為什麼一二線房價下降，三四線狂漲？

一二線暴漲還沒結束，三四五線就緊隨其後，就連國家級貧困縣也陷入房價狂歡。這種局面，還能維持多久？

一二線與三四線，究竟誰泡沫更大？形勢一旦逆轉，誰會率先跌倒在地板上？

一二線房價真的降了？

很多人說，時間進入2017年，一二線城市房價就一蹶不振，他們的論據是這些城市成交量不斷下滑，有風向標之稱的深圳房價，更是連續10個月下跌。

很多時候，統計數字會撒謊。他們只告訴你深圳房價連續10個月下跌，卻沒告訴你，這10個月，深圳房價僅僅跌了1165元，相比5.5萬的均價可以忽略不計。

他們又說，一二線城市成交量集體下跌，就在剛剛過去的7月，北上廣深同比降幅均超30%，北京、廣州降幅更是超五成。數字看起來很嚇人，但他們卻沒告訴你，當一二線城市開始限制高價盤上市、限制新房網簽時，成交量數據已經完全失真。

相反，在層層政策疊加之下，深圳房價在兩年內漲了3萬多元，最終居然只跌了1000多元，這說明市場轉冷，還是樓市依舊堅挺？

去年十月一二線城市開始上馬調控，當時媒體就說是史上最嚴，但結果連一個城市的房價都沒遏制住；於是乎，限購之外上馬限貸，限貸之後又祭出限賣，接著又出台政府指導價，凡是房價高過指導價一律不予網簽。結果呢？

北京廣州樓市又煥發第二春，漲幅比2016年還要誇張，至今仍沒有出現回調的跡象。而一二線熱點城市除了成交量在人為控制之下出現下跌，大多數城市的房價仍在上漲，個別城市也只是高位盤整。

一二線城市房價為何越調越堅挺？

原因很好理解，限制了網簽，卻限制不住真實需求；控制了政府指導價，卻控制不了市場上的真實定價。一個雙合同就能應付的問題，何必如此煞有介事？

三四線城市漲的猛主要原因：

在幾乎所有人看來，三四線城市缺乏新的經濟增長點，同時面臨人口外流的壓力，再加上庫存持續高企，樓市失去長遠上漲的基礎。

現實就是這麼奇怪。那麼，三四線為何會出現暴漲？

一個原因是表面的，那就是當一二線城市被限購限貸限賣的組合拳人為鎖住時，仍然無路可去的資金就竄到三四線城市，從而帶來房價暴漲。

另一個原因是結構性的。雖然三四線人口在向一二線城市流走，但隨著城鎮化的推進，大量農民在自己的縣城、市區就地變成市民，也帶來了一定的人口增量。還有一個原因，至關重要。

像安徽阜陽臨泉縣這樣的貧困縣，當地的人均可支配月收入不到2000元，而房價早就躥升到五六千元。從一開始的高庫存，為何突然變成庫存緊張，從而不得不對樓盤進行限價？

最主要的原因就是，當地正在大張旗鼓地進行棚改，而且在形式上，一改當初就地安置的模式，而是直接發錢。

所以，明白了吧，以棚改之名大肆拆除現有的住房，再以貨幣化補貼之名，讓被拆遷者有了購房的資本。既少了原來的存量，又多了新的需求，房價哪有不一路上揚的道理？

在三四線城市裡，像臨泉這樣的還有很多。無論是棚改，還是舊城改造，反正在人為控制之下，一邊大拆一邊大建，政府的土地財政收的盆滿缽滿，民眾在搶房的盛宴里身不由己。

基於此，就會明白，為什麼三四線城市的房價越漲越讓人感到心慌？

經濟基本面沒有起色，對經濟的未來也沒有想像空間，大量的受教育人口、有錢一族還在向一二線城市轉移，僅靠大拆大建和農民工就地城市化所帶來的增量，又能維持多久？

我們可以得出三個結論：

一是，三四線城市的這一輪暴漲，更多是棚改和舊城改造帶來的。用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期只會製造房價暴漲，長期則因為缺乏實體的支撐，只會製造出一大批沒有流動價值的不動產。被拆遷的人來接現在的庫存，未來誰接他們的盤？

二是，雖然同屬非理性暴漲，但一二線城市的安全邊際要高過三四線城市。我國正在進入強省會時代，一二線城市對於資源的吸納能力更勝於以往，大的趨勢不僅是人口在向一二線城市流出，資金也在向一二線城市轉移，一二線城市未來經濟的基本面要遠遠強過三四線城市。

三是，一二線越調越堅挺，原因是調控太過側重統計遊戲，而增加土地供給、租購同權等核心政策，落實得又遠遠不夠。三四線越漲越心虛，從根本上看，就是這一輪上漲，沒有任何實體的支撐，純屬泡沫狂歡，埋下無盡隱患。

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