十年樓市數據告訴你，北京樓市政策怎樣影響房價（上篇）——小白如何在北京買房之第五篇

一、引言：為什麼要理解樓市政策？

6月2號，任志強在分答上回答了很多問題，其中一個關於房價與政策的問題是：

Q1：近期北京通州的房價會不會大幅度增長？

A：當我們的政策是以房價為主要調控目標的時候，供求關係就會因為調控政策的出台在短期內受到遏制，而長期內供需關係就會惡化，因此，一段時間之後房價仍然會大幅度上漲。重要的是以供需調節政策，這樣才有可能達到平衡。如果不能滿足供需，而僅僅是從限購、限制需求的方法來抑制房價的話，短期內可能有效，長期而言通常是可無效甚至失敗的。

結合北京地區的情況，這些話也就是說：1. 市場的力量才是最核心、強大的力量；2. 政策會在短期影響區域市場房價，但長期壓制是不可能的，政策越壓制需求，未來就會上漲也會越猛烈（參看本次上漲）；3. 房價的長期走勢還是需要看供需平衡，北京供需失衡嚴重，預計北京還有上漲的空間空間。

至於研究政策的作用，就是幫自己找到更好的買房的時機。

二、北京樓市政策分類分析

北京樓市政策本質上是兩個維度的政策——政府部門政策與銀行政策

（不排除政府神來之筆提出第三種招式）

第一維度：政府部門政策重要程度：五顆星表現形式是首付政策（以及比較隱晦的首套二套認定標準 ）、限購政策、稅收政策。

• 首付政策

首套房歷史最低是20%首付，最高35%首付（普宅）；二套房歷史最低是30%，最高70%的首付。首付比例直接作用於購房門檻，個人認為是促進/調控老百姓買房的最有效的手段。對於一套500萬的房子，能負擔30%首付（150萬）的家庭假如有10萬家，但是能否負擔40%首付的（200萬）可能會縮減很大一部分。在北京買房，大部分人都是綳到極限去支付收入，提高或降低首付影響對購房者影響深遠。

• 首套與二套認定標準

如果家庭的確是首套、首次貸款，可以不用考慮二套的認定標準。一旦想要考慮買二套或者換房，首套與二套的認定標準就是極其關鍵的指標。如果被認定為首套，首付比例低；如果被認定為二套，首付比例可就高了。認定標準主要是認房、認貸，詳見下表：

• 限購政策

北京一直都是全國最嚴，北京戶口、工作居住證、納稅/社保滿五年。想要全面放開短期不現實，但是邊際放開就能夠釋放部分購買力。（不負責任的渠道消息今年3月起到7月份，工作居住證的辦理門檻就降低了，著急買房的人也能想辦法辦到）

• 稅收政策

稅收是直接加在總首付上的，現在買房有增值稅、所得稅、契稅（部分還有土地出讓金）等稅種，稅率從1%到20%不等，目前稅費還是處於比較重的階段。未來如果ZF要鼓勵購買房產，提高交易靈活性，可能會放鬆一些稅費政策。（關於稅費的詳細情況可以看系列文章第一篇）

• 其他政策

（1）普通住宅與非普通住宅差別：兩種房子在首付、稅費方面均不同。（2）各地區交易指導價：高稅費的房子在規避稅費是需要考慮。

總結：政府政策最終作用在總首付（實際首付+稅收）的政策，是最直接有力的調控方法，短期能夠見效。

第二維度：銀行政策重要程度：兩顆星表現形式是利率、利率折扣。原理：銀行政策最終作用在未來每期要還多少錢，是間接的調控方式。

• 利率

利率是調整中國整體經濟的重要武器，樓市只是整體經濟的重要組成部分，央行需要盯著全國信貸與經濟情況調整利率。最近2年經濟增長減速，央行已經很長時間不加息只降息。

• 利率折扣

利率折扣則是比較精準的只針對房貸的政策，折扣在貸款期內一直享受，鼓勵效果明顯。

總結：銀行貨幣政策作用效果間接，刺激購房有一定效果，抑制房價過快上漲效果很有限。

整個文章篇幅過長，分拆成兩部分。下篇（鏈接地址）以北京樓市07年至今的成交價量、各個時點的政策為基礎，討論政府政策、銀行政策的具體效果，探討未來合適的買入時點，敬請關注。

本文是北京買房系列第五篇，適用於計劃在北京置業但是對北京樓市又不太了解的小夥伴。

全部親手碼字原創不容易，轉載請聯繫作者哦，如果覺得不錯就點個贊吧：）

打個小小的廣告~

答主開始創業啦，求關注啊orz~

歡迎加入堅果兒海淘（歡迎加微jianguoerhaitao），精選正品好貨，良心低價。美妝、護膚、儀器、衣鞋等都有哦，有買房問題，歡迎隨時諮詢哦~