[日本生活]買房，貸款，簽約，退稅申請（中）

02-09

插播一下日本房貸審核制度，首先要事前審核，把我在上篇里說的那些資料交給銀行，表明首付佔比，然後根據你的年收入，銀行會告訴你大致可以貸款多少額度。據說稅前年收入的5~6倍是一般銀行願意貸給你的額度，日本上班族平均年收入是400萬日元，那麼平均可以拿到的房貸就差不多2000萬到2400萬日元，如果自己付個2成首付，那麼在千葉已經可以買個還過得去的房子了。但是當時中介給我說的額度比這個還要高一些，他說因為我公司比較好，銀行更信任一點。事先審核大概要等個3-5工作日，通過之後還要進行正式審核，要填正式的貸款申請表，這樣那樣的表，如果是外國人可能還要約面談。一般來說事前審核通過的話，只要你的資料沒有作假，正式審核是不會掛的。

再插播一下日本銀行房貸對無永住資格的外國單身狗是多麼的不友好…好吧，其實也不能怪人家，畢竟牽扯到幾千萬日元。大前提當然是信用卡記錄良好，健康保險和各種稅費沒有拖欠記錄。然後，首先，如果你是日本籍，或者你有永住資格，並且有正式工作，收入尚可，公司正規，那麼貸款基本沒啥難度，做好計劃帶好資料去審核就是了，甚至可以0首付貸款（雖然日本人都說不推薦0首付）。如果你沒有以上兩種簽證，那麼megabank里最松的銀行也需要你首先得在日本居住滿5年，其次工作滿3年，然後首付還得3成以上，這樣才能比較有希望通過審核。如果你一條也不滿足，但是你已經結婚了，你和配偶一起貸款，那以上幾條條件的限制又會松很多，日本人覺得你們夫妻一起貸款他們心裡能踏實不少，首先一個人負擔的額度低了，其次他們掌握的資料更多了，你們跑路的可能性也會降低，總之就是更讓他們信任。當然也有一些例外的，比如年收入真的很高，工作真的太好，審核官就是信任你等等，這樣的人也可能破除上述條件，直接拿到貸款。

然而我當時留日只有4年半，工作只有1年半，年收入還不到500萬日元…並且是一條響噹噹的單身狗，基本可以說是毫無懸念的，UFJ家的審核我沒有通過……真是毫不留情啊，明明我用了你家服務4年多，信用卡毫無不良記錄，一個月刷十幾萬日元都是家常便飯，而且我這還做著你們公司的項目，整天出入你們晴海的分社呢！然而說什麼都沒用了……心灰意冷的時候，中介給我打來電話，給我推薦了一家叫做協同住宅的房貸公司，說是他們表示可以貸款給我，就是利率高一些，1.75%左右，比一般megabank的0.5~0.75%什麼的貴了不少。我一看……這叫貴？！你們是不知道中國商貸的利率啊！當即表示願意接受審核，於是跑去中介公司一頓填表提交審核。事後我去網上查了一下這家叫做協同住宅的公司，它並不是銀行…當時我就心裡一緊，害怕有啥問題，但繼續查了查發現它是一家有點歷史的老公司，是日本政府認可的房貸公司，以前還有許多像這樣的公司，但後來都慢慢規範成銀行貸款為主流了，也就這家協同住宅還做著它的老字號。總之不是什麼可疑的公司啦，我給祖國的父老鄉親們也解釋了一下，他們也就釋然了。

沒幾天，貸款的事前審核就通過了，興高采烈的跑去中介填正式審核表，中介也很高興，畢竟做成一單提成就有好幾十萬日元。我們慎重的填了表格，他教我怎麼填，我就怎麼填，非常耐心細心安心，接著正式審核也順利通過，但是對方說對於外國人還是要慎重，想約我面談一次說說貸款細則，免得因為溝通問題有啥遺漏。我雖然很不解，但還是答應了。

於是一個炎炎夏日我請了假撐著傘奔去東京（好像在虎門那邊，現在已經搬家了）他們的本社進行面談，接待我的小哥說其實主要想看看我日語能力過不過關（喵喵喵？），因為以前出現過填表全讓日本人填，自己日語非常爛，連各種說明和細則都無法理解的中國客戶，電話里根本無法溝通，導致他們很慌（涉及到錢的問題日本人都很謹小慎微），考慮再三還是拒絕了他的申請，哪怕他有能力還貸，他們也不敢冒險……哦好吧，於是我用我流利的日語讓小哥徹底放心，並且和他探討了一下還款模式。

首先利率有固定和變動兩種，前者就是幾十年不變，後者是隨著市場和經濟的變化會浮動的利率，一般固定會比變動高一些，但是若干年後變動利率再高它也不會變，反之變動利率再怎麼低，固定利率一般也不會變。而變動利率剛開始比較低，若干年後怎麼變誰也不知道，當然正常情況下浮動不會太大。詳細的還是請大家另查資料，我也只是大致了解，我自己選的是變動，因為便宜，反正我準備儘快還掉。

然後還款方式有每個月均等的還款方式，以及每個月遞減的還款方式。均等的方式，就是把本金和利息加到一起，除以年限再除以12個月，這樣你每個月還一樣多的錢，便於做好收支計劃什麼的。遞減的方式就是你每個月還的貸款大部分是拿去還本金了，那麼本金越來越少，利息當然也會相應減少，長期來看當然遞減的方式划算，因為總利息少了，但是初期你需要還的金額比較高。我拖著小哥給我細細計算，我的情況這兩種方式到底相差多少錢，小哥又是筆算又是按計算器，算掉了一整張草稿紙，得出結論是貸款30年其實差別也就幾十萬日元（具體數字忘記了，快一年了…），而且如果我提前還貸的話基本沒啥差別，最重要的是貸款前10年有每年1%的政府退稅，算上這個的話，剛開始還得越多越虧，雖然這是另一個故事了……總之，最後我愉快的選擇了均等還款。

然後當我表示我只想借個10-15年，並且每年兩次獎金也拿出一部分自動還貸時，小哥苦口婆心的給我講起了另外的那個故事……嗯，就是退稅的故事。背負房貸者，前10年政府每年給你退剩餘房貸總額的1%（最高）的稅，如果你交的稅還沒房貸的1%高，那對不起，不會倒貼你的，最多就是退所有稅啦。這個政策當然還有很多細節，日本人最喜歡摳細節了，但簡言之就是這樣。所以一般來說，前10年貸款減少的越慢越好，這樣能退足稅。每年年初對上一年的繳稅進行各種清算，這時候房貸公司or銀行會給你寄一張房貸餘額單，上面寫著你剩餘的房貸，憑這張紙，你去進行「年末調整」的申請（這又是另外一個故事了，在這篇里就不展開了），比如你剩餘2000萬日元，國家就給你退20萬日元的稅。哇，這可不是一筆小優惠，簡直令人激動啊！但是我這樣剛工作的人一年交的所得稅和住民稅其實也就20萬不到吧，還要去掉撫養控除里已經減掉的稅呢（撫養控除又是另外一個故事了…）。不過總之有這個政策，導致日本人貸款都喜歡貸滿年限（上限應該是35年?），至少也貸個25年的吧。如果你的貸款利率在1%以下，那表面上看你貸款非但不損失利息，還能賺個差價回來呢。對於我來說，就彷彿貸款利率降到了0.75%，於是我就接受了小哥的建議，貸款年限設定在25年（還是30年，我自己都忘記了…），並且不用獎金還貸，就老老實實每個月還。最後算下來，我一個月要還6萬8日元，竟然比我自己租的那個小破公寓還要便宜2000日元，簡直老淚縱橫……

貸款的事情總算搞定了，接著就是去中介簽各種約，中介會把這房子的事兒，簽約的各種條款，火災保險，地震保險等等等等一大堆給你巨細無遺的講清楚。尤其是簽約和交易條款細則啥的，有幾份文件是要求擔噹噹著客戶的面全文朗誦的……說是他們公司的規定，就怕客戶沒聽到沒理解導致日後的糾紛，總之就是折騰了好半天，記得還交了一點定金吧。我這邊的前期手續就差不多了，於是約了和賣家簽約的日子，又約了一個交錢和簽剩下的約（實在簽了太多東西，我都不記得他們的區別了……）的日子，交錢那天中介還約了律師（行政書士？）來過戶，一切都很順利，賣家和我還算是一個行業的，親切的交流了一下，他們是因為雙職工，生了娃，自己沒空帶，想讓琦玉老家的父母搭把手，於是為了方便搬回琦玉了，但是上班在東京，該遠還是遠。反正我很佩服日本人單程兩小時上班還能整天起早貪黑工作的精神…我公司多的是上班在千葉，家裡住西東京，甚至神奈川的前輩，他們告訴我他們不需要睡眠！在他們看來這都不是事兒……跑題了。

至此，一切手續都完成，最後賣家從桌子底下掏出了兩大袋厚重厚重的文件，告訴我左邊這袋是房子里的各種設備的說明書，右邊這袋是這4年來每一次住民委員會大會資料……我看了一眼，差點沒昏過去……中間省略5000字血淚控訴，總之最後我提著加起來目測有20公斤重的各種資料步行20分鐘回到了家裡，手都快累斷了。

未完待續