抵押房屋變更登記申請書系夫妻財產約定？

「抵押房屋變更登記申請書」能否視為夫妻財產約定

作者：張青雲（北京高朋（揚州）律師事務所律師，微信號：sient0927）

【案情簡介】

原告黃某與被告張某於2014年5月21日登記結婚，婚後居住在某花園小區910室（以下簡稱910室）內。910室系張某婚前2008年12月9日購買，登記於張某名下。2014年7月12日，黃某與張某至某市公證處對其二人簽名的《抵押房屋變更登記申請書》進行了公證，主要內容有：「中國銀行股份有限公司×××分行：我們因結婚的原因，需將2008年12月抵押給貴行的房產910室，申請如下事項發生，變更登記：張某自願增加黃某作為上述房產的共有人……張某和黃某同意承擔共同還款責任，我們就以上事項變更的登記是完全合法和自願的……。」2014年10月9日，黃某訴至法院，要求與張某離婚，並主張910室房屋屬於夫妻共同財產，應當進行分割。庭審中，張某同意離婚，但認為910室房屋屬於其個人財產，黃某無權要求分割。法院另查明910室房屋市場價值為115萬元，未還貸款本金為302932元。

【爭議焦點】

1、《抵押房屋變更登記申請書》是否屬於夫妻財產約定，即910室房屋是否屬於夫妻共同財產；2、910室房屋應當如何分割。

【裁判結果】

一審法院審理後認為，910室房產雖系張某婚前購買且登記在張某名下，但張某與黃某結婚後，共同至公證處完成了《抵押房屋變更登記申請書》的公證，該申請書中明確載明："張某自願增加黃某作為910室的共有人"。張某、黃某作為完全民事行為能力人，在結婚後自願對張某增加黃某作為房屋共有人達成一致意見且對此進行公證，該約定對雙方具有約束力，雙方應當按約履行，因此910室房屋應認定為張某與黃某的夫妻共同共有財產。被告張某於判決生效後10日內支付原告黃某財產折價款42萬元。

宣判後，張某不服該判決，向某市中院提起上訴。

二審法院審理後認為，《抵押房屋變更登記申請書》實際系向貸款銀行所出具的抵押房屋變更登記申請書，雖然申請書中有張某自願增加黃某為房屋共有人的意思表示，但該申請書並非雙方對於婚姻關係存續期間財產及婚前財產的明確約定，不符合《婚姻法》規定的夫妻財產約定形式。且事後雙方均未將該申請書向貸款銀行提交，910室房屋產權未在房產部門進行變更登記，故僅憑該申請書不足以認定雙方對於家庭財產作出明確具體約定。原審法院認定910室房屋為張某與黃某的夫妻共有財產，依據不足，二審應予糾正。由於910室房屋存在銀行貸款，黃某與張某婚後用夫妻共同財產還貸，對於雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，應當由張某對黃某進行補償。綜合考慮雙方婚姻關係存續時間、具體還貸數額以及房屋婚後增值情況，酌定張某補償黃某人民幣2萬元。

【各方觀點】

討論之前，首先交代一下本案中的《抵押房屋變更登記申請書》的由來。房屋貸款未還清之前，如果需要在房產證上增加所有權人，實踐中有兩種途徑：一種是提前還清貸款，此時房產上的抵押權消滅，就不存在銀行障礙；另一種就是變更抵押、借款合同，將需要增名的第三人加入到抵押、借款合同中的抵押人、借款人當中。當選擇第二種途徑時，需要向銀行提交一份抵押房屋變更登記申請書，申請對抵押、借款合同進行變更，即增加第三人為共同還款人。由於銀行存在此類服務項目，所以申請書一般都是銀行提前準備好的格式化申請書，只需要房屋所有權人及第三人簽字，部分銀行同時會要求對申請書進行公證。當銀行同意申請後，申請人才能至房管局進行增名登記。

支持一審判決者認為，首先，婚姻法第十七條第二款明確規定夫妻對婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。而本案中的《抵押房屋變更登記申請書》也的確載明了"張某自願增加黃某作為910室的共有人"。其次，對於婚姻法第十七條第一款要求的約定應當採用書面形式，結合合同法第十一條規定，書面形式是指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式，顯然本案中的《抵押房屋變更登記申請書》符合法律要求。最後，從《抵押房屋變更登記申請書》形成的原因來看，其最終目的亦是為了在房屋產權證上增加黃某為房屋共有人。

支持二審判決者認為，第一，形式上《抵押房屋變更登記申請書》就不符合正常夫妻財產約定協議所應當具有的形式。現代房屋動輒上百萬，對於價值如此巨大的財產所作的約定，出現在向第三人發出的申請書上，既不慎重也不符合通常做法。第二，約定內容過於簡單，申請書全文中包含財產約定的僅一句「張某自願增加黃某作為上述房產的共有人」，即籠統約定黃某為房屋共有人，換句話說所既未對共有類型加以區分，也未對婚前房屋價值部分和婚後房屋價值部分加以區分。未達到婚姻法第十九條要求明確、具體，屬於約定不明，910室房屋所有權應當直接適用適用婚姻法第十七條、第十八條以及婚姻法解釋三第十條規定。第三，申請書最終未向銀行提交，房屋產權也未進行變更登記，此亦說明原、被告實際未達成一致意見，如果達成一致意見，為何沒向銀行提交，申請變更抵押、借款合同。

筆者更傾向於二審法院判決，有以下幾點理由：

1、《抵押房屋變更登記申請書》中確有關於910室所有權的約定，但誰也無法否認，申請書從來不是原、被告為達成夫妻財產約定所擬，而是在準備變更房屋產權登記過程中所產生的一般性格式文書。

支持一審法院判決者始終是在迴避這一點，僅抓住申請書中的一句話不放，而忽視了申請書本身的來源。正如上文中所介紹的，實踐中想要變更按揭房屋的所有權人是比較麻煩的，先是要向銀行打申請書，再變更抵押、借款合同，最後才能至房產部門變更登記。同時可以看出，變更登記之前的所有行為都只是準備工作，並且申請書也只是銀行提供的格式文本。換句話說，如果當初銀行提供的格式文本中沒有"張某自願增加黃某作為910室的共有人"這樣一句話，黃某與張某同樣會簽署。因為，申請書從不來不是重點，只是一個流程，重點是將來能夠進行變更登記。當然，如果事情能夠順利發展，自然沒有本案糾紛，但問題是不僅未變更登記，甚至連申請書也未提交給銀行。那麼此時，申請書作為獨立的文本，並無任何意義。最多只能說明原、被告曾經準備對910室房屋進行變更登記。

2、婚姻法十七條規定的夫妻約定財產制是對物權法規定的不動產所有權登記主義的突破，則必須對夫妻財產約定採取更加嚴格的審查，否則容易造成實踐中的混亂。

我國婚姻法中關於夫妻約定財產制的規定僅第十九條這一條，實務中也有過關於夫妻財產約定中如果涉及不動產時，是否必須對不動產進行變更登記的討論。關於這個問題，最高院在《最高人民法院公報》2014年第12期唐某訴張某某、唐某乙法定繼承糾紛案中表明了看法。《公報》認為，夫妻婚後共同取得的不動產物權歸屬發生爭議時，應根據不動產物權變動的原因行為是否有效、有無涉及第三人利益等因素進行綜合判斷，不宜以產權登記作為確認不動產權屬的惟一依據，只要有充分證據足以確定該不動產的權屬狀況，且不涉及第三人利益，就應尊重夫妻之間的真實意思表示，按照雙方達成的婚內財產分割協議履行，優先保護事實物權人。可見《公報》的態度是慎重的，優先保護事實物權人的前提是不涉及第三人利益因素，並且要有充分證據證明不動產權屬狀況。

物權法第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。對於法律另有規定的情形，該法第二十八條做了部分列舉，即因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。夫妻財產約定作為能夠比肩具有強制執行力的官方法律文書的例外情形，自然對其應當做更為嚴格的審查。結合到本案，如果未在整體案情的基礎上嚴格分析、審查申請書的性質、形成的原因，就將截取的部分語句為認定為關於910室房屋所有權的夫妻財產約定，甚為草率。

【結語】

根據舉證責任理論，主張法律關係變更的一方，應當對法律關係變更的基本事實承擔舉證證明責任。本案中910室登記在張某名下，張某通過提供房產證，就已經完成對910室所所有權的證明。此時黃某主張其為該房屋的共有人，自然應當承擔對導致所有權人變更的基本事實的證明責任，而黃某主張的基本事實就是其與張某曾對910室所有權做過明確約定，其所提供的證據就是《抵押房屋變更登記申請書》。根據上文分析，該申請書性質上不屬於夫妻財產約定，僅是一個格式性文件，又無其他證據佐證，對於待證事實的證明達不到法律規定的證明標準，最終黃某隻能承擔舉證不利後果。

其實，如果本案中原、被告事前簽有明確的財產約定協議，或者雖未有協議，但房屋已進行過變更登記，本案也就沒有什麼可討論之處，就是因為只有《抵押房屋變更登記申請書》這樣一個模稜兩口的證據，導致本案判決爭議較大。同時，這也反映出我國目前婚姻法對夫妻約定財產制方面的規定過於簡陋。

【相關法條】

《中華人民共和國婚姻法》第十九條

夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當採用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。

夫妻對婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。

夫妻對婚姻關係存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。

【作者說明】筆者系本案一審被告代理人，一審結果不理想，後二審法院改判，且改判理由與筆者一審代理意見基本一致。二審判後，就此案和同事、同學、同行展開討論，大家分歧很大，故梳理各方討論觀點，成文如上。

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