不記得失，不玩心眼，不談利益。

（1、房地產經紀人指在房屋，土地的買賣，租賃，轉讓等交易活動中充當媒介作用，接受委託，撮合，促成房地產交易，收取傭金的自然人和法人代表。 凡是從事房地產銷售工作的都屬於房地產經紀人。2、房產中介顧名思義：為房產買賣雙方達成銷售和購買而建立的一個平台機構，並有為買賣雙方保證安全交易的義務。3、置業顧問是在售樓處通過現場服務引導客戶購買，促進樓盤銷售，為客戶提供投資置業的專業化、顧問式服務的綜合性人才。）

並且，我主要做的是數據整合工作，我並不參與實際銷售工作。以上，不再做任何辯解。

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今天是正月十二，難得的給自己休了三個月來第一次小長假，相比忙碌時，早晨7點參加工作，凌晨2點到家休息，難得的悠閑時光讓我有點不適應。登上知乎，翻開一些評論，心情有些低落，刪除完與人爭辯的回復之後決定捋一捋思路，給大家劇透一些大家已知或者未知，又或者明明一竅不通卻不懂裝懂的房產「內幕」。PS：除開實際數據之外，全文感慨部分均為個人想法，沒有給海南房產行業廣告又或者當托的意思。不喜勿噴，謝謝各位。

先說說大家喜歡討論的房產業內人員的收入：

那些房產大鱷，我這種等級階層，是無法臆斷的，所以就避開不談。就說說海南房產界最底層的幾個銷售階層吧，大致分為「二手房產中介」「一手房分銷」「一手房代理」「一手房渠道」「案場置業顧問」。除開開發商自身的「案場置業顧問」，其他四位可能是在一家地產公司。

二手房產銷售，這是普遍島外朋友登島前，最先接觸的一類房產銷售，也是得益於我國病態的房產市場，這類是全國最大的中介團體。

鑒於海南房產的特殊地理位置，島外朋友首先會先在各個房產網站上瀏覽、篩選各類二手房房產信息。這類銷售會將自己所經營的區域，將一些優質房源信息（又或者虛假房源信息）發布至房產網站來獲取意向客戶電話，雙方在達成初步的看房意識之後，相約實地看房、討價還價、乃至成交。

到這一步，這類銷售商的本職工作就算結束了，至於所謂的售後，那就看這類銷售人員個人情商問題了，在此不再贅述。此處就會產生一項服務費用「中介費」，按正常的海南二手房市場，中介公司通常是買賣雙方各收總房款的1.5%，總計3%的費用，作為他們居間服務費，這是此類從業銷售者的主要收入來源。（只有那些無良中介才會打壓賣方價格，哄抬買方價格以賺取更高的差價。）

這3%是二手房產公司稅前的收入，二手房業務員普遍提成在25%~50%稅前，底薪1200~1800這個是保守估計，畢竟有些二手中介公司還不包底薪)。假設一名二手房銷售業務員成功銷售出一套合同價100萬的房子，到他手中就是100萬元*3%*（25%~50%）=（7500~15000）元稅前。

二手房銷售業務員的水平參差不齊，優的月薪月月上萬，乃至上十萬，差的底薪過活。他們的業績建立在大多數非意向客戶的煩惱上。畢竟，大多數購房者都有嘗試過被電話、簡訊轟炸過的滋味，他們被稱為牛皮膏藥。

殊不知，那些被電話、簡訊轟炸過後還屹立不倒的非意向客戶，被他們稱為為「水客」，他們把自己當成一把篩子，把水篩干，剩下的就是金子。經常遇見從事二手房產工作的一些業務員，聊天內容多半是「最近遇見的那些客戶都好水啊」（非常不幸，小生一年前也被當成水客對待過，挺受打擊）。

一手房產銷售，對於購房者而言，他們最終的選擇是房子，至於是哪位銷售賣給他的房子，並不是最重要的，隨緣。

而一套他們最終選擇的房子，從商品房預售證獲批到被選擇，中間可能就有以下幾種銷售人員的介入：1，在售樓處幫客戶算價格、擬合同的「案場置業顧問」；2，在各大房產網上發布房源信息的「一手房分銷商」或者「一手房代理商」；3，將「分銷合同」遞交給各大代理分銷商，與其簽約的開發商「渠道」。

首先呢，介紹一下「渠道」，普遍島外客戶從登島到購房結束返程，都不會接觸到「渠道」，所以對此相知甚少。顧名思義，就是分銷商或者代理商，想要銷售某個項目時需要經過一種通道，畢竟，賣了房，肯定是有提成的，我們是他們提成發放的保障。「渠道」可以是開發商本身的，也可以是代理商的，代理商渠道以下再做介紹。開發商渠道正常是一個小組，由2~10人左右組成。那問題來了，我們的日常工作是什麼呢，就是與代理商簽約、樓盤培訓、負責整理代理商報備到項目的各個客戶來訪，做好來訪登記、成交確認單（判定客戶歸屬是一項非常重要的工作）與傭金發放。這類房產工作者，普遍是按與其簽約的各大代理分銷公司的銷售業績總和的萬分之一乃至千分之一來算取提成，假設，旗下籤約了10家分銷公司，當月銷售了6個億的銷售額，那提成就在6~60萬。（主要看的是項目的火熱程度與分銷代理商的客戶質量，不再贅述。）這行，吃的是關係人脈，能與幾家實力較大、員工較多的地產公司簽約，是小生一直以來的願望。以上，雖然有很多日常工作不便過多講解，淺懂就好。

「代理商」和「分銷商」到底有什麼區別呢，其實質是沒有區別的，對於消費者來說代理商只不過是規模比較大的分銷商而已。以我們項目舉例，我們項目只和德佑、萬俊、鏈家這三家地產公司簽約，固定稅前4.5%的服務傭金（服務傭金的點位，根據項目的知名度與銷售火爆程度有所不同，低的僅僅只有1.5~2%如三亞的萬科或者海棠灣的亞特蘭蒂斯，偏遠地區諸如海口、文昌、萬寧、瓊海、五指山、東方、白沙一些項目最高能達到房款的5~10%），只有這三家公司銷售的房源，才能取得傭金，其他地產公司即使帶客戶成交，也是沒有傭金發放的。所以，這裡就要說說「代理商渠道」，按他們的話來說，就是「分銷同盟」。分銷商與代理商簽約，將客戶信息報備至代理商渠道，代理商渠道整合之後報備至開發商渠道，成交之後找代理商結算傭金。有的項目只和一家代理商簽約，稱為「獨家代理」，也就是，分銷商想賣這個項目，只能通過這家代理商渠道。這種獨家代理的項目，開發商發放的傭金，是否可以自己決定給分銷商多少呢？並非如此。代理商的競爭還是比較激烈的，大大小小的三亞一手房代理商分別有：德佑地產、卓亞地產、鏈家地產、萬俊、我房網、易達行、潤澤等等。這些代理商，為了拉攏其他小的分銷公司，提成自身公司在項目的銷售量佔比與自身公司地位，通常只收取實發傭金的10%來作為服務費，其他的如數發給分銷商。正常分銷商業務員的提成與二手房業務員提成差不多，底薪也接近，30~50%的傭金稅前提成。

說了那麼多，對於非購房消費者而言，不痛不癢，「關我P事」？而真正看到這裡的、並且有意向在海南購房或者已經在海南購房的業主們，就會有一個共同的疑問「那我不找那些分銷代理商，直接到項目找開發商買房，不就可以便宜了么？」——答案是否定的！除非你就是開發商。在項目拿地還沒規劃之前，你就把未來的房子定了！有這種魄力的人，有幾位？

在這裡，不得不提一手房銷售最後一環卻扮演著至關重要的角色的「案場置業顧問」。通俗一點來說，就是大爺大媽們說的「售樓小姐」、「售樓公子哥"，在售樓處講解沙盤、區位、項目資料、選房、算價格、擬合同、做確認等等等工作。先說這類人工資待遇吧，按我們項目底薪在3500~6000不等，提成是有分別的，帶代理商客戶成交的，提成是總房款的0.2~0.5%，帶自然來訪非代理商推介客戶成交了提成是總房款的1~1.5%。這樣一來，是否有些苗頭？如不理解，小生再舉兩個例子：

某能·三亞灣，某案場置業顧問，在分銷帶客成交後，客戶轉介紹朋友到場購置一套美麗五區三期住宅，直接將第二套購房定為「老客戶介紹」，拒絕承認是分銷帶客。（分銷帶客成交千一，自然來訪百二）

某居樂·清水灣，某案場置業顧問，在分銷首次帶客後，見客戶當天意向非常強烈，私自將客戶聯繫方式要回，並添加微信，隔日客戶的愛人購置某海間獨棟別墅一套。客戶判定為自然來訪。（分銷帶客成交萬八，自然來訪百一）

在此，再科普一點：不論哪個項目，只要是證件齊全的，最終的合同成交價都是開發商銷售部事先就擬定好了的。（除非開發商的高層領導，會為了這麼一套房特地改變價格。）所謂的折扣，無非只是為了促進成交，而衍生的一種銷售策略而已。（你如何得知你所購房的折扣是最低折扣呢？從銷售人員的口中？）也就是，對於購房者，購房的合同總價，在你認定這套房子是自己想要的時候，就已經決定好了的。區別的只是，因為你買這套房子而產生的提成，到底是誰拿而已！分銷代理商的存在，是市場應允的合理存在。（並沒有為他們辯解的意思，外行看熱鬧。）

------------------------------以上，只是邊枝末節。

斷斷續續寫了一個禮拜，總感覺不太好，畢竟我也算是業內人士，這樣曝光自身，有點嘩眾取寵的趕腳。思路比較混亂，甚至連個標題都換了好幾次。最終，還是用上一位山西大哥教我的三句箴言，不記並非不計，不是錯別字哦~

-----------------------------以下，是小生工作的項目實景。（截止昨日，項目三期·莫奈的湖將近6000戶全部售罄，無房銷售狀態。所以，某些鍵盤俠請免開尊口，我不是房產托，只是單純發圖。）

------------------------以上，隨手拍。

原本決定寫這篇毫無中心論點的雜文，起始於之前與某位海南海口居民的爭論，只為了給自己的論點做辯解，想例舉各項資料來反駁那位海口鍵盤俠，諸如我的工作啊、還有海口在我心中如何一般啊、三亞的醫療配套並不是他們噴的那麼不堪啊、三亞的生活品質啊、灣區的項目配套啊、等等等，但回頭開始寫的時候，因為我實在太懶，寫到一半就放棄了。實在不想因為對方的無知，繼續影響我的心情。

不如意事常八九，可與人言無二三。

----------------------------這是在我今天隨手拍的三亞美景，沒有任何修飾的美。

感謝能從頭看到尾的陌生人們，祝你們新年快樂~