要不要在海南買房，買哪裡？——元旦、春節海口10天看房買房記
特別提示：本文中提供的房價都是春節期間，最近漲價了......經電話詢問，目前我購買的小區，恆大御景灣所有的期房現房均已售罄，最後幾套房子售價已經超過8k，比我買時漲了1k多。房價隨時在變，網上信息僅供參考。
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元旦和春節，我都在海口自駕看房。帝都冬日霧霾深重，我身邊很多朋友都動了去海南買房的心思。
我家有兩隻娃，去年11月，我父母實在看不下去小男孩在北京病怏怏的樣子，帶著兩隻娃去了海口附近的澄邁縣租房居住。真是想不到，纏繞小男孩兩年多的胃病居然好了，咳嗽了倆月的小女孩也不咳了。由於溫度適中，兩個娃大量時間在外面玩耍運動，食量都增加了，身高體重也增長非常快。我父母也感覺身體舒適不少。元旦5天，春節7天，我去海南看他們，就起了買房的心思。並且做了一些調研。最終敲定了海南澄邁一間小小的房子，我把買房經驗整理出來，獻給諸位值友。
需要聲明的是，非托，和任何樓盤沒有經濟利益。圖片除地圖和註明外均為實拍。此外，資料收集有限，在論述中可能有錯，歡迎大家指出，但請不要因為我寫得不準確就罵我......
▲某樓盤售樓處的澄邁縣地圖，標識出交通樞紐，景點和樓盤。
一、要不要在海南買房？
海南房子投資划算嗎？
海南的房子經歷過漲跌漲，目前處於中間偏上價位，比起兩年前漲了一些，但比起最高點還沒到，總體漲勢偏緩，在明年經濟形勢不明朗的情況下，買房增值，不是特別划算。
我記得任志強有次問答活動，有個年輕人問要不要再海南買房投資，任志強回答，比起北上深一線城市，海南投資房產收益低，他建議投資首選一線城市。但是他仍然認為在海南投資房產是增值的。
你家的利用率高嗎？
在海南買房最大問題是，利用率低，一年住四個月就不錯了，很多人家可能只住一兩個個月。而如果是年輕人，可能也就過年7天有機會去海南。這樣情況下，很多朋友都覺得租比較合適。如果是為了自己未來退休後度假？算了吧，到時候再買吧。買了不用，等於浪費。出租又麻煩，沒人幫打理，大部分度假房都是閑置。
買給老人？可以考慮。這裡說下我為啥想買。我父母非常喜歡海南冬季的氣候和海灘，雖然他們也說家裡經濟緊張，不買算了，但是還是反反覆復去售樓處，不時提及想此處養老的好處，想每年都多住一段。講真，能讓父母高興，是我買房的最大動因。首付不過是一輛車的錢，我爹不開車，索性買房讓他開心。
對於我家而言，利用率相對高，預計每年11月-來年3月，父母要住四個多月。此外，租房不太好租到合適的，儘管大包小包託運過去，但很多器具不全，父母老派人，也捨不得買，他們租的房子，說實話，挺簡陋的，我有些不忍心。
▲海南四處可見這種顯示牌，基本上都pm2.5值不上30。。。。。
有人考慮買房給小孩躲避霧霾？一般父母捨不得和孩子分開，除非是孩子對霧霾特別敏感的（我有個朋友孩子哮喘，一點轍沒有）；而且小朋友入園後就很難在海南長呆。所以單純為了小孩，也不划算。我家的小男孩胃食管反流，進入秋季就發作，一天只吃幾口飯，北京兒童醫院跑了四五次，也沒啥好辦法，醫生就說不要凍著。所以考慮接下來冬天也到海南上幼兒園。
因此，為了老人和孩子的舒適，我就把買房可以提上日程。這也算剛需吧。我和朋友們交流，他們也基本相同情況，老人或者老人帶孩子過去過冬的，就買房意願強烈，單純投資，意願不強。
▲長輩帶著小孩子在沙灘漫步，這是他們最喜歡的休閑。
有朋友做鄰居嗎？
看似無厘頭的問題，但在實際生活中非常關鍵。過年在海南，我家的年夜飯是和另外兩家一起吃的，一家是我媽媽在大隊公社的同事，另一家是我爸爸鄰村的老鄉。就這麼神奇，這兩家人是在小區里散步時碰到的。。。。
所以，年夜飯還是很熱鬧的，三家都是祖孫三代，相互發紅包。娃娃們鬧鬧嚷嚷，長輩喝酒聊天，中間一輩刷刷手機。初一還去我爸的幾位老戰友家拜年，他們都是在這個小區或附近小區買的房。平時大家相互借車，約著喝茶，幫忙看娃，平添不少方便。
聽說我爸爸想在這個小區買房，他從前的兩個戰友立刻請他幫忙在此小區買房，就是為了扎堆。人是社會動物，在異地，長輩們希望有朋友能相互照應，心理上也會更有安全感。我大學的同學組織了一個XX大學海南買房團，抽了二百多人，打算在三亞買酒店式公寓，除了團購，也是為了扎堆。
▲父母租住小區的小區，最近不斷有朋友托他們在澄邁看房買房。
二、在哪裡買？三亞、海口還是其他地方？
海南買房最主要的兩個地方，三亞和海口，最近儋州市、文昌市也有不少人去買房。說下利弊。
三亞
優點——無敵海灘，動人美景，冬季如夏，白天基本25度以上，熱起來就可以游泳。一個字，爽！解放軍北京總院與三亞分院301醫院A類醫保報銷互通，北京人民有福了。
缺點——有些偏僻，基礎設施不夠發達，物價高；最重要的是房價高，基本兩萬多了。
萬寧
優點——東海岸，無敵海灘，動人美景。房價不高。
缺點——不發達，偏僻。和三亞之間和隔著陵水呢。海口
優點——還湊合的海灘，冬季如春，溫度20度左右比較多，比較宜人，房價低，市區一萬多，周邊不到一萬，醫療設施比較完善。倆字，舒坦。
缺點——冬天經常會有寒潮，溫度在跌到10度左右不是夢，又沒有暖風空調，分分鐘凍成狗。瓊州海峽海水不清澈，污染比較重，海灘不夠誘人，冬天戲水也不是特別容易入戲。文昌
叔叔在那裡買的別墅，自雲非常好，他買時也不貴，海景很贊。交通很便利，從美蘭機場去無比方便。具體沒考察，不發表意見。
儋州
朋友在那裡的恆大海花島買的，又轉手賣了，總體評價，太偏僻。查了資料，貌似這地方未來建設重要港口。海花島是很酷的樓盤，但配套和入住率上來，無論如何要三五年。價格8500左右，海花島。
我父母很看重醫療條件，因為擔心娃娃和他們自己突發疾病，畢竟是常住。此外他們覺得三亞冬季還是略嫌熱，經常需要開空調。此外，生活便利，交通方便也是他們看重的。他們傾向於在海口附近買房。當然，決定性因素是我買不起三亞的房。。。。。。
相對於老年人，我身邊有錢的年輕朋友，大都傾向於三亞買房。
三、在海口哪裡買？市區還是周邊？
海口市區的房子不錯，生活方便，但是海灘普通，市區也嘈雜。我父母明確表示不想在市區居住。而且價格一萬往上，我還是很難買起，於是鎖定海口西邊的澄邁縣老城鎮。
看一下海口的地圖（上圖），澄邁縣的老城區離海口市區不過20公里，開車走濱海大道（沿海繞遠）半小時就進城了，走南海大道更近。海口火車站和海口南站都在澄邁老城區附近，大約五公里遠。未來瓊州海峽跨海大橋就在澄邁縣道倫角，離老城30公里，海口的秀英港也搬到了離老城區10公里外的馬村港。交通方面，澄邁老城算是很便捷。需要強調的是，澄邁縣縣城離海口很遠，只是老城鎮離得近。
還有一點，澄邁號稱長壽之鄉，附近的一個村裡有很多百歲老人。據說是水質好，我覺得基因問題，因為我看了那個村的族譜，好多人很年輕就到了外地，仍然長壽。（我們去逛了那個村子，還真遇到一位，老人自雲106歲，他拉著娃娃的手，說了好多祝福的話。因為娃娃出生後多病多災，得到老人的祝福，我爸媽高興壞了。）
最重要的是——房價，老城區普遍房價，精裝修在6000+，毛坯5000+，小區差的可以到4000+。我算了算，買個70平的兩居，50萬不到，貸款六成，首付20w不到，我咬牙借錢似乎能借到10萬，交首付還是很有希望的。
當然，我覺得美蘭機場附近也不錯，交通最便捷，但是那邊房價已經高了，就沒有考察。
對於窮人，可選擇的地方並不多。與其說我選了澄邁老城鎮，不如說我也沒有其他選擇。人家買輛車，我交個首付罷了。
補充一點，是上上圖中我做了標記的盈濱半島，簡直是海口附近的沙灘的顏值擔當。溫柔的細沙，淺淺的沙梁，國安訓練基地和一個帆船訓練基地都在這裡，風起時，百帆競渡，景色絕美。
▲盈濱半島的海景，這裡是海口最美的海灘。而且人不多。
四、在澄邁買哪個樓盤？恆大、富力、碧桂園還是別的？
這裡還是介紹下澄邁的幾個知名樓盤。因為蠻多朋友問起來這些樓盤。有些不是老城鎮的。
富力紅樹灣
▲富力紅樹灣，樓盤繞海灣，雖然是陰天，但仍然美得不要不要。
離老城鎮20公里，開車半小時到。小區最有特色的是圍繞紅樹灣濕地保護公園而建，公園不算大，但是景色很美，低矮的紅樹林沿海灣蔓延，無限的生機。
▲紅樹灣小區的道路，綠化非常漂亮。
小區非常大，以低層別墅居多，建築、綠化，房屋設計都很時尚、高檔。小區還有希爾頓逸林酒店，及高爾夫球場。因為圍繞海灣而建，所以海景無敵。
價格，高層公寓7k-8k。銷售很火爆，小戶型沒剩幾套，售樓小姐不理我。我非常喜歡這個小區，但是這裡交通不便，父母不會開車，他們不太喜歡這裡。
碧桂園美浪灣
位於澄邁大豐鎮，也是一個很大的小區。到老城鎮16公里左右，在老城鎮與紅樹灣之間。歐洲風情建築，小區本身很漂亮。價格7k左右。
特點是溫泉，有個碧桂園酒店，住的大都是看房客。因為不靠海，所以沒太多好玩的。地理位置雖然緊靠高速，但配套較差，購物要靠商業街，生活不是很方便。
恆大御景灣
▲恆大御景灣入門處，樓盤上掛滿了售樓的紅色標語，樓盤很大，新開盤的有好幾期。
這是我父母租住的小區，位於老城鎮上。重點介紹下。
小區本身沒有紅樹灣和美浪灣高檔、精緻，但在老城鎮仍算是最好的小區之一。小區全部是而是多層的高層公寓，沒有別墅。密度高於前二者，但從大城市過去，還是會被大塊的綠地、人工湖和兒童樂園感動。建築外觀設計比較美觀，樓內部設計裝修都比較大氣。戶型從50-120都有。
▲遊樂園滑梯區，還有沙坑和鞦韆區，小區內有三個這樣的遊樂園，小朋友非常喜歡。
小區最大的優勢是位於老城鎮上，離鎮上最大的農貿市場大概1公里，步行，騎自行車都方便。鎮上的農貿市場價格不算便宜，但貴在新鮮，很多當地人提著一小籃子自家菜地的青菜或是雞蛋就來賣。買菜不要太方便，我爸媽每次去買菜都忍不住買很多回來。
▲老城鎮菜市場一角，蔬菜和土雞蛋都非常好吃。
小區北側的幾棟樓臨小海灣，有海景可看，最初幾期的房子臨著南海大道，交通便利，無海景可看。需要注意的是，樓盤離海灣還隔著個小村子，所以不是真正的開門即大海，而且內海灣沒沙灘，都是泥巴。。。。要去海灘，需要到三公里外的盈濱半島。
小區門前有5路公交車，通往海口市和澄邁縣，以及北側的盈濱半島。基本半小時一趟，最晚到晚10點。小區每天往海口的恆大御景灣發班車，很多居民坐免費班車去海口逛街。順便說一句，海口的恆大御景灣緊鄰大海，無敵海景。就我的感受，交通沒法和海口市比，但對於長期居住的老人，公共交通算是夠用。計程車比較多，春節時很難打到。平時滴滴打快車很方便，從海口市中心到這裡，25公里，快車80元。
這是個平民小區，而且河南買家居多。小區里洋溢著河南話。。。。。價格在7k左右。入住率在澄邁算是最高的新樓盤之一了。我觀察了下夜晚亮燈的房間，冬季平時有十分之一，春節期間達到五分之一，甚至四分之一。春節期間車滿為患。
▲小區門口有幾家小賣部，小菜攤，小區居民在此坐著聊天逗娃。椰子7元一個，小朋友們超級喜歡。
說說非常重要的一點：入住率！如果你是最近就要住，盡量買入住率高的小區。有入住率才有靠譜的物業，才有商業配套，才有一切！御景灣小區物業非常貼心，平時電瓶車上門接送老人。修個水電也很及時。還組織業主舉辦了文藝演出，煙火晚會。
缺點，地勢低，非常低，比旁邊的南海大道低了好多，但沒有因為颱風被淹過，因為比海邊的村子還高了好多呢。此外，沒室內游泳池。有配套幼兒園，但沒有開園。
盈濱半島的別墅們
半島上的樓盤主要以別墅為主，也有少許高層。除了個別尾房8k左右，基本高層公寓都在1w左右，別墅2w+。這裡的小區坐擁無敵黃金海灘（和恆大的泥巴海灣完全不是一個概念），出門就是細膩沙灘，無垠大海。而且，去海口有一條寬闊少車的海濱大道，油門踩到底，20分鐘殺到海口市中心。離海口火車站6公里，離海口國際會展中心12公里左右。
我非常喜歡這個半島的別墅，雖然買不起，但是仍然去溜達了，搜了搜資料，結合我自己看房的經歷，給大家都放上來。
▲買了別墅，就可以坐在家裡看帆船了。
目前盈濱半島在售項目11個，別墅現房的僅有3個，分別是半島壹號、遠洋華墅、魯能海藍福源，這些項目部分別墅在500萬以下，遠洋華墅甚至低至259萬/套。
遠洋華墅位於盈濱半島中段，是房價最便宜的別墅，均價15000元/平，入戶庭院贈送面積是所有戶型中最大的，小院子120平左右。，缺點是在別墅內無法直接看海，需要走出園林到沙灘才能看到。
半島壹號是盈濱半島最大的旅遊建設項目，獨棟別墅圍繞海灘建造，第一排別墅從窗檯就可以看到大海。其他排的別墅錯落而建，在樓上景觀視野良好，不影響看海。戶戶觀海優勢。主推戶型為182—978平不等，均價26000元/平。最低總價為500萬/套，毛坯交房。是半島最貴的別墅了。我爸爸一個前同事前兩年在半島壹號買了別墅，花了300多萬，如今賺了一倍了。半島壹號位於澄邁與海口交界處，此前歸澄邁，現在據說已經劃歸海口。這裡去海口也是最近的地方。
▲搜房網上找的半島壹號別墅圖。
魯能海藍福源位於盈濱半島靠西段，擁有內外雙海資源，在別墅樓上可以看到海景。獨棟別墅主推238-274平戶型，均價19000元/平，最低450萬/套。項目優點在於溫泉入戶，足不出戶就可以享受到SPA生活。我家小朋友平時很愛去這個小區，每次離開時都戀戀不捨，我很耐心地告訴他們：喜歡這裡今後自己賺錢買吧，你爸媽是買不起了。
▲搜房網上找的海藍福源別墅圖。
盈濱半島黃金海灘中最美的一段（沙灘最長，沙粒最細，還有狹長的沙洲），旁邊有北京國安的訓練場和帆船訓練基地。這一段目前被中信集團把地圈起來了。我只想說，有錢的朋友，上！
▲中信別墅項目前的海灘沙洲，一個遊客站在沙洲上，彷彿站在海中央。
老城鎮其他小區
除了恆大御景灣，老城鎮上還有四季康城，天賜上灣，海灣雨林一大波小區，可謂小區挨著小區，密密麻麻。我考察了四五個。
這些小區有些地理位置更好，臨海，或者離鎮中心更近，或者地勢更高。但一個問題是，開發商比較小，小區建築質量不高，樓房密度高，小區設計也比較土。價格大都精裝6k-7k，毛坯便宜點。如果想買老城鎮，不如多看看，我個人比較喜歡天賜上灣和金手指。
▲海灣雨林小區，園景也很清新，但樓內部設計比較小氣，走廊非常窄。
五、海南買房的一些小貼士
在海南買房前要做什麼準備？
最好能在你想買房的地方先租住幾個月，你才知道這裡是不是適合你。
如果沒有時間，那就去知乎搜一下，在海南買房的慘痛教訓，我記得好多帖子。很多人買房後，住了倆月，才發現問題，比如周圍天天燒檳榔，pm2.5堪比帝都；又比如公交車少，父母生病很麻煩；又比如小區入住率太低，特別寂寞，沒有商業。。。。。。。
二套房首付多少？
相信大多數海南買房人士都不會是首套房，部分如我這種打腫臉充胖子的還要貸款！所以，首付多少當然很重要。2015年前，海南二套房首付是6成，15年3月，根據國家政策調整，海南對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,最低首付款比例調整為不低於40%。也就是四成首付。
買新房還是二手房？
海南新房一把一把，二手房不是那麼發達，而且很多人沒時間淘。新房稅低，沒精力的話，建議新房。
▲夜晚仍在建設的樓盤。
海南房子老化快？
海南高溫，暴晒，颱風多，房子老化理論比內陸快。所以還是建議買新房。
海南房子漏水多？
沒錯。我查了海南報紙的報道，「省建築防水協會調查和中國建築防水協會調查均顯示，海南房屋漏水比例高達70%。」
海南省建築防水協會調查，目前海南全省漏水房屋的佔比在70%。該協會會長趙江洪表示，中國建築防水協會調查海南房屋漏水的比例也是70%。
「客觀地說，海南自然環境『三高一多』高溫、高濕、高鹽、多颱風，以及紫外線強這些因素都造成防水材料明顯比內地城市容易老化，壽命短得多。」省住建廳人士坦言。
2011年4月，海南省建築防水協會曾組織會員企業對海口、瓊海、三亞等地37個建築工程進行了防水工程的質量抽樣調查，涉及防水施工面積100多萬平方米，其中不同程度的滲漏占調查總數的86.5%。
3年前的調查中，外牆滲水的房屋大多是老房子，新房屋的滲水和漏水主要是設計不合理、施工不當、市場監管薄弱、使用假冒偽劣材料等。
所以，想買房的騷年，聽我一句勸，不要買頂樓。我爸自作主張買了頂樓（平均一平米便宜10%），在我勸說下，退了。沒過幾天，他就遇到一位買了頂樓的老鄉，那個老鄉拉著我爹的手說，千萬別買，頭兩年一點事沒有，第三年就漏了。雖然現在防水材料好，很多頂樓可能三五年的都不會漏水，但是，還是保險為好。還有就是海南夏季暴晒，頂樓極熱，當地人常住會忌諱這點，所以頂樓價格低很多。
不要買海景房嗎？
我諮詢了海南當地的同學，他表示當地人覺得臨海比較潮。而離海3-5公里被認為是最受歡迎的地帶。但是喜歡海景房的當地人也不少，海景房仍然是比較貴的了。外地人一水喜歡海景房就是了。
有一點比較令人欣喜，海口冬季的海邊沒有腥味，海風也不潮，非常舒適。因此對於候鳥購房者而言，海景房自然棒棒噠。
海口樓盤需要搭配室內游泳池？
想在最寒冷的12月、1月、2月在海口游泳，你需要室內游泳池。很多海口的小區只搭配有室外游泳池，不得不說是個遺憾，澄邁恆大御景灣也是。
但是也不是絕對，這幾個月里的溫暖日子，溫度可以達到30多度，不少人都下海游泳了，小區游泳池也熱鬧異常。傻帽如我，居然沒塗防晒霜出門走了一遭，回來自然是曬褪了皮。
在海南，冬季必須每天都塗防晒霜！
▲春節期間我父母租住小區的游泳池，孩子們玩得很開心。
在海南看房怎麼最方便？
自駕。最好能開著小車繞島一圈，看看各個城市。我元旦自駕選的是一嗨租車，因為比較便宜。一嗨在海口機場對面有個24小時取車點，下飛機就開車走，回來時候機場還車，還省了打車去澄邁的錢，非常方便。價格方面，平時租車和國內很多旅遊城市價格差不多，不過春節比較貴，一周要三四千元。但是就這樣，租得晚了還租不到！特別提醒，春節到海南自駕，租車要趁早！我春節就是因為租晚了，最後不得不在pp租車上租了一輛更貴的，車況也很差的私家車。
元旦時在一嗨租車非常順利，因為定的車被租掉了，租車小哥給我換了一輛租金更貴的車。而且是全新車，只跑了60公里，還掛著臨牌。但是很不好意思，我把它剮蹭了一大塊。特別感謝還車時的眼鏡小哥，我一如既往踩著點到機場，剮蹭處理非常快，我扔下車鑰匙就跑，小哥還追我好久，把我預交的停車費還給我。
▲一嗨租車的小白車，忘記什麼牌子了，很好開，但沒有倒車雷達，咳咳，導致我一屁股撞了花壇。
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※初去海口，能給點旅遊指南嗎？ (,,?? . ??,,)？
※你是怎麼看待來海南過冬的老人們？