致知乎上的可親可愛的業主大人們（嚴肅臉）

在這個文藝的二十一世紀，現在的年輕人不是想開咖啡館就是想開民宿，夢想簡直比天上的星星還多。我應該算不上是知乎的老用戶，但因為酒店話題下面我一直瞎活躍所以（莫名）榮幸地收到了很多業主大人的私信，這些私信里有直接說自己有多少公頃地的有說自己有幾棟樓的甚至有直接扔錢在我臉上讓我幫忙做個諮詢方案啥的，我都受寵若驚。因為很多業主大人提的問題和要求有較多共通點，所以決定寫下這篇專欄來拋磚引玉一下，還請前輩們多指點。

• 在開一家酒店之前你必須了解的一些事：

1. 觀：開房除了啪啪啪還有很多事情可以做，賢者時間可觀察房內細節也可出房溜達
   很多業主本身很有錢所以在世界各地開過的房也不少（業主們微笑：你這是廢話），然而因為業主大人們因為大部分時候住酒店多為放鬆身心，所以並不像我等閑（窮）人好不容易住一次好的時候都恨不得把酒店每個角落都給吃透。對於手裡已經有地或者有物業資源並且想建造和經營的人來說，先說第一點小建議：平時住酒店時候別迷信品牌，平時雜食一點，多嘗試不同風格不同價位不同檔次的酒店，讓自己多方位多角度的來了解這個行業。一方面因為大部分中小私人業主手裡的物業跟大的地產商是沒辦法在同一維度上來進行比較的，而大多數高端國際聯號品牌的合作物業也不會是這些零散的非中心區的小規模物業資源，所以作為私人業主來說平時對於優秀的非聯號酒店以及案例應該多去接觸和了解做好準備功課，在入住這些酒店時從酒店本身的物業品質（區位、面積、結構等）、設計及施工水準、服務以及其他各方面細節（比如牆角防撞條的設置、各處開關面板及插座的設置和位置選擇、儲物收納袋的分類、櫃門開合時的阻尼設置、燈光明暗調節的靈敏度）來學習他們的長處和優點，當然，也可以挑挑他們的毛病記在自己的小本本上以避免自己開店的時候犯同樣的錯誤。
   如果是打算做中高端偏設計類的酒店而非低端經濟型酒店，國內重點推薦長三角的杭州和西南地區的成都兩個城市供業主們做參考，這兩個城市的單體中小型非聯號酒店的優秀案例都較為集中，一個城市走下來可以接觸到很多不錯的中高端中小型酒店。如果時間夠的話，第一次行程的時長可以安排在一個星期左右，考察選擇一到三家店實際去住，每家店住兩到三天，另外一些有興趣看的店可以順道一起看看，當然，時間更為充裕的老闆們可以把每家感興趣的都試一遍，愛住多少天都沒問題。我這個月底安排了成都和重慶的探店線路，有興趣一起的可以提前約著一起看。

2. 查：床上得來終覺淺，絕知此事要躬行，背後線索摸門（er）清，順藤摸瓜尋合作
   幸運的我們生在了第四次科技革命時代，互聯網已經從各方各面改變了我們的生活方式。信息不對稱在這個時代的效應越來越弱，想要了解全球各地的酒店只需輕輕點擊滑鼠。然而僅憑看著那些誘人的酒店照片並不能讓我們知道更多其他不為人知的消息。就像啪啪啪之前我們扒了外套還得慢慢摸到內衣扣子用各種姿勢溫柔解開，若想成為一個有文化的業主也務必有此種刨根問底談起究竟之勢。
   舉個栗子（比如你對奇奇怪怪建築的酒店感興趣）：我一開始對深圳雅詩閣入口處主樓的Waves外立面設計形式感興趣就去住了雅詩閣，然後我查到了雅詩閣的建築設計方是深圳的都市實踐，後來就追到官網去看了，然後注意到了深圳的HUI HOTEL，那時候剛好跟朋友@Choiz 在討論有關於REITs的不良資產和老舊建築翻新的類別，發現HUI剛好是一家由工廠廠房改造後並且運營得不錯的案例，所以又跑去住了幾晚上摸索了一下。
   再舉個栗子（比如你對一個大類別的酒店類型感興趣）：我因為窮也住過各種亂七八糟的青年旅社和膠囊旅館並且對膠囊旅館這種看起來比較新穎的形式感興趣，所以在北京和武漢住過五家左右的膠囊旅館，但是這類產品在國內的生存現狀並不是很好，這些膠囊旅館一般藏在居民樓小區的民房內，除了對於空間整體規劃和動線設計的不重視，膠囊產品設計本身也有很多問題。後來了解到日本在單元衛浴這塊做得很厲害就想到了他們做這種居住單元會不會也很厲害，所以用Capsule Hotel+Japan的關鍵字谷歌了一下圖片就查到了很多非常不錯的案例，比如9Hours，比如First Cabin，比如高野山ゲストハウス Kokuu(コクウ），後來覺得高野山ゲストハウス Kokuu的建築架構有意思，又谷歌了一下找到了其背後的設計方是ALPHAVILLE Architects ? 京都の建築設計事務所アルファヴィル一級建築士事務所，這家建築事務所還有很多非常有意思的案例。後來覺得應該不止有日本有這種案例，又去掉Japan搜索了一下，然後發現了有意思的Snoozbox Hotel，然後又把關鍵字換成Snooxbox Hotel搜索了一下，從谷歌圖片的信息鏈找到了他的製造商是A. Smith Gt Bentley Ltd, Coachbuilders, Specialist Vehicles，然後追去官網看了眼，發現該製造商和很多醫療組織、體育賽事以及大型露天音樂節活動都有緊密聯繫（更多案例可以參考我專欄的文章：這位病友，要不要來一粒膠囊（房）？ - 勻矢覌澤 - 知乎專欄）。再比如我之前對公寓式酒店產品感興趣，那我肯定會去住雅詩閣、輝盛這些大牌子來先跟傳統酒店比較一下，後來去香港時候選酒店發現了One96和Hotel G，也都是做服務式公寓的，在Booking上訂好One96之後不死心的跑去官網看了眼，發現One96是屬於National Hotels旗下的，Hotel G是屬於CPG集團旗下的，而National Hotels是National Properties Holdings Limited的全資子公司，CPG是Gaw Capital的全資子公司，這兩家母公司都是搞REITs的，旗下的優秀酒店案例還有非常多（更多案例可以參考我之前的專欄文章和回答：放逐四海皆為「家」——Airbnb之高階普世版——Serviced Apartment - 勻矢覌澤 - 知乎專欄 以及 去香港住宿怎麼實惠？ - Juliana Yang 的回答）。
   最後一個栗子（比如你對潮流設計類酒店感興趣）：很多設計類酒店都是非國際聯號的小酒店，所以我注意到了25Hours、ACE、Penta、Ovolo這類酒店，後來實地去過25Hours之後發現他們的公共區域和品牌理念的設計是突破傳統酒店常規形式的，所以對背後的品牌設計團隊也一直很好奇。後來接觸到了距離更近的香港Ovolo，了解到其Branding和VI是香港的K?BO一手打造的。同時，順藤摸瓜又了解到K?BO團隊除了Ovolo的案例，香港的Harbour View Hotel以及深圳TAPS精釀啤酒屋（我和我朋友都非常喜歡的一家精釀，後來在那還辦了我的生日爬梯和跨年聚會）的Branding也是由這個團隊一手打造的。（更多案例可以參考：ACE HOTEL 由西雅圖起家的連鎖酒店，一路上的發展有哪些值得討論獨特性和短板？ - Juliana Yang 的回答）
   上面的舉例都有點啰嗦，還請見諒。細心的人都會發現我裡面提到了很多供應商、設計公司、設備製造商等，這些都是業主們平時可以留意的，千萬不要等到都要開店了還是眼前一抹黑什麼也不知道。眼前一黑的這種業主被坑的幾率非常大，當然，也存在很多非（胡）常（攪）自（蠻）信（纏）的業主去坑設計公司和其他乙方的情況，為了成為那些有文化的合作愉快的而不是這些這些讓乙方嫌棄的甲方，作為一個有文化的業主應該時時刻刻準備著給自己做各方面的功課。

3. 儲：少刷知乎多看書，平時多涉獵各方面的知識，建立自己的知識架構和審美取向

   在這一部分給各位業主推薦一些我看過的覺得還不錯的書、網站以及展會，大家可以根據自身的情況進行選擇和取捨，並不一定全得看酒店相關的書，有些看似跟酒店不相關其實有很多有意思的相通點的書也可以多看看。

   書籍：
   ① 《Check-in Check-Out: Managing Hotel Operations》， (9th Edition) by Gary K. Vallen (Author), Jerome J. Vallen (Author) ，中文翻譯版為《現代飯店管理技巧：從入住到結賬》，現在只更新到了第六版，有英文閱讀能力的推薦看原版，裡面補充進去的材料比較多，編排也進行了優化，我在亞馬遜買了英文電子書版本，比紙質版便宜非常多（紙質版100多刀）。
   ②《旅遊業成本控制》，中文版本跟英文原版同步，裡面有很大一部分在講餐飲業的成本控制，如果不打算做餐飲部分可以根據目錄跳著看。
   ③《旅遊接待業戰略管理：概念與案例》，中文版跟英文原版同步，案例比較多也比較老，嫌書厚的可以挑著看，一頁頁精啃確實很費勁。
   ④《卓越服務》，中文版跟英文原版同步，書很薄，一天基本就能看完，內容比較細碎也比較淺，多涉及一線工作崗位的日常工作內容。
   ⑤《飯店項目可行性分析》，中文版跟英文原版同步，非常薄， 案例都很老了。有地產資訊基礎的人看起來會毫不費勁，分分鐘可以刷完。有些道理不一定適用於現代社會了，看書時候要注意自動篩選，去粗取精。
   ⑥《城市營造：21世紀城市設計的九項原則》，中英文同版，中文精裝版紙質和編排都已經很好（也不便宜）所以就沒專門買英文原版來看，書里很多規劃的內容和建築設計及內部空間規劃都通用，同時在反向判斷城市某個區域未來發展潛力和物業增值預期的時候用到裡面很多原則。
   ⑦《鄉土景觀設計手法——像鄉村學習的城市環境營造》，對於想做民宿或者城市輕度假概念酒店的人來說這本書會非常有意思，不敢說裡面所有的道理都適用於中國國情（日本作者），但是有很多值得學習的地方，對於建造酒店時候的選址會有很大幫助。
   ⑧ 《美國房地產投資信託指南》，地產酒店不分家，地產投資界的藍寶書，必讀物

   網站：

   ① ArchDaily | 傳播世界建築
   ② Design Father · Design We Love
   ③ Dezeen | architecture and design magazine
   ④ イケサイ ウェブデザイナーのWEBデザインデータベース
   ⑤ iGNANT.de
   ⑥ 谷德設計網 | gooood
   ⑦ JO YANA | Blog Mode Homme, Lifestyle, Deco-Design
   ⑧ EVCOM | The official voice of the live and visual communication industry
   展會：

   ① BDP | major international practice of architects, designers, engineers and urbanists

   ② Fuorisalone.it
   ③ Hotelex: Hotel Supply Trading,Hotel Supply Produce,The design and decoration of the hotel one station platform
   大獎賽：
   ① Forbes Travel Guide Star Rated Hotels, Restaurants & Spas
   ② World Travel Awards
   ③ FX* Awards
   ④ The Pritzker Architecture Prize

4. 比：在眾多感興趣的案例中選出最欣賞最接近自身實力的一個並將其視作目標競爭對手
   在我有限的接觸業主的經驗里發現很多業主拿著手裡的地和房子都很迷茫，不知道怎麼來給自己的酒店定位，後來跟我專欄的@丁丁王討論的時候發現一個比較簡單的方法，就是預設一個競爭對手，把這家店或者這個品牌酒店當做靶子。這就像很多設計師在跟業主方溝通時候手裡會拿案例冊這種東西一樣，那些亂七八糟的什麼簡歐什麼奢華什麼傳統中式什麼地中海風格歸根到底就是將一個東西具象化呈現在你面前，讓你挑出你喜歡的。與其被動的當場現挑一些不靠譜的玩意，業主們完全可以提前自己選樣本做好準備工作。

   在我前面提到的三步裡面，業主們可以綜合自己的入住和參觀體驗以及所持物業的各方面特質及手頭的預算選擇出最為接近自己心理預期的一家店設置為心中的競爭對手和學習目標，另外也可以準備一些其他的案例細節描述，這樣在跟設計方溝通時候也比用一些什麼「簡歐」之類的形容詞要好的多。另外，比如酒店用品的包裝及icon設計，Ovolo酒店以及25Hours的小心思就很有新意，這些平時注意到的話以後自己也會留個心思。

   

   

5. 定：找准自身定位，全方位多角度圍繞定位展開各方面準備工作，好的開始=成功了一半
   為什麼說很多酒店從開業那天甚至是開業之前就能知道肯定是個賠錢貨就是因為其本身定位有問題。平時留心的人肯定會發現大型交通樞紐附近中低端快捷酒店居多，城中CBD、市中心區域、大型會展中心附近是高端酒店扎堆的地方，市郊及景區全是各種農家樂和所謂的精品民宿。因為集群效應的關係，如果不是錢多到怎麼燒都無所謂，盡量不要過於標新立異。不要總想著在火車站旁邊開一家四季或者柏悅，也不要總想著在郊區開那些靠商旅客人和精力旺盛的青少年活下來的如家和漢庭。
   之前有接觸過一個業主，酒店開始正式施工前就一直有接觸，預算不多，具體數目就不透露了，酒店地址位於某三線城市景區附近，房量30，總面積小一千平，老闆當時想把健身房、中西餐廳、酒吧、書吧還有各種亂七八糟的全往裡塞，這是開中檔小酒店非常忌諱的事情。後來經過討論幫這位業主改結構改功能，連桌子椅子的擺放位置這種細節都進行了一些改動，後來試營業比預期居然要好，也算是我覺得非常開心和小驕傲的事情。私人小業主切忌不要圖大圖全，預算也就那麼千八百萬十幾二十幾間房的樣子就別總是作死還想搞個健身房高級餐廳什麼的配套，盡量把每分錢都花在刀刃上而不是裝13上。不要覺得是個酒店搞個餐廳就高級了有人住了，搞不好就會弄巧成拙。做酒店和做其他事情一樣，做任何事情的時候一定要記住你做成一件事往往不是因為你什麼都做了並且沒做錯，而是你有做得明顯比別人好的地方，所以你必須刨除那些你並沒有把握做好的事情將你的主要精力放在你有把握最能做出彩的地方，切勿分散精力去搞很多七七八八的無關緊要。

• 在開一家酒店之前你必須避免的一些事：

1. 設計師不是救世主，有些地塊生來就是風吹草低見牛羊的而不是用來開酒店的
   這個主要是針對最近的民宿熱潮來說的，就像之前有無數人說過的位置是酒店的生命，有些物業和地塊天生就不是做酒店的料子，所以各位業主對自己手頭資源的判斷還是需要謹慎一些。如果這地方壓根不適合搞酒店就別太勉強，完全用把這房子搞點別的或者收個租金再去尋覓別的地方完自己的酒店夢。另外，關於民宿選址的權重打分方法可以參考我專欄里之前的一篇文章：坐擁960萬KM2的你不止有莫干山和裸心谷 - 勻矢覌澤 - 知乎專欄，不保證全對，但是不會錯得離譜。縱使大山裡風景再好也不一定有各方面條件撐起一家度假村，如果你願意開發這一整篇山區順帶修條路或者搞個飛機場什麼的估計能好點？

2. 專業的事情交給專業的人做，切勿當神級攪屎棍人物存在
   嗯，雖然乙方經常說「只要給錢，什麼要求都能滿足」，但是作為甲方的業主大人最好別真的這麼任性。只有甲乙方相互信任和合作才能完成最後的大和諧，噢，不，是最後的成功。雖然我自己現在還不是也業主（但我總有顆想當業主的心）但也接觸了不少乙方公司聽了不少吐槽，國內暴發戶土豪性質的酒店也已經深深地震撼過我的小心靈。我相信通情達理的業主走到哪裡都會是受歡迎的，業主本人如果不了解酒店這行或者沒有時間來操心酒店的大小事務大可不必親自上陣，請一個靠譜的業主代表來負責跟各方人員溝通是最好的辦法，過於強勢但又不懂行業主往往會是一家酒店的災難，設計公司嫌棄你，管理公司懶得理你，員工也討厭你，最後的結果就是什麼搞不成。

3. 物業租約期限切勿過短，合理控制潛在風險及不確定因素
   手裡有錢沒地想開酒店的人現在也多了起來，再加上國內古村落開發工作的進一步深入推進，很多人開始去村裡租宅基地租農民房來搞酒店，但是除了大家印象中民風淳樸的農民之外，大家也別忘了「窮山惡水出刁民」這句話。在與一些沒有契約精神的村民打交道時候一定要留個心眼，俗話說害人之心不可有，防人之心不可無。最短五年，十年相對保險，短於五年的租約慎簽，偏遠山區的最好別簽。千萬不要腦子一熱一年的租約也給簽了，除非你有非常足夠的信心一年就能回本（然而我不敢相信）。

• 在開一家酒店之後你也許會做的一些事：

1. 傳統媒體新媒體聯動推廣，多渠道多方式宣傳，少講故事多講產品
   今年一整年我已經看民宿的眾籌軟文看到想吐，每個人都在談情懷拉片子，不敢說這是件壞事，但是總有些審美疲勞。想要宣傳當然無可厚非，但是不要總是千篇一律，講故事也好講設計也好概念也好，這種單方向的輸出的傳播效率雖高但最後的實際轉化率其實是非常低的，花更多的心思在酒店本身的活動設計以及和客人的互動環節上其實更切實際。另外，除了在其他大號投放宣傳之外，自運營的微信官號、Ins以及微博官號都是非常好的自營銷甚至是預訂渠道，沒事可以多看看杜蕾斯的官微和粉絲的互動方式，殿堂級案例。

2. 關於酒店眾籌推廣活動的操作方法及一系列法律問題
   現在很多人手裡的限制小額資金多了起來，再加上市場上現有投資渠道的匱乏導致P2P以及眾籌這類互聯網金融形式異常火爆，然而很多人在操作這類項目的時候對眾籌這件事並沒有一個清晰的認識所以有時候並沒有達到自己預期的目標或者效果。在這裡就不重複寫了，可以參考我之前的一個答案：有一個度假酒店項目已經選址完畢，計劃書準備完畢，準備明年動工，現在可以在什麼平台上進行眾籌呢？ - Juliana Yang 的回答。此外，回報式眾籌除了為新店做造勢宣傳和預售房間的用處之外，老舊酒店的翻新和在原有基礎上的擴建也可以使用此種方式，關於具體的翻新注意事項和翻新方式等下次再細講。

3. 其他：之前幫某酒店品牌做過初期的BD和PR方案，但是因為箇中原因和該公司的合作終止，如果有興趣進一步探討可以私信我，非常歡迎。

   

PS：題圖為美國大選候選人Donald Trump，這位候選人是知名酒店品牌Trump Hotel Collection 的持有者，如果川普成功當選美國總統，全球最牛逼的業主大人估計就是他了。

推薦閱讀：