在上海做集中式酒店公寓靠譜嗎？

02-09

有做集中公寓的乎友嗎？我做小區的房子，最近有物業的朋友推薦我一個商務樓，說可以做集中的酒店公寓，不知道靠譜嗎？坐標浦東三林。想問問，設計上，跟小區房子有啥不一樣，跨界難嗎？

在上海做集中式酒店公寓的，不少，知名的品牌公寓像自如寓、魔方公寓，還有不少個人房東做的集中酒店公寓，規模不大，但經營還是沒問題的。

但隨著競爭越來越大，要在公寓行業競爭中脫穎而出，還是要有一段路走的。

從集中型公寓的設計層面來說，可以通過馬斯洛需求層次理論，來剖析市面上集中公寓的需求點和功能差別。

公寓產品需求——從基礎邁向社交

先從消費者——租客的角度來看市場對於長租產品的需求。馬斯洛需求理論將人類的需求象從低到高分為5個層次，分別是：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現需求。

對照租客的租住需求，可以看出：

前2項處於底層的需求是長租公寓產品的最基本條件，這兩項大部分長租公寓產品目前已經達到的層次。

後3項即社交、尊重和自我實現需求，相對來說，在租房領域實現的難度高。在2014年以前，整個行業停留在「不愁租」、滿足基本需求的氛圍下，2014年後，伴隨長租公寓業態變化，競爭加劇，租客體驗的概念不斷強化，組織租客社交活動，如優客逸家不定期舉辦租客主題活動，倡導通過居住實現認可和成就感及推進理想，如you+推出「創業者社區」概念，並且租客房間可個性化設計。

這些基本還處在嘗試階段，主要發揮了品牌傳播的效果，並未從需求中衍生出新的盈利模式，但恰恰也說明，這些以前長租公寓的運營商們一直忽略的部分，接下來將是長租公寓品牌的產品潛力和機會所在。

租房群體——90後成為需求主體

按照這個金字塔的分層排列，再結合租客的代際特點，能夠發現市場的產品趨勢，以及為何稍微有點逼格的產品會受到90、80後租客們歡迎。

為什麼會形成這種格局？

90、80後租客群體注重自我實現和生活舒適度，整體消費觀更開放，願意支付更高租金代價獲得更優質的居住體驗。

70、60後租客群體主要是第一代進城的藍領階層，他們對租金敏感度高，對居住環境要求相對較低。

市場上，90、80後租房人群數量最龐大，絕對是租客主體，這將推動公寓產品進一步提升居住體驗，帶來裝修和運營成本提高，租金上漲也是必然。另一方面來說，集中式產品可以更大限度地滿足租客社交、個性化定製需求等，從而越來越受到90、80後租客關注和喜愛。

公寓產品的5個維度

對照馬斯洛需求層次，租客對長租公寓產品的需求產生5個維度。

基本功能——房間具備休息區、儲物區、工作（休閑）區等居住的基本功能；

安全舒適——房間內空間足夠租客在其中完成日常生活起居；設備設施如傢具家電等，在使用過程中舒適、安全；

審美功能——房間有時尚的設計風格，符合年輕人的審美需求，能滿足租客的朋友圈分享心理；

社交功能——在公共區域和線下活動中能認識結交更多朋友，業餘生活更多元化，並能擴大自己的人脈網路；

資源獲取——通過社區平台獲取更多對自身的工作和事業有幫助的外部資源，實現自我價值。

公寓產品的現狀和未來

目前大部分集中式公寓產品還比較低端粗糙，只能說滿足了「基本功能」和「安全舒適」2個最底部的需求而已，還談不上有裝修設計風格；但是隨著產業的發展和進步，資本化的運作讓一些品牌運營商敢於投入裝修，越來越多的品牌公寓產品開始進化，產品風格也呈現出多元化的趨勢；並且一些運營商開始整合各種商業資源、接入社區功能，帶給租客更多的「居住」以外的增值服務。

把集中式公寓提供的各類服務進行分類，再把它們歸入到公寓空間設計中，會發現，集中式品牌公寓的產品特性已經出現了2大趨勢：

第一類產品注重社交功能、資源獲取，構建年輕創業社群。基於這個理念，這類產品的房間一般面積不大，租客在房間里完成日常起居，而亮點在於大面積的公共區域，功能區非常多，甚至做飯、洗衣服這些完全個人化的功能也放在公共區域，最大限度把租客往公共區域趕，租客在公共區域既可以上網辦公、閱讀、會客聊天、鍛煉健身、娛樂（遊戲機和圍棋等）、喝咖啡，也可以開各種轟趴、各種培訓講座、各種線下活動、各種創業孵化，總之把社群的社交功能做到最大化，其中最具代表性的是you+公寓。

You+的公共區域

另一類產品相對比較傳統，雖然也會有一些公共區域，但更注重完善長租公寓的居住屬性，把功夫花在房間的舒適性設計上，風格小資時尚，居住體驗非常好，魔方、逗號、城家、自如寓在這方面做得都不錯。

魔方的樣板間

很難說這兩種類型的產品誰好誰壞。其實體現在一些品牌上，還出現了融合的趨勢，比如魔方，一些新開的物業就明顯地增加了公共區域的面積和功能。

基於長租公寓行業的美好願景，眾多的集中式公寓運營商開始把精力花在產品的打磨上，產品的迭代也越來越快，質量也越來越好，產品體驗的競爭也會越來越激烈，品牌公寓已經進入「戰國時代」，將是未來一兩年的常態，百家爭鳴。

搬運自微信號~

針對「跨界做集中式酒店公寓難不難」的問題，羅列做公寓必須注意的10個問題，便於題主評估：

1、 剛進入長租行業，最應該關心哪些數據呢？

首先要關注拿房、裝修、工期、銷房、服務、售後等數據，要學會算成本；

其次要看現金流能支撐多大的規模，盡量不要做超出能力範圍太多的事情，生意不可能永遠只賺不賠。

2、 公寓拿房如何選址？

注意交通是否便利，最好為地鐵、公交沿線；

注意配套是否齊全，例如周邊是否有大小商場；

注意周邊是否已運營園區、學校區域、大型企業；

注意目標附近小區的入住率如何，入住率越高拿房價值越大。

3、 選好地段和房子後，跟業主簽合同要注意哪些問題？

需注意價格、年限、允許隔斷、違約條款、允許轉租條款、物業授權、簽約主體等。

4、 房源找好了，公寓設計有必要請專業設計師嗎？

近些年宜家風是主流，各公寓裝修風格也類似。室內軟裝公寓運營者可以自由發揮，但水電氣等最好還是請專業的設計或者工程人員來改造，否則一旦出問題，後患無窮。

5、 公寓房間定價是否決定入住率？

定價雖然重要，但並它不是影響入住率的關鍵。提高入住率需要：

1、抓好續租，盡量保證高的續租率；

2、適當的調整價格和租期，少量推出一些相對空置較長的特價房；

3、營銷端發力，做大埠，開發新媒體，做好老帶新，搞好異業合作。

6、 長租公寓遇到空置期該如何減少虧損？

租房有淡旺季，正常每年的7、8、9月為旺季，而年底的12、1、2月則為淡季。

要想維持高入住率，建議可以配套一部分的短租。尤其是分散式長租公寓，超過一定的體量很難做到滿租。搭配一部分的短租，一可以提高入住率，二也可以適當的提高營業額，正常月租的價格可以比年租高20%左右。不過短租的比例不宜超過20%。

另外需要注意的則是續簽，因為市面上很多續簽最後都簽成了短租。

7、 集中式、分散式公寓管理方式有何差異？

集中式：相對資源投放比較集中，因此供應鏈、保潔、維修、寬頻等設施的維養和人員投入更容易集約化和降低成本。

管理難點：

投入資金量比較大。越來越多運營商的加入推高了項目成本，導致回報周期變長；
項目手續的合法性。雖然國家有政策，但是大部分集中式項目都是商業房或者廠房，好一點的拿到了消防的備案，但終究合不合法還沒有明確的規定；
管理成本不低。公寓的運營需要管房、出房、簽約、收錢、維修、保潔、公關等人員來管理，因此集中式項目的大小和成本測算比人們想像中的要複雜得多。

分散式：操作靈活，資金投入量較小，項目獲取難度相對較小；

管理難點：因為分散面臨一系列的成本管控問題。

→ 突破：在經營過程中，要盡量把管理範圍縮小，方便共享供應鏈和服務鏈，降低通勤成本，提高人員效率。

8、 如果房源多，是加盟品牌公寓？還是自己獨立運營？

加盟還是獨立運營，重點得看內在需求，即個人觀點。不管選擇加盟還是獨立運營，目的都是為了賺錢，因此哪樣更賺錢，就選擇哪樣。

9、 房源多、網點大，各網點的團隊該如何打造？

長租公寓行業人很重要，建立一個公寓團隊需要在管錢、管人、管事三方面發力：

管人：首先可以利用家屬資源，降低用人成本。其次可以根據運營者的需求去尋找適合的人選。

管錢：建立一個正確的資金分配機制十分重要。

管事：現階段市場上大部分管理模式都是表格，運營商們可以選擇長租公寓行業專業的Saas系統。

10、 公寓租金、裝修相似的情況下，如何通過服務來提高公寓溢價？

提供好的服務的前提是要建立和租客溝通的橋樑。例如建立專門的客服微信群，與租客溝通，了解他們的需求，最終儘力滿足他們的需求。

窩趣輕社區是鉑濤集團（原7天酒店）旗下首個為年輕人打造的青年長租公寓，

致力於為新生代青年一代提供高品質、暖服務、趣社交的全新租房體驗。

住在窩趣，您將享有：

私密專屬——專屬的起居室，專屬的廚衛空間，專屬你的唯一。在這裡，沒有房東的打擾，沒有合租的煩惱，有的只是私密的舒心生活。

舒心品質——全新簡約設計風格，選材低碳環保，全新全齊家電品牌配置。租住生活，要品質，更要健康。

溫馨家庭——全天候的樓道系統、出入口的電子門禁系統、多功能休閑娛樂區，不定期的窩趣家庭聚會，讓您不再孤單一個，從此告別枯燥無謂的蝸居生活

更有三大風格的房間供您選擇：品味馬卡龍、格調北歐風、個性簡約工業風，總有一款適合你。

世聯紅璞設計師概念國際青年社區@上海I曹楊店

地址：上海市普陀區白玉路98弄1號（地鐵3、4、11號線曹楊路站2號口出站右轉100米）

想把每一個房間，從頭到尾住一遍。

從外面路過，本身並不顯眼，沒有什麼特殊的標識，店招也很低調。

然而從走進大堂開始，一切都變得妖孽起來。

/沼躍魚發現事情並不簡單

挑高大堂的背景牆及天花板完全以鉚釘鏡面裝飾，大堂牆面環繞的暗紫紅色調菱紋肌理，通過鏡面二次反射讓大堂變得妖艷起來。

通道設計在色調上全面採用冷艷的高級灰，簡潔硬朗的線條塑造時下最IN的工業風，同時腳下鋪設明暗立方體紋理瓷磚，通過對經典的致敬從同質化設計中跳脫出來。

看似斑駁的牆面實際是一種非常昂貴的清水混凝土提花工藝，完工後要做精細的打磨，工序複雜。

走廊盡頭的中庭，犧牲了大面積的空間，通過打開一二層之間的樓板打造鏡面懸挑藝術裝置，製造光影幻像。

更加可愛的是！設計師在一片高冷的黑白灰中間，別出心裁的辟出一塊空間，用豐富的暖色彩打造了一個開放式交流空間，瞬間點亮！

看似裝飾的花瓣其實是獨特的香氛，營造舒適的嗅覺體驗，也彰顯了設計師獨特的用心。

有些人以為驚喜已經結束，但實際上膝蓋才剛剛開始獻上。

當房間門打開的一瞬間，老夫的少女心是澎湃的，是不斷膨脹的，是要炸裂的！

闊綽的空間尺度和高飽和度的色彩不斷的通過視覺體驗衝擊我傲嬌的小心臟，好不容易平復下來，又發現圓弧形的玻璃幕牆建築體給房間帶來了全方位的採光，從進到酒店開始，每一步都是滿滿的小心機，為設計師瘋狂打call ！

什麼？你說密集恐懼症？不存在的……

另外！這知只是其中一個房間……

每個房間的設計都不一樣！

現在還沒有正式開業，既可以短租也可以長租，只接受9月28日開始的網路預訂！

（OS：呵呵，緊接一個國慶長假房間怎麼搶……）

前台答：看緣分……緣分……分……

這個廣告做得不錯，哈哈哈

我就住在三林附近，對這個也很感興趣，就是沒有合適的房源，不知道願不願意推薦一下

感覺酒店公寓滿足租客的居住需求，還有一段路要走吧。

3個月前，我剛好給來上海的同學看房子，中外環看了幾間你們說的酒店式公寓，價位算同一地段比較合適的，但面積不大，比較局促，裡面的布置比較簡單。對於我在上海租了幾年房子的人來說，缺點還是蠻明顯的；不過我同學是個男孩子，他個人是覺得剛來上海住這樣的酒店式公寓，還行吧，省了很多麻煩。個人還是覺得，房子最好能在空間上更舒適，營造家庭感覺吧。

好專業啊！