100W買房，證滿兩年時賣多少才剛剛保本？

作者：攖寧

出處：武漢貸斯基 微信公眾號

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房產投資，是盛宴，還是剩宴？

現在買房，4年後賣多少才能剛剛保本？

如何決策才能使現金不配置到錯的地方？

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什麼決定房價？

房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

這是任澤平博士基於十多年對房地產的關注和研究的總結。

也已經成為諸多業內人士的共識。

可能會有人問「任澤平」是誰？

他，江湖人稱「任教主」，曾先後提出「新5%比舊8%好」、「5000點不是夢」、「改革牛」、「一線房價翻一倍」、「經濟L型」、「新周期」等判斷，2015年大滿貫冠軍分析師。

上面這些判斷今日再看，都曾在當時如上帝一般預言了將來。

而關於他的最近一波刷屏則是因為天價年薪。

時處當下，對買房投資者決策影響較大的因素為「金融」。

下面，我們看看短期金融對投資買房決策的影響到底有多大呢？

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「金融」，決定著買房成本

買房群體三大類：剛需者、改善者、投資者。

三類群體逐次對金融政策的敏感性加強。

所以，當下金融的「高首付、高利率」會對投資者的買房決策影響最大。

高首付，意味著低槓桿。

買房投資的出發點是看漲房價，所以，更高的槓桿才能撬動更高的收益。

舉個例子：總價100W的房子

首付20%時，房價上漲10%，20萬本金撬動10W毛利，50%的毛利率；

首付50%時，房價上漲10%，50W本金撬動10W毛利，20%的毛利率。

高利率，意味著更高的成本。

當房貸利率為基準水平（4.9%/年）時，100W的貸款額，30年期，需支付利息91萬元；

當房貸利率為基準水平上浮20%（5.88%/年）時，100W的貸款額，30年期，需支付利息113萬元；

所以，單因貸款利率上漲20%，會使購房成本增加了22萬元。

當然，這22萬是由30*12，即360個月分次攤還。

價值不能等同於現在的22萬。

聽上去，是不是很簡單？

事實上，因為買房帶有槓桿，也有貸款資金成本，還有辦證費用、更有交易的稅費……

所以，實際情況要比上面更複雜。

那今天，我不僅要分享下原理，也剖析下實操。

算算在武漢，現在的100W投資買房，四年後房子漲到多少才能剛剛保本呢？

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CC的100W買房實操

請我們的主人公CC上場，30歲，目前有一套自住房，由於買得早，公積金貸款基本覆蓋了月供。經過幾年打拚，手上攢下了100萬現金，四年後可能會用這筆錢，這四年，他在考慮是否再買一套投資呢？

前情

因為是投資考慮，所以CC只考慮毛坯新盤。

1、這種首付最低，能最大程度的利用槓桿；

2、次新盤與新盤價格倒掛，買次新不如買新；

3、老破樓梯房（非學區）一般是跟漲，而不是領漲，買盤買龍頭；

4、新房價格透明統一；

總房價：二套房的話首付得五成，100W首付對應考慮總價200W的房子；

貸款利率：二套商貸利率為同期基準上浮20%，即5.88%/年；

期限：政策規定最長30年，投資考慮的話，選最長期限30年。

2018.1.1 買房咯！

CC買房這一刻，他付出了100萬的首付，還背上了月供5919元/月的房貸。因為買的是期房，預計兩年後交房。

這兩年，CC還著房貸，吃著土……

2020.1.1 交房啦！

CC收到新房了，第一時間就去辦理不動產證。

為啥？因為CC想儘早結束這吃「圭」上癮的日子。

早辦證，早滿兩年，早點把握賣出主動權。

新房主要涉及到兩大項稅種，分別是契稅和住宅專項維修基金，還有一些細小的手續費。由於房屋產權不同，稅種和稅率都不大一樣，而且還跟「是否首套房」、建築類型有關係。

1、契稅

90㎡以下（含）面積的住宅稅率為1%；

90㎡以上的面積，如果是首套房，稅率為1.5%；如果是二套房，稅率為2%；

三套房以上不分面積，契稅統一為3%。

如果是非住宅，比如商用或者商住兩用房，契稅統一為4%。

2、住房維修基金

磚混結構的房子為49元/㎡；

無電梯的房子為55元/㎡；

有電梯14層（含）以下的為61元/㎡；

有電梯15層（含）以上的為73元/㎡。

3、印花稅

合同價的0.05%。

4、產權登記費

80元/套，10元的工本費。

5、測繪費

房屋面積測繪費為1.36元/㎡。

6、共有產權證費

如果房屋面積加一個人，則需要交共有權證費，每加一個人需要加10元。

7、證照印花稅為5元/證。

8、抵押登記費

若CC這套房子100平的話，大頭費用為1+2+3，共4.83W。

200W*2.05%+73*100=4.83W

2022.1.1 可以賣房啦！

終於辦理不動產證滿兩年了，從交易成本來講，投資房產終於迎來了第一個好賣點。

為什麼呢？

因為為了防止炒房投機，國家通過稅費增加了短期持有的交易成本，辦證未滿兩年，需繳納5%的增值稅。

市價200W的房子，就要給國家上交10W的稅費，不是買家多出，就是賣家少得。所以，除非急於用錢，一般都會持有滿兩年後賣個好價錢。

現在距買房已過去四年了，已還本付息28.4萬元，提前還款的話需一次性還本94.97萬元。

過去四年，一直各種資金流出，首付、月供、新房辦證稅費、提前還款支出，終於到了要收穫的時候了，CC盡得多少才能保本呢？

那我們來算算成本吧，盡得228.2W就能保本了嗎？

100+4.83+28.4+94.97=228.2W

NO！

4

100W買房，4年後得賣多少才能剛剛保本呢？

想知道賣多少才能保本，先了解下經濟學中兩個基本概念：

1、機會成本

」最好的用途總是由第二好的用途衡量出來的，即機會成本。」

——巴菲特

如上圖，站在一排門外，不知道每個門後有什麼，而一旦選擇了其中一扇門，比如黃色的，就失去了其它門背後的東西。

所以，每一個選擇都是有成本的，不是顯性的花了多少錢，而是放棄了另一種可能，比如擇業、擇偶、現金配置等。

如果過去四年付出的那些錢拿去干點別的，今天會是多少呢？

這即買房的機會成本。

2、時間價值

貨幣的時間價值，就是指貨幣經歷一定時間的投資和再投資後所增加的價值。

舉個例子：

你把錢存到銀行，時間久了就會產生利息，這些利息就是資金的時間價值。如一年期定期存款的利率為5%，那麼把1塊錢存入銀行，一年之後就可以獲得1.05元，這0.5元就是貨幣的時間價值。

所以CC的成本不是靜態的支出相加，228.2萬元，應考慮4年的時間帶來的增值。

假設1：100W首付用於買8%/年的理財，應用EXCEL函數POWER（）

假設2：4.83W辦證費用於買8%/年的理財，應用EXCEL函數POWER（）

假設3：5919元月供用於低估值基金定投，預期年收益率6%，應用EXCEL函數FV（）

EXCEL運算結果如下：

若不買房，投資以上收益率水平的產品，4年後價值268.66W元！！！

以上收益率水平的估計還是偏保守的，不需要冒很大的風險就能實現。

兩相對比，考慮到機會成本和時間價值，也就是說當初200W元買的房子，得至少賣269W元才能保本。

關鍵這還沒完，二手房買家要出得更多。

對於賣家滿二非唯一，買家首套來說，涉及如下稅費：

1、增值稅

不動產證未滿2年：增值稅及其附加稅稅率為5％。

不動產證滿2年：免徵增值稅及其附加稅。

2、契稅（買家）

首套房：面積≤90平，契稅稅率為1％；面積＞90平，契稅稅率為1.5％。

二套房：面積≤90平，契稅稅率為1％；面積＞90平，契稅稅率為2％。

3、個稅

個人所得稅＝房屋總價×1％或者兩次交易差額×20％

滿五唯一免徵個稅，即房產證（契稅完稅發票）日期滿5年且是家庭唯一住房。

4、交易手續費

住宅：4元／平方米。

非住宅：11元／平方米。

假設中介費為1.5%，則買家共需負擔4%+400的成本，估算約11W。

所以，二手房買家的買房成本是280W。

二手房買家買房，肯定會參考周邊樓盤價格，尤其是新房價格。

對於CC來說，4年後房價從200W漲到了280W元才保本。

買或者不買，這是一個問題。

我無法告知一個萬能答案，在此提供一個尋找答案的方法。

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