為什麼我們的房子越來越貴了？

1）

昨晚跟摯友討論，他說：房子歸根到底就是一種商品，你說哪裡會有隻漲不跌的的商品呢？美國的房子多便宜啊。

我搖頭：別的國度我不說，但在中國，房子並不只是一種商品。

我們剖開中國每個城市房子外在一層一層的錦衣綉裳，像剖洋蔥一般，最終會發現裡面的精髓，或大抵如此。

所謂透過現象發現本質，但理解房子不僅是商品之前，我們還必須先搞清楚一個問題，這是個很多人一直痛斥不已的問題：

為什麼我們的房子會越來越貴呢？

很多人其實還不太懂，第一反應可能就是推給政府，一切過錯在政府，是政府賣地，炒地皮，土地財政的錯，衍生出來的高房價然後讓全中國人民為此埋單。

又或者扯上一句，現在的地價都那麼高了，麵粉貴過麵包，開發商要賺錢，怎麼可能不賣高價房？

深入一點就把罪過一下子推給央媽濫發的貨幣，不就這麼一回事？

嗯，當然還有更另類奇葩說法，就是黑心中介隱瞞行情，吃差價，玩信息不對稱，哄抬房價，房價高就是他們搞出來的。

我差點沒噴一口血水。

2016年這樣的大牛市，廣州二手成交的房子約13w套，還不計算一手新房12w套的成交，是靠中介炒起來的？

真的需要系統地科普一下了。上課！

2）

首先，地價和房價並沒絕對關係，有興趣者可認真閱讀之前文章《喚你一起打劫開發商，你敢么？》。

其次，我們必須認識到，政府取得財政收入一直以來只能通過稅收。這是從整體而言的，然而在地方政府里，土地財政是政府富有中國特色的產品，是朱鎔基時代的產物。實質上，土地財政也是稅收類收入。這不過是開發商將七十年的土地使用稅一咕嚕都繳納了，至於稅費梯級嘛，就看政府政策和大家拍賣熱情了。

換言之，政府與開發商玩的拍賣土地玩意，不過就是稅收收入的隱形玩法而已，但它不是房價越來越高的核心原因。當然，這個稅收最後還是人民埋單，無論你買不買房。不過它是攤分在未來漫長的歷史長河裡的，而買房者會比不買房者來得更歡樂。

因為房子替你吸納了超發的大水，不至於你的財富保值落後大盤太多。

嗯，是的，房價越來越高的原因，貨幣濫發。

這大家都無法迴避的、也無可否認的正確答案，但是，還不夠深刻。我們必須更深入剖析清楚，中國為什麼會有貨幣濫發、通貨膨脹，國內的通脹造成的房價跟美國相比，又有什麼不同？

我們的房子越來越貴，是濫發貨幣之過，而濫發貨幣之因，歸根在於下面兩點：

一是匯率管制；

二是債務危機。

這兩個都是大話題，按照磚家們的套路，我現在應該是按搞研究一般拿數據、舉例子才是。咳，我懶，數據不找了，就大白話講講。

先說匯率管制，說匯率就涉及到外匯，那麼請問，我們泱泱中華三萬億美金外匯是怎麼來的呢？是央媽跑去歐美買回來的嗎？還是國家跑去巴基斯坦說聲：老弟，我給你人民幣貸款援助，你日後給我美金慢慢還？

都不準確，三萬億外匯不是國家央媽買的，也不是友邦還的，是屬於全中國人民的。

這是全國人民二十年來用布去換棉，用鐵去換鋼，辛辛苦苦從外國人手裡收回來的美金。沒錯，就是這些年來的貿易順差，特別是2000年後超速增長（做外貿的老夥伴應該特別有感觸），外匯儲備從1660億美金一直增長到如今過三萬億，而且堅決不得動搖。上次稍微一破三萬億，立馬就給拉回來了。因為實際上外匯是趙**管控的。

另外，或者你就要搶問了，既然外匯匯率要管制，那麼房價還不大跌？等等，這是又要扯到老生常談的保匯率還是保房價節奏了嗎？

咳咳，我這裡很鄭重地和各位說一句，這是一個偽問題。無論你們舉什麼俄羅斯還是日本，還是什麼「蒙代爾不可能三角」例子，我還是要說，中國走的是，既要保匯率，又要保房價的道路。中國是一個「匯率管制」的國度，也是一個特殊國情的國度。這不是抬杠，這就是當下中國的現狀。當然，保的是強勢區域的房價。

那這跟國內通貨膨脹有什麼關係？

如此龐大的外匯儲備，通過老百姓辛苦工作拱手相送，收藏在秘密錢櫃里密不透風。然而百姓們需要在國內買豬肉買菜買車買鑽戒啊，美金都上繳了怎麼辦？好辦，央媽發動廿四小時印鈔機，給你3w*7的21w億的人民幣犒勞你，嗯，沒乘錯，多出來的小數點，是央媽多買多送的，別客氣，不就是錢嘛。

另外就是債務危機。

中國有債務危機嗎？除了來了個08年的金融危機，國人還真的沒多少感同身受。但是顯然，中國政府還是有壞賬的，而且不少，多數還是自己的親兒子闖出來的禍根，但是畢竟是親生的，老母親下不了重手去大義滅親啊，那怎麼辦，那就只能重新包裝了。

地方一味追求GDP，造路造橋造基建，可惜並沒多大經濟回報。比如在山窪窪地方去弄的一條雙向八車道，在人煙罕至的地方搞個文化廣場等等。這些都是沒有明顯經濟回報的，可GDP搞上去了，政府高興啊。至於搞的建設，工程貨款什麼的，而且每年利息那麼高，政府要還錢的，但政府要養那麼多公務員、照顧那麼多人民福利社保，哪裡夠錢還。官員？五年一輪崗，下任處理吧。地方債務危機就是這樣來的了。

怎麼解決地方債呢，很多人也都比較清楚了。發新債還舊債，簡單來說，也就是央媽印錢，通脹了。

最典型的就是15年的一萬億債務置換計划了。這也是當年放大水標誌性事件。回顧時機，是不是剛剛吻合？

這套路說起來其實始祖源於美國，當年美國建國初期，百廢待興，缺錢啊。財務部長漢密爾頓提出「旋轉門計劃」——通過發行遠期債券來置換舊債來解決眼前資金問題，巧妙地把美國經濟與美元信用拉活了。

美國作為全球債務國，直到去年加息前總體上還是以放大水的方式在進行全球債務稀釋的，而且我們也能夠相信，這是長期戰略，加息只是調整，沒有任何國家願背負的債務越來越大的，而將之攤薄延長就是唯一正道了。

所以，全世界都是在通脹。

唯一的不同是，美國的新債造成的通脹，可以向全世界輸出，讓世界去承受；而中國製造的債務置換，就只能截留在國內了。中國同時忍受著美帝對內輸入的通脹壓力和承受國內債務、與被動增發貨幣（印新幣換外匯）的通脹壓力。

M2濫發貨幣的緣由，就是這樣了。

3）

那等等，星佬，你說了這樣多，其實我們都懂，但中國房子怎麼就不僅僅是商品了，它和美國房子又有什麼區別，你還沒說啊！

別急嘛，我不就要說了嗎，下面是本文重中之重了：

中國的M2增幅通脹跟美國的M2增幅通脹，與房價的關係完全是兩碼事！

上節我們已經陳述了中國M2為何濫發的兩個原因，而M2與房價的高度相關性又是怎麼表現的呢？我們嘗試在數據上去做說明吧。

別急，慢慢來捋一捋：

先看老美（你們不是一直都拿美國做對比嗎），老牌的經濟金融大國，我們摘取1962年到2013年近半個世紀的主要經濟數據：

M2漲幅：7.0%

名義GDP：6.8%

實際GDP：3.2%

CPI：4.0%（房價漲幅：4.5%）（注1）

能看到什麼？CPI大概等於房價漲幅。換言之，房子在美國就是一個商品，切切實實的商品，就是物價上漲的通用表述。請記住這個結論。

名義GDP漲幅大概等於M2漲幅，而名義GDP也大概等於CPI漲幅+實際GDP漲幅，那麼我們合併同類項歸納一下：

M2漲幅≈CPI漲幅（=房價漲幅）+實際GDP漲幅

即：貨幣供應量=通脹漲幅+實際經濟漲幅

這代表什麼？

通脹其實是貨幣相對減去實體經濟（GDP）的超發部分，而不是發多少貨幣，物價便會漲多少。這不是我說的，是弗里德曼說的。

美國五十年來物價（房價）的漲幅跟M2的關係是完全跟隨著經濟學導向的，美聯儲創造的貨幣，一部分支持實際GDP的增長，另外超發的部分則體現在CPI（房價）漲幅中。而且，美國房價的增幅基本上都是對通脹率的真實反映（CPI漲幅≈房價漲幅）。

好吧，看不懂？沒所謂。

你們只要記住，美國為首的外國房子其實就是一件商品，並沒有我們中國房子隱含如此多的含義。

好了，下面輪到咱們中國了。

從1990年到2013年整整24年里，我就說一個數據：中國房價漲幅與M2漲幅的關係相關性高達71%。（注2）無論是你人均收入也好、GDP也好、CPI也好，M0M1也好，無一可以比M2漲幅更深刻反映中國的房價漲幅本質。

但是，它們就毫無關係了嗎？當然不是。

從1990年到2013年，我國主要經濟數據平均歷史漲幅：

M2:21.0%

實際GDP：9.9%

CPI：4.6%

房價漲幅：10.7%

（房價漲幅是全國房地產銷售額除以銷售面積的歷史平均年漲幅）（注3）

我們再看看美國老牌經濟公式：

貨幣供應量=通脹漲幅+實際經濟漲幅

（M2漲幅≈CPI漲幅+實際GDP漲幅）

趕緊套入中國數據看看，哎喲，不對啊。

(M2)21%>（CPI）4.6%+(實際GDP)9.9%=14.5%，大概還有6.5%去哪裡了？？

等等，中國的房價漲幅和CPI漲幅不約等啊，跟老美的CPI：4.0%（房價漲幅：4.5%）不在一個路子上啊，對了，聰明如你終於發覺了。那我們換一個參數再看看：

(M2)21%≈(實際GDP)9.9%+房價漲幅（10.7%）=20.6%

這不就基本吻合了嗎？

我們再整理一下：

M2漲幅≈實際GDP漲幅+CPI漲幅+房價超CPI漲幅

最後：

房價（超額漲幅）=M2漲幅 -（實際GDP漲幅+CPI漲幅）

這才是中國房價真正越來越貴的原因，跟老美截然不同的本質差別。

老美的房子就是商品，中國的房子不僅僅是商品！

如果你認真看了我之前撰寫的文章《噓，一般人不會告訴你的一個秘密》，你就知道，中國的房子除了賦予太多商品居住屬性外，還天然自帶三倍金融槓桿，更更重要的是附加上中國特色的屬性（跟老美的區別）：房子是捆綁著大量王權資源分配的載體，包括戶籍、包括醫療、包括教育、包括金錢、包括地位等等等等。中國超額漲幅的M2換取的不僅是房價的上漲，更是對王權資源的支配擁有！而老美房子，就是華爾街做主的金融商品。

我再啰嗦說說吧，要理解M2與中國房價的關係，那就必先理解實際GDP漲幅與日常CPI漲幅之外的溢出——即多出來的錢。一旦其印刷增速，超過了我們消費水平的增速，錢就貶值了，就大量湧入到房子這個巨型海綿上，實際上也是湧入了擁有王權屬性的土地資源上。而持有此類土地上房子的你，就等於享受了整個大餐了。

相反，如果你還是冥頑不顧，你就不能抵禦中國特色通脹，就只能被動稀釋財富，給掠奪財富，成為給分配資源的弱勢群體，做的是給人添磚加瓦的苦力工。

以後再有人拉你拿美國的房子跟中國對比，看，美國房子平又大，你就直接拿這文章甩他一臉：

呸，壓根是兩個玩意！

4）

長篇大論是不是，我也寫得累啊。

本文我們討論了中國M2濫發的源頭，也基於M2分析了中美兩國房子上的本質差別。通用在老美體制內的經濟學原理，恰恰來到中國就顯得水土不服，以至於多年來牛刀葉檀之類數據流在鐵的房價漲幅面前頻頻被打臉，卻還是依舊堅定樓市崩潰論，錯了就不能認嗎（也對，天知道你們背後買了多少房子）？

是的，樓市遲早還是會崩盤的，正如人終有一死，但你不能因為始終會死，今天就開始人為絕食。這類磚家一昧說足十幾年，除了讓剛需之人一次又一次踏空樓市，越來越追不上房價，還有獲得空頭掌聲不絕的歡呼，還有其他貢獻嗎？多口說句，香港玩了幾十年，即使崩盤都還沒完蛋呢！

我再次重申，我堅持的正統樓市思維不是只漲不跌，而是漲跌漲跌跌大漲，更不是買買買不休，而是買買賣、賣買買。當然，以上規律與操作皆是針對一二線核心城市，如要探討附屬的三四五線城市，那就要看時機了，賣多買少為佳。

至於現在，我一直強調，目前不是投資的時機。一方面樓市開始進入冬季周期，二方面中國M2今年首次出現了增速個位數的情況，這勢必會讓房價漲幅出現縮水。然而縮水不等於優質資產會出現大跌，因為：

這不過是漲跌漲跌跌大漲中的其中一環而已。

注1、注2、注3：數據均取自陳龍教授《錢都去哪兒了》