政府不再壟斷住房供地？幾年內別想了

摘要：土地財政是個慢慢跨越的檻，降房價不能奢望太高

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撰文|張銀銀

各界對「政府將不再壟斷住房供地」新聞非常激動，似乎很快房價就能穩定，甚至下滑。

槓桿遊戲覺得不能太樂觀。

1、注意措辭，是將研究，而不是說明天或明年，地方政府就不再壟斷土地供應

不妨看一下新華社的原文：

國土資源部部長姜大明15日說，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

意思說的很清楚，是研究，而不是很快即施行。什麼時候研究，研究多久，研究具體結果是啥，都不知道？當然，在建設調控長效機制、多供應主體、多渠道保障租購併舉的大背景下，肯定很快會有些動作。

2、打破政府宅地供應壟斷肯定不是一早一夕

如上所述，如果很快能有些動作，能增加一些非房企，譬如相關工商業企業的土地調規，然後作為住宅用地建設房子；讓部分農村集體經營性建設用地，蓋租賃房——無論對於住房總供給的增加，讓部分群體住上穩定、較高品質的長租房安心，一定程度平抑房價，還是對相關企業、農村、農民財富增值發，分享土地、房價收益都是有好處的。

但還是請注意措辭，「我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法」——意思就是，無論你是國有企業，還是私企，你的工商業土地、閑置土地，要變成住宅，得過五關斬六將。

規劃誰說了算？較大體量的城市，頂層設計上，城市建設用地的總盤子是國務院批複來定；低一點級別的城市，省政府批複。

接著具體年份的供地，國土部、省市政府都有自己的計劃。無論是政府賣地，還是把工商業土地、閑置土地，變成住宅用地蓋房子，都是有計劃的，都是有一系列行政程序的。

說直接一點，也就是地方政府很大程度上，依舊可以控制總的供地盤子。

同樣的道理，適用於農村集體建設用地建租賃試點。除非上面給各地明確的要求，要大幅增加上述兩類供地，可能嗎？

3、土地財政是個慢慢跨越的檻，降房價不能奢望太高

此次中央建立長效機制、多主體供應、租購併舉的決心是毋庸置疑的。但越是大事，越不可能一步完成，好事多磨。何況，地方政府還債要錢、基建要錢，凡是影響土地財政的事，一定得慢慢來。

在《放鬆調控的這幾座城市，背後隱藏著一個共同真相》（1月8日）一文中，槓桿遊戲分析得很清楚了，除了極少數城市，很多城市賣地的錢太重要、太多、佔比太高了。你讓地方能怎麼辦？

就像2017年8月，國土部明確北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展首批集體建設用地用於建設租賃住房的試點。

但迄今為止，很明顯，除了北京等，其他城市動作很一般。普遍都是在把集體建設用地+國有土地出讓總盤子嚴格計算控制後，再穩步推進。

一下子允許、同意其他主體供很多地，還怎麼維持地價、房價！槓桿遊戲插一句，房價的起伏首先我覺得是有周期，根本上得看國內外經濟形勢。

回到這事兒上來，經濟慢慢調結構，找到新經濟動能，金融慢慢去槓桿、穩槓桿，債務慢慢控制、減少，包括房地產稅推進後，然後才可能說政府逐步減少宅地供應壟斷。

話說回來，那時我國城市化或許已經更高，房價或許已經穩定。

那麼，從預期上說，當下，無論開發商、地方政府，還是購房者、投資者，可能都有自己的盤算。

4、有更多主體供應，無論是租還是賣，肯定也是好事，希望早日推進，特別是增加總供地盤子

如上文所述，多主體供應除了對住房市場的一些影響外，也能讓相關非房企業、部分農村集體、農民分享到地價、房價的收益，可以培育更多的中高收入群體。

而反過來，這些群體通過供地、蓋房、租房賺到了錢，自然也可以刺激更多的各類消費、創業、創新，於全社會是好事。

不過，歸根結底，要讓地價不那麼高、漲那麼快，房價更穩定，核心在於控制住貨幣，增加更多土地和住房有效供給。貨幣政策，此文槓桿遊戲按下不表。

既然是說多主體供應，那麼首先就要讓更多主體可以供應起來，其次，要給他們多供應的權利。只有這樣，才能把好事辦更好。