劃重點版：為你解讀北京817「租房新政」

8月17日，北京市住建委、市發改委等部門聯合發布《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》徵求意見稿（以下簡稱《通知》），對租購併舉、監管平台建設、承租人利益維護等進行了詳細規範。

《通知》主要包括五個方面的內容：

一、強化住房租賃管理服務，增加租賃住房供應；

二、建立住房租賃監管平台，提供便捷公共服務；

三、明確住房租賃行為規範，維護當事人合法權益；

四、加強市場主體監管，提升住房租賃服務水平；

五、在本市國有土地上依法建設的住房，以及在集體建設用地上符合城鄉規劃建設的租賃住房的租賃，按照本通知執行。公共租賃住房、直管公房的租賃，有特殊規定的，從其規定。

《通知》一經發布便引來熱議——這些政策對現在的租賃市場有什麼影響？這意味著租房更容易更放心了么？租金會不會上漲？學區房租金變動會很大么……種種問題莫要慌，鏈鏈為你解讀《通知》，抓住「北京租房新政」要點。

QA時間：《通知》將會帶來的影響和變動

一、對租金和承租人的影響

Q1：我現在跟別人合租在金台路附近，如果政策實施了，房租會漲么？對我們租房的人來說，會有什麼好的影響嗎？

A1：從短期來看，單間房屋的租金將會上漲。目前市場中的公寓企業和二房東管理房源數量佔比超過60%，租賃人口大多以合租、單間為主要居住方式。而政策實施後，單間供給能力的收縮可能使得包括您在內的這部分人承擔的租金增加。但暫時不用擔心的是，《通知》里明確提到，租房合同期內不許隨意漲租金。

對於承租人來說，《通知》對這一群體的利益做了明確的維護。比如，集體戶口租公租房可以落戶；出租期間房主不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經承租人同意不得擅自進入出租住房；租金最好按月收取，合同終止後3個工作日內房主就應退回押金；租賃期間房屋若買賣繼承贈與，不影響租賃合同效力，而且房東在租賃期間出售住房的，承租人享有優先購買權等等。

二、對重點學區租房的影響

Q2：《通知》里說到「符合條件的京籍無房家庭租房，其子女可以在租房所在區接受義務教育；非京籍家庭，可根據住房租賃監管平台登記備案的信息、北京關於非京籍人員子女接受義務教育具體規定，辦理適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。」這就是說如果我租了學區房，就可以讓孩子去對應的學校上學了嗎？

A2：這裡要明確一個區別，《通知》里說的不是學區，而是對應的區。也就是說您如果租了西城區的房子，即便挨著某重點小學，孩子上的也不一定就是這個小學，而是在其他政策符合的基礎上，孩子能進入西城區的小學入學，具體進入哪個學校，會根據該區的學位等實際情況安排。

其實，《通知》對在配套重點學校的小區周邊租房影響不會很大。 一方面，落戶和入學的限制條件很嚴格，邊際增量可以忽略；另一方面，配套重點學校的樓盤價格取決於換房能力和資金條件，與租房需求沒有太大關係。所以，從入學角度看，新政策對於外地戶籍的政策與之前基本一致，對於非北京戶籍租房戶來說，上學難題依然很大。

三: 對租賃關係的影響

Q3：這些政策對租房雙方有什麼新的影響么？

A3：《通知》對於規範租賃雙方行為作出了明確的要求，比如合同期內不得單方面提高租金，打擊二房東，租戶不得擅自轉租、合租等，這些要求規範租賃行為，保障了租賃雙方的合法權益，有利於穩定租賃關係。

目前的租賃周期通常不足一年，其中有租房人口流動性強等客觀的市場原因，也有租客權益保護不夠等政策原因。《通知》中對於租賃期限的規定，將鼓勵住房租賃企業通過與租客簽訂長期租約獲取政策支持，增加租賃人口的穩定性。

劃重點：《通知》的幾大亮點

除了以上提到的幾點影響，《通知》中還有幾大亮點：

1.細化了對租賃市場的監管及服務細則。提出建立住房租賃公益律師隊伍，為住房租賃當事人提供法律援助服務，維護租賃雙方的合法權益。要求各區人民政府加強社區、村基層管理服務站的建設，服務站應做好出租住房的日常檢查工作，發現違法行為及時報告有關部門。

2.進一步細化了租賃住房供應的配套要求。規定新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規模、15分鐘步行範圍內無醫療衛生機構的，應當依據標準和規劃予以設置。新建租賃住房優先面向產業園區、周邊就業人員出租，促進職住平衡。

3.明確了住房租賃監督平台實施落地方案，明確租賃監管與市場化網路交易平台的系統對接細則。住房租賃監管平台為網路交易平台提供後台數據支持，網路交易平台為租戶提供信息發布、租賃合同簽約、備案申請、資金監管等服務。

4.明確出租的最小居住單位為原規劃為居住空間的房間，並且規定出租人不得擅自改變房屋內部布局分割出租。

5.鼓勵租賃雙方建立長期穩定的租約關係，要求除承租人特別要求外，租賃企業必須與租戶簽訂3年以上的住房租賃合同。

《通知》尚處在徵求意見階段，而政策的落地實施需要平衡多種資源，協調多個部門，其中最關鍵的是需要平衡人口梳解和租賃市場發展的關係。

註：本文觀點來自於鏈家研究院院長楊現領。