十年樓市數據告訴你，北京樓市政策怎樣影響房價（下篇）——小白如何在北京買房之第五篇

02-09

三、北京歷史樓市政策實際效果

為了更直觀的理解政策對房價的影響，我根據鏈家數據製作了07年1月至16年9月的二手房成交價格、網簽量以及各個時點出台的政策表（累死我了）：

數據來源：鏈家備註：紅色區塊表示上漲，藍色區塊表示回調。向上綠色箭頭表示政策支持，向下綠色箭頭表示政策壓制；橘色向上箭頭表示加息，橘色向下箭頭表示降息。

我再將數據進行了整理，得出下表：

根據兩個圖表，可以看出：

（一）北京住房上漲的周期規律明顯

06年至今北京房價經歷了四輪周期，上漲周期18-26個月（平均22個月），回調周期5-10個月（平均7.5個月）。個人理解上漲22個月、回調7.5個月的周期可能是北京房價自然周期。

（二）銀行貨幣政策作用效果間接，刺激購房有一定效果，抑制房價過快上漲效果有限

（一）歷史效果

加息情況

06-07年連續8次加息，2010年連續5次加息，均是在最後一次加息後一段時間市場才有反應。

降息情況

08年底連續四次降息後，且在降低首付等政策加持下，房價扭轉啟動第二輪上漲。
14-15年連續七次降息後，房價開始加速上漲。

（二）本輪效果本輪在15年10月開始快速上漲，從今年3月開始衝刺上漲，即使在北京樓市熱得發燙的情況下，央行只降息不加息，銀行持續打折鼓勵貸款（最低80折，一般85-90折），這一點是不同於歷史上三輪上漲的。

原因在於，前三輪的上漲中，樓市和國內經濟情況是保持一致，經濟高速增長，樓市火熱；經濟減速，樓市冷卻，因此央行的政策能夠同時作用於樓市和經濟。

本輪樓市雖然火爆，但實體經濟嚴重萎靡，經濟增速放緩，整體經濟不具備加息條件，央行自然不會加息。對於個體銀行而言，實體經濟萎縮不良貸款率上升，銀行不敢貸給實體企業，而居民房貸一直是銀行的優良資產，銀行基於自身的利益只能不停的提高折扣鼓勵居民貸款。即使在930政策出台後依然如此，如MS銀行繼續繼續鼓勵折扣貸款，低於83折哦~ 。

預期未來加息可能性小（這是一個複雜命題，央行還需要考慮國內經濟情況、匯率、美聯儲加息），如果北京樓市持續過熱，應該會採用針對房貸的間接調整政策，包括縮減利率折扣。

扯句題外話：樓市絕對不是空中樓閣，它和經濟持續增長與居民收入增長息息相關，而中國現在經濟減速，居民收入增長也在放緩，這一點也是未來北京乃至全國樓市最大的變數。

（三）政府政策短期有效，長期失靈

（一）歷史效果

鬆綁樓市

2014年930、2015年330政策給樓市鬆綁，放寬二套認定，二套首付將從70%降低至40%比例，房價止跌開始平穩上漲。

壓制樓市

1. 壓制有效2010年4月國十一條（二套首付不低於40%）後，第二個月房價立刻略跌，成交量銳減60%，接著後四個月房價保持穩定，成交量逐步回升到4月一半水平。在成交量逐步緩慢回升的情況下，又繼續漲了4個月。ZF受不了又放了兩個大招：2011年1月提高二套首付比到60%，三套停貸；2011年5月起啟動外地滿五年限購政策，這下房價終於乖了，平穩4個月後，連續下跌了6個月。

2. 壓制無效2013年3月，第三個周期中期，ZF加稅（20%所得稅）、京籍單身禁購二套、二套首付70%，是非常嚴格的政策。政策第二個月成交量了銳減，成交價略跌，第三個月起繼續上漲11個月。

（二）本輪效果至2014年930新政至今2016年930政策，政府政策略有鬆綁，房價就一發不可收拾，兩年成交價上漲了2.27萬，部分區域房價翻倍。這也側面論證了上篇引言中任志強的話：「當我們的政策是以房價為主要調控目標的時候，供求關係就會因為調控政策的出台在短期內受到遏制，而長期內供需關係就會惡化，因此，一段時間之後房價仍然會大幅度上漲。重要的是以供需調節政策，這樣才有可能達到平衡。如果不能滿足供需，而僅僅是從限購、限制需求的方法來抑制房價的話，短期內可能有效，長期而言通常是可無效甚至失敗的。」

（四）政策均不能從本質上改變市場力量，北京市場上漲動力依然強勁

07年至今，北京的四個周期中，均是長牛慢熊，是長期大規模上漲+周期性回調的態勢。期間政策出台了大量的政策、但是均未扭轉房價上漲的態勢。原因在於，北京早在08年就進入了二手房市場，土地管理嚴格，供應嚴重缺失，有限的存量應對不斷湧入的人口，剛需購房與改善購房需求強烈。

其實北京ZF一直都處在矛盾之中：一方面要控制城市人口規模，方法之一提高北京地區生存成本，以經濟壓力對人群產生擠出效應，經濟壓力最大的來源就是解決住房的成本。北京土地出讓一直很少，房子供給不足導致供給嚴重失衡，僅二手房存量市場來回倒騰房價必然上漲（其實這樣給老百姓和銀行都加了槓桿，增加了系統性風險）；另一方面房價過高經濟與老百姓價值觀都會失衡，在壓縮供給的情況下就只能通過政策壓制需求以求控制房價。

不過，政策力量是無法壓制住市場力量的。只要老百姓具有房價上漲或者具有北京永遠上漲的預期，老百姓買房的需求就一直存在。看看周圍多少30歲以下的首套剛需的小夥伴，再看看有多少30-45歲的置換、投資、學區需求的夥伴，也能側面印證北京旺盛的住房需求。

（五）結論

長期中市場力量是決定北京房價上漲的核心力量，銀行政策與政府政策只能短期影響房價與交易量，而且還失靈時不靈。
居民首付（槓桿率）情況是最重要的指標，槓桿是最重要的促上漲因素，首付比例一降，槓桿一松，購房門檻驟降，房價很容易biubiu的上漲。
現在930的首付政策（普宅：首套35%、二套50%，非普首套40%，二套70%）基本上算是歷史比較嚴格的政策，對市場交易的壓制力量是比較強的。10月鏈家簽約量很低，10號僅成交159套，要知道高峰期可是過千套的成交量，新增房客比進入冰點2.2（一般4以下是過冷，4以上是過熱），高峰期可以過8。
本次930政策壓制是否有效現在還不好說，我個人傾向於認為2個月內有效（這段時間內，成交量嚴重會嚴重萎縮，價格保持平穩，賣家保守賣房、買家謹慎買房）。根據北京房價周期，上漲周期約為22個月，現已超過了整個時期，市場力量也比較疲弱，個人傾向於2個月後房價可能會回調。但最終是漲是跌還需要根據成交量、經濟形勢等因素綜合判定，但如果繼續上漲，不排除ZF會出台更加嚴格的政策，所以還是聽ZF的話比較好。

整個文章篇幅過長，分拆成兩部分，上篇鏈接地址。

本文是北京買房系列第五篇，適用於計劃在北京置業但是對北京樓市又不太了解的小夥伴。

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