前灘要超越陸家嘴？看完這些圖我沉默了……

陸家嘴是有病，但並不是無葯可醫

前灘吃錯了葯，病得不比陸家嘴輕

最近前灘又開始火了，可能是因為某開發商的新盤要上市了吧，密集炒作也是正當的。但是說「前灘要超過陸家嘴」「前灘將成為第二個陸家嘴」，這就有點逗逼了。

陸家嘴至少做到了金融企業的高密度。這是一種優勢，前灘後灘世博等一系列後起之秀，從容積率上就把自己做死了。政府給你定了這樣的容積率，你的天花板也就這麼高，永遠也成不了陸家嘴。

在經濟體量上說，上海也不會再有第二個陸家嘴！因為什麼？路徑依賴。陸家嘴有多少寫字樓：超過600萬方，目前規模已相當於三個南京西路。而且還在以每年60萬方的速度在擴張。

蓋摩天大樓的難度。請大家回顧一下上海的摩天大樓發展史。

1995年東方明珠

1999年金茂大廈

2008年，環球金融中心

2014年，上海中心

持續20年才誕生了4個上海最高，積攢下這套家底。整個上海也就再加上浦西的會德豐、白玉蘭、明天廣場等星星點點的300米+。從政治上說，摩天大樓也不是你想造就能早，長沙、蘇州都想過要造超過陸家嘴的超高，但都被無限期擱置或者改變規劃。陸家嘴的超高容積率，政府也並不輕易放出來。陸家嘴的超高樓群，已足夠形成路徑依賴。

國家的支持力度，今後也不會再有。

陸家嘴是怎麼建起來的，是附近兄弟省份一個省份一個大樓蓋起來的，是動員浦西的金融機構去浦東，寧肯上海浦西各區的財政堆起來的。以目前上海的發展速度，不具備再誕生一個陸家嘴的條件。

上交所和金茂等金融要素市場組團，人行、中銀、滙豐等國際銀行樓群組團；陸家嘴西區的跨國公司總部組團；再加上東方明珠等旅遊景點和一批豪宅的龐大體量。這些東西才構成了陸家嘴，這些東西除了跨國公司總部可以隨意搬遷，其他的東西都不可複製。

再看前灘，一千億固定資產投資，350萬平米的建築容量。所有的地用完了也和陸家嘴還有很大差距。數的過來的前灘中心、鐵獅門等，以及亞太中心、美國中心等一批高端辦公，加上一些配套住宅、萊佛士醫院、國際學校，這些東西有當然好，但還是弱了點，不就是古北的一些配套，稍微高端一點么。

目測就看出來和陸家嘴不說一個量級。

陸家嘴是有病症，但並不是無葯可醫。陸家嘴的病，主要有三：

一是作為金融中心就要加大密度，但是卻是按照車行的思路規劃的交通。寬馬路立交橋，這種割裂街區割裂城市的方式，根本不適合金融中心。金融中心最好大家步行可及，紐約華爾街，倫敦金融區和金絲雀碼頭，都是完全可以步行的，只有區域外交通才需要開車，如果有微觀的公共交通打造微循環就更靠譜了。

但在當時車行為先的思路下，陸家嘴變得極其難行走，車行又堵車。凱撒住在距離陸家嘴5公里的地方，但常常寧願去浦西也不願去陸家嘴，坐地鐵太繞，打車太堵，嬰兒車上下費力，行走不便。

陸家嘴的第二大病症，是密度依然不夠。雖然超高建築夠多，但是密度不夠，咱雖然不一定要和香港比，但和紐約的摩天大樓集群比起來，陸家嘴的樓都太稀疏了。

一定要這麼密么？當然，只有密，才能讓人口聚集，才能在一小片區域里提供更豐富多彩的工作、生活、娛樂，才能真正做到步行也精彩。一棟樓走到另一棟樓都要很久，直接斷絕了步行的可能，一旦靠車出行，效率就會急劇降低，也會擁堵不堪。

這是相同比例下的陸家嘴和香港本島的衛星圖對比，是不是很誇張？

陸家嘴的第三大病症，是住宅體量不夠。要使城市有活力，就要讓城市在不同的時間段由不同的人來使用。要做到這一點，多元化的業態和使用者就比較重要。陸家嘴早上開始湧入一群金融白領，到了晚上又像潮水般推出。留著當地消費的並不多。過了8、9點，基本上陸家嘴就沒什麼人了。讓城市24小時有人使用，還得靠居民，那就必須有住宅。

怎麼破？增加住宅和居住人口。那有人就不同意了，憑啥這麼寸土寸金的地方給富人蓋小區呢？沒錯，陸家嘴的住宅，就不該是還有什麼小區，還搞什麼低密度，還講什麼板式樓通風采光，能靠科技解決的事兒都不是事兒。都生活在陸家嘴了，一定是效率優先，你又能在家呆多久呢？未來陸家嘴一定會像曼哈頓一樣造超高住宅，越來越高越來越貴。靠增加超高住宅來注入人氣。夜晚也就有了都市生活，而不再是到了晚上就空城。

圖片上經過處理的建築，都是紐約的住宅，就在最繁華的曼哈頓中城。

前灘是吸取了陸家嘴的部分經驗教訓，但是病症其實更重。前灘好的地方在於為住宅和生活配套留了一席之地，公共出行地鐵多於陸家嘴，車行和步行考慮得比較好。但缺點在於——密度還不如陸家嘴！大家看看這裡造了多少公園綠地，又被學校醫院佔了多少空間。不是說你不能造，而是說你不能低密度。一邊搞什麼生態住區，一邊還說第二個陸家嘴，就南轅北轍了。

這樣的密度，前灘基本被玩兒殘了。最多是個新的高尚區域，想成為真正的城市中心，基本沒什麼戲。 不說別的，對比一下徐匯濱江，你前灘又有什麼優勢呢。

其實，因為上海土地面積比較大，對於增加密度一直是不熱心的。包括世博板塊、前灘板塊、徐匯濱江都是如此。這些地方都被這種低密度，生態辦公的流行病折麽得不輕，未來可能都面臨再造。

世博板塊令人髮指的空曠。拿了一副好牌，卻至今人氣不足。

至於陸家嘴，除了重新打造路網之外，未來可以通過縮小現有建築的佔地面積，見縫插針地植入超高住宅和商業來解決，金融中心，經濟之核就這兒了，是沒有什麼可能重起爐灶的。