濟南發展及房產投資

買房子這事，曾在一個答案里回答過，自住早買，投資慎重。（2014-2018濟南房價走勢如何，請深入客觀分析下！？ - 知乎用戶的回答）結合一些評論和近期了解的信息，談談在濟南投資房產需要注意寫什麼。

先說濟南發展，濟南只有向東發展一條路。西邊沒有地，南邊是山地，發展空間有限。往北土地很廣闊，但受到黃河和膠濟線的影響，發展限制很大。鐵路上方不允許架橋，下方建造涵洞審批難度極大，這也是濟南很多斷頭路的原因，往北往西發展很難。東部除了CBD建設、高新區、漢峪金谷吸引高端產業和人才以外，遠一些的孫村也開始有很多產業落地，這也是唐冶片區發展的重要支撐。目前，濟南中心是在泉城廣場周邊，長遠來看，會逐步轉移到CBD。這個趨勢至少需要十年的時間，當前，濟南的靈魂依然在老城區。

再說置業選擇。即使在2016年上半年濟南房價暴漲的情況下，濟南西部包括西客站片區漲幅依然有限。北部就不說了，環境不行。二環南路附近是不錯的選擇，市中區教育配套較成熟，房價小幅上漲。東部是現在置業熱門，但也分區域。CBD周邊是這次上漲比較迅猛的地方，核心區以後價格高是正常的，南部（漿水泉路、洪山路、轉山西路周邊）、北部（工業南路周邊）、東部（齊魯軟體園周邊）都是發展比較成熟的地方，價格有了躍升，南部相對又高於北部和東部。奧體和高新區因為發展較為成熟，受CBD帶動，價格也不小上漲。再往東的漢峪片區，雪山片區，以及再往東的唐冶片區，價格炒起來了。從長遠來看，都是不錯的地方，但目前來看，配套仍不夠成熟。順著經十路往東，過了漢峪金谷、舜泰廣場，兩邊大量空地，更不用說過了邢村立交橋了。

最後談談投資收益。回過頭來看這濟南的房價，分化較大，即使是上漲的地段，期間也是有跌有漲，不存在一直漲的情況。特別是現在處於一個高位，近期還有沒有繼續上漲的空間需要冷靜對待。即使長期看漲，如果貸款買房，也要考慮房價增值加租金收入能否大於利息支出。至少目前來看，奧體往東租金價格很低。房貸年限一般較長，還要考慮如果利率政策有變，會否帶來太大還貸壓力。房產流動性相對較差，交易成本也需要考慮。當然了，如果手裡閑錢較多，沒有很好的投資渠道，不在意一時盈虧，不差個十萬八萬，自住之外多買套房，也是挺好的選擇。

樓市和股市有很大的相似之處，考驗的是人性。很多人看到別人買房（股票）漲了，心裡就按捺不住，趕緊投進去，可能賺了錢，也可能套進去了。既然是投資，就要按投資的規律來，先考慮自己的資金能力和風險偏好，再決定是否進行投資。人與人不同，量力而為。

圖片來自高樓迷，有興趣的可以去高樓迷濟南板塊了解濟南發展

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