置業進階筆記(3)：土地資源 Vs 實質供應│脫苦海

02-07

回歸後政府對土地供應的收緊比回歸前有過之而無不及。樓宇由平整地盤到落成需要四至五年，要樓宇施工及落成量大幅回升，可能要等到2010-2011年度。

很多人把回歸前的樓市暴升歸因於中英聯合聲明對於每年出售土地限制於50公頃，即0.5平方公里，或50萬平方米。筆者在地政總署的網站，翻查歷年的賣地紀錄，扣除非住宅土地如工業、商業、加油站、貨櫃碼頭等，得到如下數據：

數據源：http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/records.htm

賣地控制樓市需考慮時差

住宅用地賣地面積，在回歸前大約是15-25萬平方米左右，即使到2001年前也在這個範圍徘徊，換句話說，回歸前後樓市狂升暴跌，政府賣地的面積並無大幅的改變。由2001/02年度開始，賣地面積才減少到10萬平方米以下，2003/04年度更全年沒有出售一幅住宅用地，可是即使如此，樓市亦要到2003年才見底。換句話說，回歸後政府對土地供應的收緊比回歸前有過之而無不及，卻未能阻止「建華八年」期間的跌市。

樓市在進一步收緊賣地後三年才開始見底回升，顯示了分析樓市的另一重要概念：由賣地到落成，往往需要三至五年，而賣樓花一般在落成前一兩年，結果物業市場往往出現大約三至四年的時差。2006年至2008年賣地增加，預示2009年至2011年賣樓開始增加；而2010年開始放寬勾地政策的執行，及定期售賣幾塊豪宅地皮，可以預視將於2013年左右推出市場。

在勾地政策之下，要賣地一定要貴价勾，否則又會被人說是賤賣資產，勾地價貴之餘，每次發展商也要超高價才能投得土地。政府主動推售的豪宅地皮，亦是以超高價成交，而發展商亦是以豪宅格式興建及定價。如地皮的可塑性不足，例如東涌、粉嶺，甚至南昌站上蓋，競投氣氛大打折扣，拍出的價亦會欠佳，然而發展商一樣是以豪宅來規劃，而不會建平民中小型單位為主。

有些人希望發展商用平價賣全新住宅物業，他們當發展商是大慈善家還是傻仔呢？

另類土地供應買少見少

讀者或有疑問：政府拍賣土地只是住宅樓宇土地供應的一個部分，其他諸如市區重建，土地改變用途，甚至鐵路上蓋發展等，均毋須政府拍賣土地也能供應。事實上現存的大部分大型屋苑均不是由政府拍賣獲得土地：

透過補地價改變土地用途：美孚新邨、黃埔花園、太古城
透過乙種換地權益書（Letter B）換地：新都城、新港城
土地發展公司或房屋協會市區重建項目：帝後華庭、泓都、窩打老道八號、萬景峰
鐵路上蓋項目：德福花園、駿景園、日出康城
與團體合作項目：雅典居、何文田山道壹號、何褔堂、牛池灣安老院

可是大家會發現，這些大面積的另類土地供應在回歸後買少見少，私人公司持有可供重建的土地幾已用罄，只是剩下如貨櫃碼頭或巴士廠還能改變用途，甚至新批的鐵路幹線如港島西線及港島南線也只是提供一兩幅上蓋土地，即是說連拍賣土地以外的潛在供應亦越來越少。

當然，要更精確的計算，應該加上每幅土地的地積比率、興建的樓面面積、單位數目、落成時間之類，但筆者以為這是多此一舉：為甚麼不直接計算施工及落成量？就以房屋局公布《私人住宅一手市場供應》內的數據，2008年及2009年無論施工量及落成量均下跌至10,000個以下，而2010年上半年亦只有六千多個。

樓宇由平整地盤到落成，往往需要四至五年，即是說2007年開始的低施工量及落成量，是2002至2004年土地拍賣量偏低的結果。賣地面積偏低持續到2006/07年度，但2008/09年度因金融海嘯只拍賣了一幅不足200平方米的土地，直到2010年才有較多土地拍賣，預計最快要2012年新盤供應才價顯著上升，短缺情況難以在一兩年內改善。

數據源：差餉物業估價署

差餉物業估價署的《香港物業報告》提供落成量、入住量及空置量，顯示近年來住宅空置率逐年減少，到2009年已下降到4.3%。值得一提的是此三名詞的定義：

落成量指獲發佔用許可證的樓宇數量。
入住量指在報告年度內入住的單位數目凈增長額。計算方法是將年內落成量與年初的空置量相加，然後減去該年的拆卸量和年終空置量。
空置量指在年終進行普查時，實際上未使用的單位數目。有一點必須留意，就是當中部分單位仍未獲發滿意紙或轉讓同意書，因而未能使用。此外，正在進行裝修的單位亦界定為空置。

由於數據是每年堆棧計算，當中難免有所誤差，所以究竟是「屋多過戶」，還是有幾萬個單位空置，筆者也說不出個所以然。希望2011年人口普查時有更準確的數據，但供應短缺導致空置減少，則是不爭的事實。

數據源：差餉物業估價署

節錄自拙作：《置業進階筆記》 (2011年)

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