現在投資做幼兒園真的很賺錢嗎？

02-08

最近這一兩年發現很多投資人進入幼兒園這個行業，可能做幼兒園普遍相對於外行人來說是又暴利又省心，即賺錢很容易，很簡單。

我個人對現在投資幼兒園有幾點看法：

首先，隨著進入這個行業的人越來越多，適合做幼兒園的物業已經非常短缺，租金已經上升到非常非常高，大概20元~30元每平方，可能已經接近普通寫字樓的租金了。大概在10年前左右，適合做幼兒園的物業租金在7元~8元每平方，相對現在，租金漲了3倍左右，拿4000平方米的物業來算，10年前的租金是2.8萬元/月，這其實就是做工廠的租金水平，而且當時一般業主都會給承租人較長的租賃期如18年~20年。那麼，10年前就進入這個行業的人現在還享受著低租金成本的好處，而且還有10多年的享受。我們再拿現在的租金水平來看，同樣是4000平方米的物業，按照25元/月來計算，一共10萬元/月，如果物業面積較大的話例如5000平方或以上那就增加2.5萬元或以上的租金成本，也就是12.5萬或以上，其實市場上並沒那麼多剛好適合做幼兒園面積的物業，通常都會空置多餘的空間，投資人一般為此多付出20%~30%左右的租金成本。所以，租金成本是過去的3倍或以上，暫且不說租賃期的長短和遞增了。況且，作為房東，考慮到未來的租賃市場形勢會更好，當然這是他們一直希望的，他們又怎麼會給承租人18年或20年的租期呢?據我所知，現在這一兩年簽下做幼兒園的物業大概在10年至15年之間，其實我認為能拿到15年已經算很了不起了。還有遞增問題，地理位置較好的物業，遞增已經到了每年5%的高度了，和10年前相比的每3年遞增5%，這又是一個大大成本，也就3倍了。總的來說，新開的幼兒園物業成本是過去10年的3倍或以上，投資收益期也越來越短，如果收取的學費和人數都不怎麼高，那麼經營風險肯定非常大。

其次，經營幼兒園物業的合法性並不確定。目前，真正符合做幼兒園的土地必須為教育用地或商業用地。政府國土規劃部門劃撥的教育用地基本上都是全為公立教育機構，留給民辦的幾乎少之又少。近幾年開辦的幼兒園所選址在一般為農村經濟社建設的物業或工業廠房。屬於村經濟社建設的物業很大一部分沒有合法取得報建手續，嚴格來說屬於違規建築，最終無法取得消防合格證明，那麼也就是沒辦取得教育局頒發的經營許可。對於有房產證明的工業物業來說，如果能取得2次消防合格證明，即系工改商，那麼也是可以申辦幼兒園的，只不過，這類的物業租金已經漲到離譜的高度，也就是前面說的25~30元/平方的高度範圍，這也大大增加了經營中的高成本風險。

上述兩點是目前幼兒園的市場狀況，如果非要在這個行業創造持續的效益，那麼我認為，優質的教育資源或品牌優質聯合強大資本才能在目前這種混亂中取勝，其實這都需要長時間的沉澱和累積。對於誇行進入這行業的投機者來說無疑是他們的劣勢。