置業進階筆記(3)：置業前的考慮│脫苦海

第三部分：置業前的考慮

置業屬人生重大決定，自然不應草率而為，究竟買樓還是租樓，是困擾很多人的問題，導致人們爭論不休，卻是一貫地無的放矢捉錯用神，筆者希望讀者從「睇市」的角度考慮。

決定置業以後要衡量一己的能力，以免他朝大失預算；搜集物業資料及售價亦有其途徑與技巧；以至於怎樣選擇按揭計劃，能否鑽空子「屈機」，均要在事前詳細規劃。

選擇置業目標時，如何能從投資角度衡量，作出戰略性的決策，所謂「好的開始是成功的一半」，絕不能掉以輕心。置業者宜按部就班，做好充足的準備。

1. 投資與消費的取捨──買樓租樓孰優孰劣

選擇租或買，並不是計算諸如「供平過租」之類的「死數」，最重要是衡量自己的要求及能力，並且要對樓價的走向有所判斷。

一如本書開首所講，「居住」是必需品，「置業」則否。所以解決居住的需要，可以選擇租或買；置業變為投資行為，買入是博升值、收租。對於用家來說，衡量買樓或租樓，不應該單純地以為只是生活模式的取捨，而忽略投資的因素。即使選擇租樓，亦無可能不看市。

改例之後租期更短

租樓住是百分百的消費行為，每個月交了租，便享有單位的居住權，理論上在租約期內，租金不變，租客的支出便固定了。一般的租約是「一年生一年死」，一年死約過去後，理論上如果能夠與業主達成協議，便可以在生約期內繼續居住。實際的情況是在租務條例改變後，加上一般地產代理草擬的租約有取巧成分，租客在死約屆滿後被要求搬走的機會大增。以下是該類租約的相關條文：

死約：「租期一年，期內業主或租客不得單方面終止租約；提早終止租約，租客或業主有權向對方索取賠償。」

生約：「第十三個月起，租客或業主可以按協議的通知期，告知對方將於何時終止租約，遷離單位。」

換句話說，業主可以在第十一個月尾通知租客，要求大幅加租，或者乾脆要求租客第十三個月搬走。在過去樓市較為淡靜時，租客是很大機會與業主在略為加租的情況下續約，有些人甚至可以在同一個物業內租用單位以十年計。但當樓市由2007年中開始活躍時，便往往出現業主不肯傾價直接通知租客搬走，以便自住或交吉賣更高價錢。

租樓也要睇市

當然理性的租客應該預期「四海為家」，東家不租就租西家，大不租就租細，近不租就租遠一點，只要改變要求或者願意支付更高租金，可以有更多的選擇。實際上在樓價蠢蠢欲動時，看到業主物業升值獲利以十萬甚至百萬計，自己卻要支付多三成或以上的租金，或者被迫接受較次的居住質素，便會覺得很不開心。以前樓價由1997至2003年時，租價齊跌，租屋者過了一段歡樂時光，今日只不過是時移世易，所以筆者說，租樓住也要睇市。

事後孔明，當然知道如果在2003至2005年左右購買樓宇自住，今天不但樓宇升值紙上富貴，在減息期內越供越平，轉按又可以減息及獲得銀行回贈，政府減免差餉及供樓利息可以扣稅，似乎百利而無一害。但在1997至2000年高位接了樓的人，已經供了差不多十年，仍淪為負資產或白供利息，供樓的利息支出，幾乎與租樓一樣多，卻不能享受跑贏通脹的好處，還要交管理費、差餉、地租等支出，自然心有不甘。

置業決策要看大勢

筆者認為，選擇租或買，並不是計算諸如「供平過租」之類的「死數」，最重要是衡量自己的要求及能力，並且要對樓價的走向有所判斷。今日減息是「供平過租」，他朝加息便「租平過供」；今日的收入有能力供，他朝事業有變又會否成為包袱？今日似乎很高的樓價，在港元隨美元貶值、通脹減息引致惡性通脹、新落成樓宇買少見少下，租金又會否與樓價一起進行三級跳？他日樓價升得過急，以至基本因素改變重溫「建華八年」，又是否沒有足夠的心理準備？

租與買的抉擇，絕對視乎樓價升與跌才是大數，很多香港人的財富是自置樓宇為主，富裕階層得益於樓宇升值，值得花多點時間及工夫來研究。

2. 戴帽先要度頭──怎樣計算購買力

置業最重要的條件是有多少購買能力。超出個人經濟能力的物業，只會淪為幻想目標。

置業最重要的條件，並不是理想家居如何，而是究竟有多少購買能力。超出個人經濟能力的物業，只會淪為幻想目標。一如明知豪宅別墅是理想家居，沒有足夠財力購買，卻不肯退而求其次勉強上車，反令自己擔驚受怕惶恐終日。又或者幻想樓價下跌來遷就自己的能力，結果只有大失所望。這樣簡單的道理也有很多人看不透。

購買力的決定因素

個人的購買力由幾項因素決定：首期、有效收入、年齡、息率。首期是對初次置業的人最大的局限，但又有其用意，將在下文「首期的作用」詳述。如果已擁有物業，首期的難度就比較少，一來可以透過物業加按獲得一筆現金，又可把現有物業作為抵押品，獲取超過七成按揭，比如陳方安生事件，其實只是把現有物業作為附加的抵押品，將在下文「按揭財技」解釋。

金管局是管銀行而不管按揭人。據金融管理局2002年11月15日的新聞稿，七成按揭的目的是「確保銀行不會承擔超過任何住宅按揭貸款七成的風險」，「銀行可以提供高達九成的住宅按揭貸款，不過超過七成的該部分貸款需要得到保險保障」。現時可以使用按揭保險借出樓價的95%，即所謂九五按。以一層300萬元的樓宇計，5%首期是15萬，拿不出來不如多儲點錢吧！

銀行一般以每月有效收入計算的50%作為批出貸款的供款上限，即是只容許個人供款負擔比率為50%。所謂有效收入有兩個含義，其一是銀行一般只計算收入的固定部分，傭金、獎金、津貼之類未必會計算在內，當然銀行亦可以酌情考慮。另一方面如果按揭人現時同時供款予其他貸款，則相應的供款將會扣減。所以計算自己的購買力時亦要考慮這些因素，以免有失預算。

年齡間接影響供款年期，銀行內部對於最長供款年期會考慮按揭人的年齡，比如五十多歲便很難申請到超過二十年的供款年期。即使不考慮銀行的指引，也要衡量自己實際上能夠供多少年，否則當退休後亦要繼續供款。

最後一項：息率。隨著按揭市場開放，以前按揭息率是P+X%，現在是P-X%，比如現在P-3.X%幾乎是一般的報價，再加上日漸普及的H+0.X%按揭，所以即使目前香港人均收入與九七時差不多，供款能力卻大增。息率的高低也會影響購買力，關鍵在於銀行計算負擔比率不得超過50%時，是用申請時的息率，息率低導致每月供款下降，在低息期內銀行便能夠批出更高的按揭額。即使日後加息，供款比率回升到有效收入50%以上，銀行也不會理會。

那麼實際上如何計算自己的置業購買力呢？只須到網上搜尋器找「按揭計算器」，便有很多不同的網站可用，輸入如樓價、按揭成數、年期、息率等資料，就能見到答案。有些按揭轉介公司提供計算器之外，更有App可供各銀行的報價及網上登記申請。

3. 投資也要落本──首期的作用

首期按金是保障了貸款者及銀行雙方面的利益，令到置業者可以「量力而為」。

初次置業者往往因首期不足而煩惱，即使有足夠的月薪供款，也因為首期不足而局限了選擇，或者苦惱於是否使用按揭保險提高按揭成數來減低首期。有些人便埋怨為甚麼規定要有三成首期，這是忽略了首期的作用。

誤打誤撞拯救蒼生

大多數人購置樓宇，均要向銀行做按揭，置業者以部分樓價作為首期，餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭，就是以三成為首期。一層200萬元的樓宇，就需要60萬首期，按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍，「七成按揭」是1994年時遏抑樓價措施的一部分。相信當年負責的官員也想不到，這個措施竟然在幾年之後拯救了數以十萬計的小業主，甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡，例如汽車分期、股票孖展均不會按十足，按到七成已經很進取。因為銀行或財務機構不能假定重售值（Resell Value）是100%沒有折讓，銀行只想做坐和望贏的生意，比如藍籌股極少跌足七成，跌到一半已經要求補按金（Call Margin），因為斬完倉銀行還要有數圍。例如$80的股票，按金$24，跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產？

前幾年樓市暴跌時，「負資產」這個名詞經常被掛在嘴邊，所謂「負資產」，即是抵押品價格減去貸款後仍是負數。例如300萬的樓宇，只要市價跌得低於210萬便是負資產。在九七年之前人們是完全想像不到樓價可以跌30%以上，何況是跌剩30%（中原城市指數1997年6月高點102.51，2003年8月低點31.77）？以目前中原城市指數約70點計，理論上絕大部分人已脫離負資產。實際上很多樓宇跑輸大市，便會出現負資產。

齊齊做鴕鳥

一般金融資產的按揭，只考慮市價與按倉值而不理會供款，只要市價跌到某個程度就CallMargin，不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中，絕大多數銀行並沒有因為物業負資產而要求實時還款（CallLoan），只要繼續供樓，甚至只要斷供不超過三個月，銀行也不會去收樓製造銀主盤。因為銀行的立場，物業市價是無意義的，銀行的著眼點是每個月有供款，該筆貸款就不會列為壞賬，不然就算樓價有升無跌，不供款也要收回。大家可能覺得銀行是鴕鳥政策，但既然銀行都肯做鴕鳥，負資產小業主為何要自怨自艾？

按金保障了貸款者及銀行雙方的利益，如果首期訂得太少，只要資產價格稍一變動，雙方的風險實時大增，例如按九成，只要價格下跌超過10%，該項貸款已經是資不抵債，銀行固然會抵押值不足，對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系，得力於金管局限制樓宇按揭成數，所以後期即使有所放寬，也要做按揭保險，目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的作用，是令到置業者「量力而為」。如果不設首期，或者把首期定得太低，實力不足的人就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流，沒有足夠的首期可能顯示當事人「凈現金流」不足，或者是沒有儲蓄的習慣，或者是初出茅廬，置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘：有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位，後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會，又因為首期不足，結果被殺訂。

金管局自2001年9月起公布負資產物業估計數字，顯示在樓市最黑暗時負資產的程度：

技術上在最高峰時，全港約有106,000宗負資產，涉及1,650億元，之所以不用全數撇賬，只因為物業斷供的情況並不普遍。在香港人的世界觀內，樓價跌完最終會收復失地，甚至反敗為勝，否則又怎會咬緊牙關供下去？申請破產要四年才回復自由身，且終身有破產紀錄伴隨。四年，相當於半個牛熊循環，香港人參考過去的經驗，有得博，有得守，是不容易一走了之的。

4. 按圖索驥──搜集物業資料及售價

物業並不像股票那樣具有同構型，而是因樓層、坐向、裝修等不同而出現差異，衡量樓價是否合理，便要費一番工夫。

物業不像股票那樣，有公開而劃一的報價，即使到銀行的估價網頁，得出來的估價也可以相差甚遠以至脫離市價。物業並不像股票那樣具有同構型（Homogeneity），而是因樓層、坐向、裝修等不同而出現差異，怎樣搜集物業售價以便出價，以至衡量樓價是否合理，便要費一番工夫。

以前沒有互聯網時，惟有剪報紙的地產廣告，或者到附近的地產鋪看櫥窗，可是資料未必全面，在地監局成立前，更可能有所謂「假盤」出現，即是一些不良的地產代理虛構一些樓盤，當置業者要求購買時，便說已賣出介紹其他樓盤。為避免這種情形，最準確的方法當然是到土地註冊處查冊，但一般人不會花這個心思。自從有了互聯網，便可以到地產代理網站看成交紀錄，一目了然。

查閱屋苑的成交數據，可以到各地產代理集團網站尋找成交紀錄，中原與利嘉閣共享一套系統，美聯與香港置業共享另一套，而兩套系統各有特色。

美聯網站可以翻查個別單位過往十年成交紀錄，從而知道過去十年成交價的轉變。

美聯樓價走勢圖的「18區樓價走勢圖」，更提供各區主要屋苑的呎價走勢圖：

而更值得一提的，是屋苑專頁，提供包括人口普查的數據：

中原網站是香港提供數據資料的鼻祖，有詳細的交易紀錄，租賃紀錄更豐富。

中原網站也提供十六年成交紀錄，以及屋苑專頁：

中原數據網提供的數據數據會定時更新，當中包括有：中原城市領先指數CCL、中原城市指數CCI及各中原成份屋苑過往呎價資料可供查閱，所顯示數據均由1994年開始提供。

5. p.H.值──各式各樣的按揭選擇

金融管理局限制銀行只可以提供七成按揭，置業者要為餘下的三成首期動腦筋，但這並不表示沒有三成首期便不能置業。

置業時較少人一筆過付款，多數需要尋求按揭。金融管理局限制銀行只可以提供七成按揭，置業者要為餘下的三成首期動腦筋，但這並不表示沒有三成首期便不能置業。

置業者可以尋求「第二按揭」（Second Mortgage），即物業除抵押予銀行獲得七成按揭外，可以將物業另行再抵押予第三者，比如發展商提供的第二按揭，或銀行附屬的財務公司等。政府也成立「香港按揭證券有限公司」，於1999年3月推出的按揭保險計劃（九成半按揭計劃），目的是協助更多市民擁有自置物業。透過按揭保險計劃，核准賣方（銀行）可獲提供高達25%的保險，讓銀行可以做高達樓價95%的按揭貸款而毋須承擔額外風險。置業人士既可支付較少首期的同時，又不會增加銀行所承擔的額外風險。2010年8月13日按揭保險計劃收緊，不再處理90%以上的按揭申請，但仍接受九成按揭。

十成按揭少見多怪

如果連10%首期也不想出，可否做「十成按揭」呢？有一種按揭是「附加按揭契約」（Collateral Mortgage），比如有一個已供滿或部分供滿的物業，想購買多一個物業，便可以將手中的物業加上多購的物業的按揭值一起計算，前者成為後者的附加押品。一般來說是由於新購物業估價不足，銀行才會要求附加押品，上述做法變相是將手中的物業加按補貼到新購物業上，這算不算是十成按揭見仁見智，但銀行的風險仍然局限在樓價的七成以內。

另外一種製造十成按揭的方法是加按，以往多用「加按契約」（Further Charge），現在以「無限額按揭」（All Moneys Mortgage）代替，即是銀行與客戶以Facility Letter決定實際貸款限額。當物業價格上升，重估值的七成按揭額超過購入價，可以向銀行加按，變相將購入金額全數按予銀行。

當然物業價格有升有跌，在物業價格高企時加按，遇上樓價大幅下跌，無形中是自製負資產，香港某階層人士視負資產以至支付按揭利息為洪水猛獸，認為這種做法形同「財務自殺」，買樓要一次過，儲到錢實時還給銀行。筆者想指出，樓宇按揭幾乎是最低息的貸款，很容易便能夠找到回報率超過按揭利率的投資，筆者看過一本叫《聰明按揭》的奇書，就是教人用這種方法致富。

即使淪為負資產，無論香港甚至美國的銀行，均不會因而迫倉要求還款（Call Loan），即使拖欠按揭，銀行也會等待三個月才採取行動。加按的資金只要好好保存，反而成為自己的安全儲蓄，就算因短暫失業而失去收入，也不會實時喪失供款能力。反而有錢便償還予銀行的人，出事時更沒有保障。

不想做加按或聰明按揭的人，銀行也提供另類選擇，比如一些綜合按揭戶口，例如渣打的MOA，恒生的智識按，花旗、中銀也提供類似的計劃，其原理是將按揭戶口與一般儲蓄支票戶口合而為一，以存款來扣減按揭額，凈按揭額少了，供款不變，利息支出少了，變相多還了本金，導致供款年期縮短。銀行不會計錯數，業主數學上是沒有著數的，但這是機會成本的問題。錢擺入儲蓄戶口，收回0.01%的利率，用來扣減按揭，就少付2.5%左右的按揭息率，相減之下是大約兩厘息，如計及供款年期縮短，就可以有實質的得益。

不同計息及還款方法

即如普通的七成按揭，也有各種選擇。大多數人都是使用浮息按揭，利率趨升便想到用定息按揭。銀行無死錯人，浮息按揭銀行可以斗生斗死，因為息差是鎖定的，按揭利率升跌與同業拆息掛勾。定息按揭，銀行便要考慮如何在一個動輒長達十多二十年的時間內對沖利率升降的風險，結果便是這些所謂定息按揭，不是對時間有局限（例如三年），便是收取比目前為高的利率。買樓人士如果對未來的息率升幅沒有正確的估計，並不易選擇比浮息更優惠的條件。

另一種抵銷利率變動的按揭方式是定額按揭，例如將每月的供款定在某一個金額（例如15,000），然後以改變年期來遷就利率，這種方式的好處是供樓者一定不會失預算，利率高時供長一點，利率低時供短一點，在一個長時間來說，影響可能是兩三年的長短，值不值得見仁見智。筆者認為如果並不是供全期，而現金較為緊絀的話可以考慮。

按揭產品還有一些變化，有些銀行用「供半月」來為業主「慳」息，因為每個月供兩次，例如原本是三十日供$10,000，變成十五及三十日各供$5,000。理論上是慳了息，由於要把每期供款一半提早半個月供，實際上業主是沒有任何得益的，只是數字遊戲。另一種是每四星期供一次，由於每年有52周，即是每年要供13次，供款年期縮得更多，不過供款要供得更多吧！

不得不提的是除了用最優惠利率（Prime Rate，簡稱P）為基準計算按揭息率，近年開始出現以香港銀行同業拆息（HIBOR，簡稱H）為基準的按揭計劃。一般來說P比較穩定，H可以因應貸款市場的波動而上落，由於近年拆息持續低企，雖然間有波動，例如農行上市前曾上升過一段時間，但兩者息差實在太大，有時甚至超過一倍以上，所以漸漸成為主流。

選擇H按要留意封頂利率，比如P-2.25%，當他日拆息狂漲時才有預算。另一要留意的是H按可以轉一次P按，但當中手續費多少，要清楚知道。

6. 太公剩落或食阿公──另類房屋未必是好選擇

香港住宅物業市場除私人屋苑及單幢物業外，亦有其他另類房屋，卻未必是好選擇。

香港住宅物業市場以私人屋苑及單幢物業為主流，筆者亦以之為主要討論對象，但亦有其他另類選擇。比如新界近郊或鄉村的村屋、丁屋及特殊用途的牌照屋，以及政府資助的「居者有其屋」（簡稱居屋）及出售公屋。

鄉村屋宇

一些朋友追求鄉村寧靜生活環境，或認為私樓實用率低及需要交管理費，便心儀於村屋或丁屋，其實兩者不能混為一談。村屋是屬於鄉村式發展用地(Village Type Development)的老屋地，或稱祖堂地，本身已經是住屋用地，毋須補地價亦可自由買賣，亦毋須受制於「樓高低於27呎、每層700方呎、限建三層」的丁屋格式，可是這些物業往往由原居民持有的祖業，不輕易賣給「外人」，業權亦不一定清楚明白。

至於丁屋，是根據前港英政府新界政策遺留的產物，新界原居民男丁有權免地價向政府申請興建「丁屋格式」樓宇，可獲豁免繳交差餉，並以特定條件轉讓，當年土地及樓宇有價，丁權便視為一種特權或福利，時移勢易，樓價上升集中在市區某些區域的樓宇，鄉間樓價亦難復舊觀，且丁屋手續繁複並排期需時，便出現一些由小型發展商牽頭的丁屋型私人屋苑，比如大埔近郊、汀角路沿線等便有好幾個這類屋苑。筆者建議有意者宜諮詢專業人士與之相關的業權。畢竟筆者及所識親朋戚友均無此經驗，亦不宜妄自置喙。

還有一種稱作「牌照屋」的鄉村屋宇，所指牌照包括地政土地牌照及修訂租賃許可證，牌照可能包括一些臨時構築物。官地上的牌照屋是「有牌無地」，嚴格來說業權不能轉讓，只能視之為「頂手」，即轉移使用權，但自84/85年政府作人口凍結後即不能轉名，政府收地亦不會作出賠償。私人土地上的牌照屋是「有地無牌」，轉讓的只是土地的業權，地上建築物的使用牌照亦不能轉名以及改變用途。既然業權不完整，政府亦不承認牌照的轉讓，買賣雙方只是你情我願，業權及使用權並無法律的保障。

筆者就在網上看到有人買了牌照屋後，持牌人的後人要求收回物業。在這種情況下，兩者都不是持牌人，如果是私地屋還可以土地業權作準（但雙方都沒有牌照，使用權成疑）；如果是官地屋，就真是「審死官」。筆者不明白為何有人會考慮這種毫無保障的交易。

公營房屋

公營房屋大體分為「居屋」丶「居屋」及「公屋」。居屋再分為「房署居屋」丶「私人蔘建居屋」丶「房委居屋」，有興趣深究的讀者請參閱附錄的相關資料。居屋究竟是否理想入貨對象？以新界西北區為基地的祥益地產就有一個「全港居屋第二市場指數」，以2008年1月為100點，截至2017年11月為止，指數已經達到377.22點，意味著居屋二手價已上升了1.7倍。

同期的中原城市領先指數，由2008年初67.59點，上升到2017年11月162.6點，上升了1.4倍，主要的原因是政府推出「白表免補地價購買二手居屋」（白居二），令到居屋售價追回過去的升幅。

居屋一手出售時，由於未補地價，其業權實不完整，所以房委會可以介入不準出租。業主想取回完整業權，則要補市價的三成地價，而這個所謂市價，是由房委會決定的。舉個例子，一手市價100萬的居屋以70萬發售，到「市價」升到200萬時，業主要補的不是30萬，而是60萬，即使業主只能以180萬售賣，或只是想出租，也是這樣計算。

而居屋的設計往往是「模型化」，比如慈雲山上某居屋，其向海那邊一隻窗都無，皆因興建時的模型沒有遷就坐向，且居屋硬體質素不及私樓是市場共識，結果就是售價長期有折讓及流通量低，所以居屋只有居住價值，談不上投資價值。

至於出售公屋，亦是前朝遺下產物，公屋建築質素一向惹人質疑，再加上原本是政府擁有業權，變為有些單位賣斷又些由政府擁有，業權支離破碎。最經典例子是旺角「可租可賣」居屋海富苑，因業權問題導致管理不善等問題，筆者亦不忍詳述，亦不認為是理想的置業目標。

根本公屋同居屋就是轉來轉去，有興趣的請參閱：

http://www.hk-place.com/vp.php?board=1&id=2059-1

公屋變居屋再變返公屋

興華一邨興翠樓（原名興翠苑，再之前名為雍華樓）

愛東邨愛寶樓（原為東濤苑一部分）

東涌富東邨東馬樓

公屋變居屋

尚德邨有兩幢變為寶明苑（寶松閣、寶柏閣）、健康邨康欣、康祥閣、家維邨家榮樓、龍欣苑、龍德苑、兆畦苑、兆邦苑、兆軒苑、兆隆苑、冠暉苑、冠熹苑、龍軒苑、景翠苑、海富苑、雍盛苑、豐盛苑、青盛苑、安盛苑、青雅苑、德雅苑、逸雅苑、寶雅苑、廣林苑、東霖苑、東欣苑、東熹苑、東駿苑。

居屋變公屋

俊宏軒（第一個私人蔘建居屋改為公屋）、海麗邨、油麗邨、天澤邨、彩明苑的和諧式樓改返做公屋、新田圍邨裕圍樓、禾輋邨景和樓、葵芳邨（葵歡樓、葵喜樓）、石蔭邨禮石樓、安田邨、高盛台、高翔苑、青逸軒、雅寧苑、天逸邨、天恆邨、寶達邨、石排灣邨二期、油塘邨美塘樓、東涌逸東（一、二）。

居屋變宿舍

油美苑、瓊軒苑

居屋變私樓

紅灣半島

夾屋變私樓

加惠台、曉峰灣畔、怡心園

那樣請問哪些公屋及居屋是只有一座呢？

公屋： 康東邨、翠樂邨、顯耀邨、常樂邨、金坪邨

居屋： 彩峰苑、東霖苑、青盛苑、安盛苑、青雅苑、德雅苑、

天麗苑、兆邦苑、兆隆苑、浩明苑、顯明苑、鵬程苑、

盈福苑、瓊軒苑、鳳鑽苑、康強苑、振華苑、康瑞苑、

康盈苑、悅翠苑、景翠苑、東盛苑、坪麗苑。

請問哪一座是列為「可租可買」計劃？

早年亞視《時事追擊》提及海富苑出現石屎剝落的問題，但是因為有一座的業權出現問題，故無法由房屋署負責維修。

海寧閣，海富苑列為「可租可買」計劃前稱海富邨。海寧閣因為「可租可買」計劃賣斷，所以海寧閣業主有責任負責大廈維修。

物業並不像股票那樣具有同構型，而是因樓層、坐向、裝修等不同而出現差異，衡量樓價是否合理，便要費一番工夫。

節錄自拙作：《置業進階筆記》 (2011年)

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