遠東第一首富——哈同

1851年，歐斯?愛?哈同出生於巴格達，是個猶太人。他幼年生活很苦，靠拾破爛、揀煤塊為生。1872年，哈同隻身從印度東來香港，第二年轉到上海，從印度到上海一般需要半個月的航程，可哈同卻耗時半年的時間，其過程非常艱難並經歷了生死考驗，到上海時，正值上海開埠30周年，哈同到上海的第一站就是去當時上海最大的洋行——沙遜洋行。沙遜洋行是當時最大的英資洋行，1832年成立於印度孟買。40年後建立新沙遜。之後又過了五年，沙遜洋行來上海發展。1925年開始修建新沙遜大廈，即現在的和平飯店。

哈同通過在沙遜洋行做事的舅父的朋友介紹，在上海沙遜洋行找了份工作。雖然哈同不滿24歲，僅僅懷揣著6塊銀元，但這個年輕的猶太人天生具有好奇、冒險和奮鬥精神。他在沙遜洋行的第一份工作是門衛兼清潔工。工作盡心盡責，此時，哈同以同樣是猶太人的老闆沙遜為自己的人生榜樣，並立志自己的人生目標是超過沙遜。到沙遜洋行六年後，哈同由於表現出色升為地產部經理。由於其獨到的地產經營理念，哈同最終白手起家成為舊上海最富的人，擁有南京路半條街，1200幢房屋、450畝土地。

一、哈同的財商

嶄露頭角：排號領鴉片

上海沙遜洋行乾的是最掙錢的勾當——販賣鴉片，每天早上很多的買辦都會集結到洋行進貨，然後賣到大煙館裡，洋行門口每天人來人往，這成了哈同出頭的機會。

為了搶生意每個人都希望第一個拿貨，所以每天都有人打架，當門衛的哈同也因此挨了不少罵。不過正因為這個，給哈同帶來了一個機會，他想到了一個解決辦法，給每個來取貨的人，發一個號碼牌，標明先後讓他們在門外排隊等候，如此一來秩序自然就好多了。如果有人願意多給他兩塊銀元的話，他就會讓這個人先進去，不但解決了秩序問題還有了額外的收入，這不是一舉兩得嗎？哈同陸陸續續收著不少提貨人給的小費，加上平時省吃儉用，他很快就積攢了一筆小小的財富。

銷售高手：改變鴉片銷售方式，擴展鴉片銷售渠道

不久後，哈同的能力得到沙遜賞識，又考慮到洋行出售鴉片只靠客戶上門的途徑，有很多生意就被別的洋行搶走，便決定升哈同為「式老夫」（跑街或收賬者），要他主動到兩個租界的「土行」去兜銷鴉片。工資照舊，但可以從中提一部分傭金。得到信任和提升後，哈同便開始思考如何銷售鴉片，以及熟悉上海租界的地形和環境，就在此時，哈同對地產產生了濃厚的興趣，這些也為他從事地產事業做好準備。

冒著暑熱，到各「土行」去聯絡兜銷。為了爭奪市場採用薄利多銷的經營方法，用中國式和氣生財的態度，一進門就拱手，說一聲上海活：「發財"竟把原來是怡和、仁記等洋行的客戶都搶了過來。他還越過「土行」親自到各處大小「燕子窩」去零售。緊接著，1873年，哈同竟然把鴉片買到了法租界，而這個時候杜月笙、張嘯林還未出生，黃金榮也僅僅才5歲。果然，一年下來，他的確為沙遜洋行增加不少財富。沙遜對他也異常滿意.一下子提升他為領班，工銀增加到30 兩。雖然哈同吃慣了苦，但並沒有因為獲得一小筆財富就得意忘形，仍然牢記「猶太人是憑聰明賺錢和儉約才積累財富」的古訓。

成為地皮蟲：得到重視

然而好景不長，在沙遜洋行大班換任時，哈同由於身份低受到了冷遇，哈同並沒有因此放棄繼續為沙遜洋行做事，反而越挫越勇，更加努力施展自己，同時也不忘學習，他暗自掌握沙遜洋行的地產情況，根據洋行的檔案資料，一處處去實地勘察。從而對上海地產有了進一步了解。哈同也不再兼顧鴉片的推銷，一心一意放在地產上。他結交各處地保，了解各地地產情況，又在開闢吳淞鐵路時學到種種征地的辦法，僅在一年之內就做成多筆地產交易，成為了一個名副其實的「地皮蟲」，他用一套套辦法，取得一塊塊土地，又拿一張張道契，向洋行換取一點點微薄的獎勵，再把它交給管理員和地保去放高利貸，從而哈同的財富越來越多。

後來哈同決定研究有關地產和銀行的資料；白天他跑遍兩個租界，凡是屬於中國地主所有的地產，他都去打聽是不是準備出賣或租讓。他專挑熱鬧商業地區附近的地皮，如公共租界的南京路到河南路一帶。法租界八仙橋四周。他看定以後，通過當地地保，四處放空氣，說外國人要逃跑，租界難保，房子沒人住，地產不值錢。還不如趁早賣掉。有不少本地地主也被當時的緊張氣氛震懾，也有些從外地來的富戶急於離開。大家就爭先恐後地將地產出賣和轉讓。哈同就這樣代洋行壓低價格收進一大批地產。

二、賢內助羅迦陵

俗話說一個成功男人的背後一定有一個默默支持他的女人，哈同事業的發展離不開他妻子羅迦陵的幫助。

按照羅迦陵自己的說法，她是一名中法混血兒。父親路易·羅詩是一名法國水手，母親沈氏，原籍福州閩縣。1864年，羅迦陵出生在上海縣城內九畝地(今黃浦區露香園路、大境路一帶)。羅迦陵出生不久，父親回國，六七歲時母親也去世，因此她是由親戚撫養長大。羅迦陵雖然識字不多，但她自幼聰明伶俐，機智多謀。為生活所迫，她曾經做過外僑女傭，許多書報都說她在虹口做過專門接待外國水手的"鹹水妹"，其實並無證據。不過，羅迦陵確實閱歷相當豐富，還學會了說英語和法語。

羅迦陵是個社交達人，其社交能力甚是了得。1909年，羅迦陵應邀前往北京，被隆裕太后的母親認為義女，於是羅迦陵與隆裕太后成了干姐妹。後來，宣統皇帝的弟媳又認哈同為義父。民國初年，哈同夫婦又去北京給乾娘拜壽，受到清宮款待，封羅迦陵為正一品夫人，又賜給60名太監回上海使喚。全盛時期園內有管家、警衛、僕人、和尚、尼姑、教師、學生近800人。與皇室攀上關係成為皇親國戚， 哈同在發展房地產事業上自然順利不少。

哈同很愛他的妻子，大量的產業均以羅迦陵的名字命名:愛儷園、南京路迦陵大樓、慈淑大樓、杭州西湖別墅羅苑等，其名下的里弄名稱也都以"慈"字冠名，如慈安里。

三、風投房地產

1884年，中法戰爭爆發，中國軍隊在老將馮子材的率領下，接連挫敗法國侵略軍的攻勢。這些勝利讓中國人民歡欣鼓舞，上海的洋人卻坐不住了，他們認為，中國打敗法國後自然就會清理他們，於是紛紛逃離上海，上海的房價因此暴跌。哈同也想去香港躲避一下，而他的新婚妻子羅迦陵卻認為這是千載難逢的好機會，並把自己的首飾賣掉，勸說丈夫傾其所有用於購買房屋土地。

四、給南京路鋪地板

哈同在南京路也有不少房產，當時南京路遠沒有現在這樣的繁華，羅迦陵敏銳的覺察到，以它獨特的地理位置，有可能成為上海的交通樞紐，所以她強烈建議丈夫哈同修整這條馬路。哈同又一次相信了夫人的看法，不久後他花了十萬兩銀子，從印度進口了一批上好的紅木，把它切成了百萬段，然後從外灘一直鋪到了江西路，南京路也因此成為了遠東地區最漂亮、最平整的馬路。哈同秀大，說鐵梨木結實，還有彈性，踩上去忒舒服，下了雨水一下子就吸幹了。消息傳到外地，不由添油加醋，鐵梨木變成了紅木，從此南京路的價格飛也似的往上漲。不久後南京路果真就成為了上海的商務中心。地價瘋長數百倍，至此哈同徹底發了大財。

五、熱愛中國文化

愛儷園（哈同花園）

1904年，哈同開始在滬西靜安寺路購地300畝，花費70萬兩銀元，由羅迦陵聘請烏目山僧人黃宗仰設計，到1910年建成了上海最大最豪華的一座私人花園，並以羅迦陵的名字命名為愛儷園(哈同花園)，園內亭台樓閣、假山湖沼，完全是典型的中國式園林，據稱是模仿了《紅樓夢》中大觀園的設計，因而號稱海上大觀園。整個園林共有景點60餘處，每處均冠以美麗的名字，是當時上海最大、最為豪華的私家花園。

哈同夫婦熱衷中國文化，當時修建的中國園林式住宅頗有名氣。 他們在上海今上海靜安區南京西路（原名靜安寺路）和銅仁路（原名哈同路）的交口的「大本營」，有著「大觀園」的稱號，據稱佔地超過200畝，其中以愛儷園最為有名。愛儷園的園名起因是由哈同夫婦名中各取一字組成(哈同名歐司.愛，她的中國妻子羅迦陵，字儷蕤)，不過老百姓卻習慣稱之為哈同花園。不幸，1940年太平洋戰爭爆發，上海租界淪陷，園內所藏金銀財寶，被日寇洗劫一空，瞬時諾大的一個花園，變成了一片廢墟。1955年人民政府在此建成巍峨的中蘇友好大廈，現為上海展覽中心。

讓電車改道。

1908年英商電車公司的 1 路有軌電車，電車本該延南京路從外灘到靜安寺，中間要經過哈同花園門口，但哈同認為有軌電車太吵，不可以經過哈同花園門口，就是這個原因當時的工部局也沒辦法，只好把有軌電車改道，在卡德路（如今的石門路）轉彎，從北京路向西到常德路，再返回到南京路向西到靜安寺，繞了一個大圈。

哈同敗訴

哈同在修建哈同花園的時候還遇上過一個釘子戶。在上海有一位蜚聲江南的中醫名家張驤雲，他醫術高超，老上海人幾乎無人不知。碰巧的是張驤雲的五世祖墳恰巧處於哈同花園範圍內，哈同經過巧取豪奪已經搞定了周邊的動遷戶，哈同自恃是洋人又是公共租界工部局董事，有權有勢，他想搞定張家的墓地就是多付出一點銀子而已。張驤雲祖上世代行醫，精通陰陽五行之道，他知道挖祖墳對整個家屬是最不吉利的事情。張驤雲有自己的一套主張，根本不吃哈同的那一套，他以「中國人最講究自己的祖墳風水，如果動了祖墳的地氣會對整個家屬帶來禍害」為由，對哈同的動遷要求一口拒絕。後來雙方打了一場馬拉松式的官司，官司從公共租界會審公堂一直打到英國駐滬總領事館，經過長達十餘年的訴訟，最終哈同敗訴，判決哈同不得侵犯張氏祖宗墳地，而且在「哈同花園」中須另闢小路供張氏家族祭祀掃墓時出入。就這樣，在這個據說比大觀園還要漂亮的花園裡，極其難堪的留了一座張氏祖先的祖墳，它如同一根釘子般地插在哈同的心上，並使他為此而抱恨終生。「張聾彭」由此成為了中國近代最早的一個名副其實的釘子戶！

孫中山與愛儷園

1912年1月1日，全上海高懸起象徵民族大團結的五色國旗，慶祝南京臨時政府成立，也是歡送孫中山離開上海到南京榮任臨時大總統。上海人民夾道歡呼，哈同夫婦恭敬地把孫中山送到愛儷園門口……哈同在接待孫中山的過程中，目睹這位革命領袖儀態端莊，和藹可親，又聆聽到他胸懷大志、敢負重任的宏論，就留下深刻的印象。他對太太羅迦陵連連稱讚說："這位孫先生真是你們中國偉大人物!"

鑒於哈同夫婦對上海的貢獻，時任中華民國大總統的馮國璋在民國六年9月為哈同頒發了「四等嘉禾章」；徐世昌任大總統亦給哈同頒發了勳章。1917年至1924年，哈同共獲北洋政府所頒發的獎章多達12枚。

愛儷園是哈同夫婦長期居住的地方，也是當時上海社會名流和政界要人經常聚會的地方。近代的歷史名人孫中山、蔡元培等人都曾來過園中，辛亥革命後中山先生從海外返國曾在愛儷園小住，之後到南京就職中華民國臨時大總統；章太炎與湯國黎女士的婚禮，也就在園中著名的天演界舉行；而護國運動的功臣蔡鍔將軍，在東渡日本就醫之前曾在園中養病。抗日名將何應欽，以及後來不少青年才俊、名媛淑女也受過園內資助。

印刷字典

民國愛儷園校印康熙字典，此書校刊者是清代的一品夫人，此書版本珍貴，意義非凡，存世量稀少，當時售價就為大洋20元，基本是當時一個人半年的工資收入，愛儷園印書不為賺錢，所印之書基本是供應當時社會名流所用，所以印量極少，此字典非彼字典，不僅見證了一段歷史，見證了一對名人夫婦的愛情，也使一位近代名人，躍然紙上。

聘請黃宗仰主持，歷經四年，刊印了全套《大藏經》40帙稱為《頻伽精舍校刊大藏經》，簡稱《頻伽藏》。這是中國近代出版的第一部鉛印本《大藏經》。

六、16年的遺產糾紛。

1931年6月19日，哈同在愛儷園病故，留下土地450餘畝，房屋1200餘幢，30萬平方米以上，1931年英國領事估計，哈同財產值400萬英鎊。英國駐華法庭鑒證了哈同生前所立的遺囑，決定把其全部遺產歸其妻羅迦陵繼承;又根據英國法律向遺產繼承人羅迦陵徵收了稅金達1700餘萬銀元的遺產稅。

1941年10月3日，羅迦陵也去世，但其留下的遺囑與哈同遺囑有很大出入:總管家姬覺彌得到400萬元，捐給中國政府950萬元，餘款分給養子女和內侄子女。於是引發曠日持久的哈同遺產案。不久太平洋戰爭爆發，日軍霸佔愛儷園，劫走財物3400萬元。後來，1947年，上海地方法院根據和解契約審理結案，平息了長達16年的遺產糾紛。上海市政府又多次提出征借愛儷園。1949年，喬治逃往香港。新中國成立後收歸國有，在原址上建造中蘇友好大廈(今上海展覽中心)。

哈同的一生，可謂前20年苦難，再20年奮鬥，又20年享受，後20年慈善。生不帶來死不帶去，雖然留下了巨額的財富，但是萬貫家財總風流總被雨打風吹去。

本文作者李光斗：中國品牌第一人、中央電視台品牌顧問、著名品牌戰略專家、品牌競爭力學派創始人、中國電子商務協會互聯網金融委員會首席顧問、華盛智業-李光斗品牌營銷機構創始人。

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