中商業區的數量與質量兩者之間的關係對城市整體商業實力及氛圍的影響，新一醬又進一步加上了K-Means聚類分析的演算法，識別出了五種不同的城市類型，即L型城市、J型城市、U型城市、N型城市、O型城市。

L型城市中的包含了北京和上海，典型的J型城市中則有青島和蘇州。這兩種類型的城市，整體商業實力都比較強，只是L型城市的商業資源指數明顯更高，商業資源也更集中於一個商業區；而J型城市的商業區數量更多，在城市內部更分散，發展也更加均衡。

典型的U型城市南通與N型城市淮安總體的商業資源指數都不太高，但它們之間的差異也很明顯。通常來講，U型城市的商業區數量更多，每個商業區向周邊區域的擴張更廣；而N型城市大多只有一個主要的商業區，商業資源集中程度更高。

O型城市為單商業區且商業實力低的城市，從新一醬的舉例中你也能看到，在阿壩、甘南等西部偏遠地區城市，城市內部通常只有一個非常小的商業中心，商業資源也比較欠缺。

到這裡為止，我們從城市整體的角度，分析了每個城市中不同的商業區的數量和各商業區商業實力對城市的影響。但作為城市人，我們更關心的是城市中資源最集中、商業最發達的部分。

為了能清楚的看到這些區域，新一醬將商業區內資源指數排名前60%的柵格提取了出來，並把它們所在的區域定義為城市的主要商圈。如果加總各商圈內的柵格商業資源指數，再進行排名，就可以得到一份新的商圈排行榜。

在這一次排名TOP10的商圈之中，仍然沒有出現北京的商圈。除上海的人民廣場外，杭州湖濱-武林商圈和成都的春熙路分別為第二和第三。

事實上，在這十大商圈中，除了上海人民廣場、廣州天河和深圳東門位於一線城市，其餘有4個商圈位於新一線城市。二線城市中甚至也有3個商圈進入了TOP10，分別是昆明的青年路、泉州新車站，以及南昌的洪城商圈。

把這些商圈在地圖上畫出來，我們就可以直觀地看到它們的形態。基於這些商圈的外接矩形長寬比，新一醬認為中國城市的主要商圈可以分為三種形態，即條帶形商圈、團塊形商圈和方正形商圈。

條帶形商圈是沿一條主幹街道發展的，例如深圳的深南大道、石家莊的中山東路和青島的香港中路。

團塊形的商圈則以一條主街道為中心、向周邊的街道路口擴散，最終形成由幾條主要街道交織控制的狀態。例如南京新街口的中山東路和漢中路，天津濱江道的和平路和南京路，以及昆明青年路的南屏步行街都是所在團塊形商圈的主街道。

方正形商圈的形成通常是受街道網路形態的影響，像廣州的體育西、無錫的崇安寺和西安的鐘樓商圈，都位於道路網路中橫縱交錯、密度較高的區域，也有著較為成熟的商業體系。

對所有主要商圈做了統計之後，新一醬也發現，雖然方正形商圈的絕對數量最多，但三種商圈形態在不同等級城市內的佔比卻存在著明顯的規律。

除了一線城市受城市整體形態狹長的深圳的影響，條帶形商圈的比例從新一線城市到五線城市顯著增加，而方正形商圈的比例則隨之不斷減少。

這主要是因為商圈的發展一般都是一個沿著街道和路網不斷擴展的過程，在城市路網發展越成熟的城市，商圈的發育空間也就越充分。而在四五線城市，通常城市中只有一兩條主要道路，商圈的橫向發展也就受到了阻礙。

看過了商圈的形態，新一醬猜想，在城市人的生活與商圈的關係中，你可能會更在乎每個商圈內部不同的「內容」。於是，新一醬又精挑細選出了一些有特色的商圈。

我們發現，咖啡館密度最高的商圈在北京國貿，與它相鄰的大望路商圈在排名上也緊隨其後。另外，蘇州新天地商圈的商業門店總數雖少，卻有著高達11%的咖啡館佔比。

意料之外但情理之中的是，快時尚和奢侈品密度最高的TOP5商圈是一樣的，只是排名有所不同。除了北京的大望路、王府井和國貿商圈，廈門的蓮花南北路和舟山的東港內湖也都進入了前五。

廣州和上海的商圈雖然沒有在快時尚或奢侈品的特色榜中排名靠前，但它們明顯擁有著更為密集的外資便利店，這與人們普遍的認知相符。

除了這些特定的門店類型，新一醬也希望從更具籠統的行業整體角度來看待這些商圈。而這項研究的結論是：從一線到五線城市，商圈中餐飲、金融行業的佔比不斷減少，而零售、住宿行業的佔比不斷增加。

這也符合近年來一線和新一線城市線下消費升級的趨勢：不同於二三十年前商圈依靠主要依靠零售門店形成，人們現在對商圈的需求越來越偏向體驗和娛樂休閑，此外商圈與辦公場所、金融中心等功能區的重合度也越來越高。城市人對商圈的需求正在變得更為複合。

基於這樣的發現，新一醬嘗試著給不同等級城市的典型商圈做了一個畫像。

一個有趣的點是，一線和新一線城市的平均商圈面積為1.25平方公里和1.47平方公里，而四五線城市商圈的平均面積都超過了2平方公里。

發生這種情況的原因是，商業資源在一線、新一線城市內更集中，單位面積上聚集了大量商業，且更多向垂直方向延伸——也就是說布局在大體量購物中心或高層建築中的商業較多。而在四線、五線城市，商業更為分散，還沒有得到很好的集約化布局。

從商圈的品牌分布情況可以更明顯感受到高線城市與低線城市商圈之間品牌聚集能力的差距。

以星巴克為例，在一線城市商圈中，它的平均門店數量就高達7家，而到了四線城市中，平均每個商圈就只有1家星巴克了。像蘇寧和國美這樣渠道下沉做得比較好的家電賣場，一線城市與四五線城市的平均門店數量差異不到1家，但也仍能看出往低線城市逐步減少的趨勢。

最近半年做了三次中國城市商圈報告之後，新一醬想知道，為什麼你們會對商圈這個話題如此執著，以及關於商圈，你們還想知道些什麼？

題圖素材/小崽子劇場筋肉版

文/張鼎車潔舲視覺/王方宏

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