關於2017宜昌房價

今天股指震蕩，沒太大空間，得空了說說宜昌房價。宜昌二手房價從17年4月到10月，主城區平方單價上漲了1200元。主要是一二線樓市的資金在國家調控後到三四線城市去庫存政策發酵的作用，以及主城區棚戶區改造貨幣化補償的結果。

去庫存不用說，屬於國家戰略，緩解一二線城市壓力、解決地方財政問題、實現進一步城鎮化。宜昌已經明確是和三亞平級的三線城市，比省會和部分江浙粵閩次省會城市略低，持續的文明創建、旅遊產業發展，將宜昌往宜居城市的高帽子上送。

但是宜昌真正意義上的主城區只有北起長江市場（以前只到三三零轉盤），南至火車東站（以前只到萬達），東至清江潤城（以前只到水悅城商圈），西至碧桂園和URD（以前只到長江）。這狹長的腹地中間，從萬達到東站的距離里以前是農地或工廠的部分，現在大面積都改建為商品房。核心城區新樓盤價格基本都在1萬左右了，其他區域基本也在7000~8000元了。

西陵區核心地段其實已經有很長時間沒有進行土地拍賣，但是很多地塊已經有主之後其實沒有動遷或者說一直在動遷中，比如說CBD區域、環城南路區域，隨著動遷的進程，還建房政策轉化為貨幣化補償，市場上出現一大批持幣待購的老城區居民，基本年齡都在50~70歲之間，如果說之前的房產漲價熱潮，因為觸覺不敏銳、手裡資金不靈活而沒有趕上，這次動遷無疑發給他們一張機動的車票。不管是看到持續上漲的房價還是身為老宜昌的驕傲，讓他們租房子住的或者搬遷到比較邊遠的區域可能性不大，最低限度也是在我說的主城區範圍內。

而且西陵區公布了3年內的關於棚改的規劃，這個就比較要命了，這相當於炒預期，吊在大家頭上的達摩克利斯之劍。凡在範圍內的，不管拆到你沒有，都潛意識認為自己會多一筆財富出來，不會輕易低價出售自己的現有房產，對打算購買的房子也會增加需求和預算。

需求大於供給導致漲價，本地動遷戶的集中產生本身就造成了大量的剛需用戶，再加上適齡婚房、城鎮化後遷移戶、學區房需求、消費升級改善戶，這些用戶基數的增長為漲價提供了可能性。

中國的房價實際上不是有存量決定的，而是由新樓盤的發售價格決定，近一年來，漲價最快的江南區域、東站區域、上上城區域（中南路）其實恰恰是新發售樓盤集中、扎堆的區域，每發售一個樓盤，價格便被節節推高。雖然小區集中後配套也會跟上，但在配套條件還沒有成熟的時間內，房價其實是由發售價格決定，而不是本身的價值決定的。這種現象其實是消費者所推動的背離，參考目前北京和上海的情況，似乎像當年三亞被修正背離的可能性並不大了。

目前還打算繼續入手房子的，可以考慮核心城區的二手房或者即將推出的新盤，因為二年內環城南路的仿古街、CBD的新盤、二馬路動遷、商校附近的棚改，都會推動大量的新房出現在核心城區，按照我們新盤發售推動漲價的理論，這部分的價格還有漲幅可以期待。

如果熬不住又接受不了核心城區的價格，東站可以考慮，畢竟市政府遷移到東區，可以搏一搏新城區完勝老城區的規劃案例。