夫妻一方不同意賣房，能否成為毀約的理由？

02-07

來源：江蘇茂通律師事務所

近年來，由於房地產市場的價格波動比較大，簽訂合同之後又毀約的情形屢見不鮮，毀約理由也想盡奇招。近日，陳某在簽訂房屋買賣合同之後，以其妻子不同意為由拒絕履行合同義務，買方將他告上法院，吳中法院審理了該起房屋買賣合同糾紛。

簽了合同賣方反悔

2016年2月，惠某夫婦看中了陳某欲出售的一套房屋，談好之後，通過中介與陳某簽訂了《房屋買賣（居間）合同》，房屋總價款105萬元，合同約定任何一方解除合同或拒絕履行合同，均由違約方向另一方支付房屋成交價格20%作為違約金，實際損失超過違約金總額的，責任方應據實賠償。惠某夫婦按約向陳某支付了10萬元定金。然而，沒過多久，陳某卻反悔了，他說他妻子不同意出售房屋，拒絕繼續履行合同。這可把惠某夫婦急壞了，無奈之下，惠某夫婦只得將陳某告上法院，要求解除房屋買賣合同，陳某支付違約金21萬元並返還定金。

陳某卻說，《房屋買賣（居間）合同》上房屋共有人、其配偶的簽名是他代簽的。然而他妻子知曉賣房後表示反對，並以此為由表示不再出售房屋。

意圖漲價遭拒

提供涉訟房屋買賣居間服務的某中介公司證實，事實上，陳某又要求惠某夫婦增加10萬元才同意出售房屋，但是惠某夫婦不同意，才導致交易不成。原來，陳某拒絕履行合同的原因並非他妻子不同意售房，而是意圖漲價，在未獲惠某夫婦同意的情況下拒絕履行合同義務。

法院判決賣方支付違約金

吳中法院審理認為：《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。」本案中，被告作為房屋權利人締約後，以房屋共有人不同意售房為由拒絕履行合同義務，依法應當承擔違約責任。原、被告明確約定違約金按照房屋成交價格的20%確定，結合被告的違約情況、當時蘇州市場存量房交易價格上行的市場行情、違約金的懲罰功能、市場行情波動情況下違約金責任對市場交易主體誠信交易的規範指引功能等因素綜合考量，原告要求被告支付違約金21萬元的訴訟請求符合法律規定。另被告同意解除房屋買賣合同關係，被告已收取的定金10萬元亦應返還原告。最後判決原、被告之間的房屋買賣合同關係解除，被告支付原告違約金21萬元並返還定金10萬元。陳某不服一審判決提起上訴，蘇州中院判決駁回上訴，維持原判。

法官提醒：

本案中，陳某在締約後意圖漲價，在未獲購房人同意的情況下拒絕履行合同義務，有違誠實信用原則且不利交易穩定，已構成違約。法官提醒大家，任何交易均應建立在誠信的基礎上，房屋買賣是一項重大的買賣活動，當事人在訂立過程中應該小心謹慎，如果買賣的房屋是夫妻共有的，最好由夫妻雙方共同參與署名，並及時辦理房屋登記變更手續，以免帶來不必要的糾紛。