政府不再壟斷住房供地?幾年內別想了

摘要:土地財政是個慢慢跨越的檻,降房價不能奢望太高

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撰文|張銀銀

各界對「政府將不再壟斷住房供地」新聞非常激動,似乎很快房價就能穩定,甚至下滑。

槓桿遊戲覺得不能太樂觀。

1、注意措辭,是將研究,而不是說明天或明年,地方政府就不再壟斷土地供應

不妨看一下新華社的原文:

國土資源部部長姜大明15日說,我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

意思說的很清楚,是研究,而不是很快即施行。什麼時候研究,研究多久,研究具體結果是啥,都不知道?當然,在建設調控長效機制、多供應主體、多渠道保障租購併舉的大背景下,肯定很快會有些動作。

2、打破政府宅地供應壟斷肯定不是一早一夕

如上所述,如果很快能有些動作,能增加一些非房企,譬如相關工商業企業的土地調規,然後作為住宅用地建設房子;讓部分農村集體經營性建設用地,蓋租賃房——無論對於住房總供給的增加,讓部分群體住上穩定、較高品質的長租房安心,一定程度平抑房價,還是對相關企業、農村、農民財富增值發,分享土地、房價收益都是有好處的。

但還是請注意措辭,「我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法」——意思就是,無論你是國有企業,還是私企,你的工商業土地、閑置土地,要變成住宅,得過五關斬六將。

規劃誰說了算?較大體量的城市,頂層設計上,城市建設用地的總盤子是國務院批複來定;低一點級別的城市,省政府批複。

接著具體年份的供地,國土部、省市政府都有自己的計劃。無論是政府賣地,還是把工商業土地、閑置土地,變成住宅用地蓋房子,都是有計劃的,都是有一系列行政程序的。

說直接一點,也就是地方政府很大程度上,依舊可以控制總的供地盤子。

同樣的道理,適用於農村集體建設用地建租賃試點。除非上面給各地明確的要求,要大幅增加上述兩類供地,可能嗎?

3、土地財政是個慢慢跨越的檻,降房價不能奢望太高

此次中央建立長效機制、多主體供應、租購併舉的決心是毋庸置疑的。但越是大事,越不可能一步完成,好事多磨。何況,地方政府還債要錢、基建要錢,凡是影響土地財政的事,一定得慢慢來。

在《放鬆調控的這幾座城市,背後隱藏著一個共同真相》(1月8日)一文中,槓桿遊戲分析得很清楚了,除了極少數城市,很多城市賣地的錢太重要、太多、佔比太高了。你讓地方能怎麼辦?

就像2017年8月,國土部明確北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展首批集體建設用地用於建設租賃住房的試點。

但迄今為止,很明顯,除了北京等,其他城市動作很一般。普遍都是在把集體建設用地+國有土地出讓總盤子嚴格計算控制後,再穩步推進。

一下子允許、同意其他主體供很多地,還怎麼維持地價、房價!槓桿遊戲插一句,房價的起伏首先我覺得是有周期,根本上得看國內外經濟形勢。

回到這事兒上來,經濟慢慢調結構,找到新經濟動能,金融慢慢去槓桿、穩槓桿,債務慢慢控制、減少,包括房地產稅推進後,然後才可能說政府逐步減少宅地供應壟斷。

話說回來,那時我國城市化或許已經更高,房價或許已經穩定。

那麼,從預期上說,當下,無論開發商、地方政府,還是購房者、投資者,可能都有自己的盤算。

4、有更多主體供應,無論是租還是賣,肯定也是好事,希望早日推進,特別是增加總供地盤子

如上文所述,多主體供應除了對住房市場的一些影響外,也能讓相關非房企業、部分農村集體、農民分享到地價、房價的收益,可以培育更多的中高收入群體。

而反過來,這些群體通過供地、蓋房、租房賺到了錢,自然也可以刺激更多的各類消費、創業、創新,於全社會是好事。

不過,歸根結底,要讓地價不那麼高、漲那麼快,房價更穩定,核心在於控制住貨幣,增加更多土地和住房有效供給。貨幣政策,此文槓桿遊戲按下不表。

既然是說多主體供應,那麼首先就要讓更多主體可以供應起來,其次,要給他們多供應的權利。只有這樣,才能把好事辦更好。


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