無房產證的房屋租賃問題？

02-06

本人租用一間商鋪經營餐飲，但因為對方無法提供房產證，導致無法辦理營業執照。因此本人拒絕交房租，被房東告上法庭。一審敗訴，房東所有訴求被滿足。諮詢過多個律師（包含本人所請一審律師），沒個結果，求萬能的知乎專業人士解答疑惑。
庭審時我方律師要求原告提供所租商鋪的房產證件。對方無法提供，只提供了建築審批，整體的房產證件，照片等證據。法庭多次口頭批評原告，並兩次因為此問題休庭，要求原告提供。原告無法提供，第三次開庭此問題直接跳過。判決書相關判決如下：
本院認為，系爭房屋系經合法審批建造的建築。被告認為原告無法提供房地產權證，因此無法辦理相關營業證照，租賃合同應為無效，但被告未向本院提交由於房屋性質造成其無法辦理營業執照的證據，故被告認為合同無效的觀點本院不予採納。原、被告就系爭房屋簽訂《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、法規的規定，合同當屬有效，雙方當事人均應按約全面履行合同。
本院認為，根據租賃合同第六條第三款約定，相關證照的核發由被告自行負責，原告的義務為協助辦理，被告沒有證據證明原告拒絕承擔協助義務，故被告認為應由原告負責為其辦理營業執照的觀點本院不予採納。
問題1：既然沒有產權證不影響審判，為何法庭頭兩次開庭會糾結這個問題？問題2：是否我提供因為原告沒有產權導致我無法辦理營業執照的證據，合同就可以被判無效？

問題3：原告沒有房產證，而合同約定原告協助辦理相關執照，並提供相關資料。這算不算是沒有盡協助的義務。
問題4：法院不採納原告負責為我辦理營業執照的觀點，是不是屬於我方律師表述有問題，是不是應該用沒有盡協助義務的表述。因為此，我對一審律師產生了疑問，覺得這是低級錯誤。
以上直接針對判決的疑問，因官司全權交給律師。但自己私底下有另外的疑惑。
問題5：原告無法提供房地產權證明，而這是辦理營業執照所必須的。我能否根據合同法五十四條提出合同是基於重大誤解訂立，且對方涉嫌欺詐而判定合同無效？
問題6：簽訂合同時我交了二十萬房租（半年），和兩萬的押金。但是對方一直不提供房產證給我辦理證照。我能否根據合同法六十七條拒絕履行交房租和物業管理費的相關條款？
實際情況補充：我交了半年房租和兩萬押金，實際使用兩年。現在被房東提起訴訟前已提前將我大門鎖住。

房屋租賃合同的效力問題關係到出租人和承租人雙方的切身利益，也關係到房屋租賃市場的正常交易和正常運行。房屋租賃合同的出租人是否必須具有產權證書，是人民法院在審理房屋租賃合同中經常遇到的一個問題，對此問題究竟該如何認定？本文整理了相關法律依據、案例和專家觀點，供讀者參考。

A2.J873

房屋未取得權屬證書的租賃合同效力

【法律依據】

1.《江蘇省高級人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》（2008年12月10日審判委員會第40次會議討論通過）

第三條當事人以租賃房屋未取得房屋產權證書為由要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設手續無法領取產權證書的除外。

2.《廣東省高級人民法院關於〈合同法〉施行後認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》（粵高法發[2001]41號）

第二十九條土地使用權人辦理了合法的報建手續，房屋已經建成並經工程質量驗收和消防驗收合格，具備交付使用的條件，在未領取房屋產權證書前將房屋出租的，租賃合同可認定有效。城鎮私有房屋不要求驗收的，前款出租的房屋可不受工程質量驗收和消防驗收合格的限制。

【相關案例】

1．房屋租賃合同的出租人非必須具有產權證書——甘肅省水利廳與甘肅省嘉寶商貿有限責任公司房屋租賃、買賣糾紛上訴案

【本案要旨】房屋所有權人出租、出售屬於自己（產權沒有爭議）的房屋，是其行使對所有物收益、處分權的行為。在產權無爭議的情況下，其所簽訂的房屋租賃合同、房屋買賣合同不因所有權人於締約時沒有取得房屋所有權證而無效。

案號：(1999)民終字第152號

審理法院：最高人民法院

來源：《中華人民共和國最高人民法院判案大系》（民事卷一1999年卷），肖揚總主編、最高人民法院民事審判第一庭編，人民法院出版社2003年出版

2.出租房屋未取得權屬證書不足以認定租賃合同無效——河南富康醫藥超市有限公司訴許某房屋租賃合同糾紛上訴案

【本案要旨】房屋租賃合同在房屋未取得權屬證書的情況下，出租人業已取得房屋使用權，其對涉案房屋是否享有所有權，並不影響承租人依據合同約定向出租人履行交納租賃費用等義務，出租人要求承租人按照合同約定支付租金的訴訟請求有事實和法律依據，應當予以支持。

案號： (2012)鄭民四終字第152號

審理法院：河南省鄭州市中級人民法院/

來源：《法院審理房地產案件觀點集成》朱樹英主編，中國法制出版社2012出版

1.關於暫未取得房產證的情況下房屋租賃合同效力問題

原建設部《城市房屋租賃管理辦法》第6條的規定：「有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；……」按照上述規定，未依法取得房屋所有權證的，房屋不得出租。《城市房地產管理法》第52條在對租賃合同進行定義時，將出租人限定為所有人。故沒有產權證的房屋，不得進行出租。許多法院據此也認為，無產權證的房屋出租的房屋租賃合同應認定為無效。

但是上述觀點是否正確存在相當大的爭議。《合同法》第212條規定：「租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同」，從該法律規定可以看出，強調的是轉移租賃物的使用和收益，並不要求出租人必須是租賃物所有權人或已取得產權證。合同法》第224條：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。」

《合同法》允許轉租的規定也可以印證出租人並不一定是房屋所有權人。從合同的角度來分析，出租人作為合同的一方，並非以所有權人為限，因為租賃關係體現的是佔有的轉移：一方讓渡其佔有獲得租金利益，另一方則通過支付租金取得佔有以及使用收益。從物權的角度來分析，合法佔有權人在所有權人允許的範圍內享受收益權，房屋的合法佔有人也有權出租房屋。因此，現實生活中應分情況認定尚未取得房產證的房屋能否出租問題，在出租人為房產合法佔有人的情況下，雖然出租人未取得房產證，但仍然有權出租房屋。

《城市房地產管理法》第52條規定：「房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。」此處雖然將房屋出租人解釋為「房屋所有權人」，但一是不屬於「效力性強制性規定」；二是對租賃合同出租人的限定過窄，並不符合立法原意。最為顯著的例子是國有房屋的出租，並非所有權人行使，而是由有管理權的人行使。出租人顯然不應限於所有人。三是沒有房屋產權證並不必然就不是產權人。在工程未竣工之前，開發商雖未取得房產證，但是在建工程的所有權人，其當然有權將在建工程對外出租。

有些人認為原《城市房屋租賃管理辦法》第6條第1款規定了「未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租」，但需注意該辦法是建設部頒布的部門規章，不屬於法律和行政法規，不能作為認定合同效力的法律依據。因此，未領取房產證不必然導致房屋租賃合同無效，開發商可以在取得《商品房預售許可證》後對外簽訂租賃合同。同樣，預售商品房的購房者在簽訂了《商品房買賣合同》以後，房屋標的已確定，也可以對外簽訂租賃合同。

（摘自《法院審理房地產案件觀點集成》，作者：朱樹英，中國法制出版社2012年出版）

2.房屋未取得權屬證書的租賃合同效力

目前，多數法院在司法實踐中，在確認房屋租賃合同的效力時，僅僅要求出租人具有房屋所有權（產權沒有爭議）或者得到房屋所有權人的合法授權，而沒有一律要求出租人證明其持有產權證。我國現行法律中，只有1999年1月1日實施的《房地產管理法》第52條給城市房屋租賃下了定義，即：房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。司法實踐中，一些法官以此為依據，主張房屋租賃合同的出租人必須是所有權人，否則房屋租賃合同無效。這種觀點是不正確的，首先，且不說根據新法優於舊法的原則，人民法院審理涉及房屋租賃合同糾紛案件首先應當考慮適用的是1999年10月1日實施的《合同法》，而且《房地產管理法》第52條內容的本身並不屬於法律關於城市房屋租賃的禁止性規定，該條並沒有規定租賃合同的出租人必須對合同標的物享有所有權，否則合同無效。

按照民法理論，有權對財產進行佔有、使用、收益的人，不僅僅有所有權人，還包括合法佔有人。即使是出租他人之物，其中既包括擅自出租他人之物，也包括承租人於租賃期內或者租賃期屆滿後擅自轉租他人之物的，是否要一概認定這些租賃合同無效，不僅在理論上存在爭議，在人民法院司法實踐中也仍然做法不一。

最高人民法院法官傾向於認為，雖然合同的效力屬於人民法院主動審查的範疇，但我國現行法律和行政法規中並沒有規定租賃合同中出租人必須對合同標的物具有所有權或者經所有權人授權，否則合同無效。因此不能認為租賃合同的出租人對合同標的物必須具有所有權或者其出租行為必須經過所有權人的授權。

（摘自《反不正當競爭法原理》，作者：孔祥俊，知識產權出版社2014年出版）

資料來自於公眾號【法信】，轉載請自行聯繫。

問題1：既然沒有產權證不影響審判，為何法庭頭兩次開庭會糾結這個問題？

產權證不影響審判，但在2010年前，《城市房屋租賃管理辦法》第6條規定，未依法取得房屋所有權證的房屋，不得出租。現該規定已經被廢除，但對於無產權證下，房屋是否可以出租仍然存在一定的爭議，最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》，進一步明確：《合同法》實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。在法律行政法規中，未有無產權證不得出租的規定，因此，，一般認為可以。這也許是法庭頭兩次開庭會糾結這個問題的原因。

問題2：是否我提供因為原告沒有產權導致我無法辦理營業執照的證據，合同就可以被判無效？

合同不因此無效。根據合同法，合同無效的情形：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

原告沒有產權導致我無法辦理營業執照，沒有損害國家集體利益，也不存在非法目的，不屬於上述無效情形，因此合同仍然有效。但您因此造成的損失，可以追究其違約責任。

問題3：原告沒有房產證，而合同約定原告協助辦理相關執照，並提供相關資料。這算不算是沒有盡協助的義務。

屬於，可以追究其違約責任。

問題4：法院不採納原告負責為我辦理營業執照的觀點，是不是屬於我方律師表述有問題，是不是應該用沒有盡協助義務的表述。因為此，我對一審律師產生了疑問，覺得這是低級錯誤。

以上直接針對判決的疑問，因官司全權交給律師。但自己私底下有另外的疑惑。

辦理營業執照為您的義務，不存在原告負責一說，採用「沒有盡協助義務的表述」更妥帖。

問題5：原告無法提供房地產權證明，而這是辦理營業執照所必須的。我能否根據合同法五十四條提出合同是基於重大誤解訂立，且對方涉嫌欺詐而判定合同無效？

您的店鋪已經實際使用2年，無法基於這幾點請求法院撤銷，從而使合同無效。重大誤解，欺詐屬於合同可變更可撤銷的情形。根據最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行），可變更或者可撤銷的民事行為，自行為成立時起超過一年當事人才請求變更或撤銷的，人民法院不予保護。

問題6：簽訂合同時我交了二十萬房租（半年），和兩萬的押金。但是對方一直不提供房產證給我辦理證照。我能否根據合同法六十七條拒絕履行交房租和物業管理費的相關條款？

一般不能。無論是依據合同法第六十六條，還是合同法六十七條，在對方不提供房產證的情況下，您不能拒絕履行交房租的義務。因為在租賃合同下，房東的主義務是交房，給承租人使用，承租人的主義務是繳納房租。房東提供房產證協助您辦理證照只能認為是從義務（非主要義務），您不能夠因為對方沒有履行好從義務，而不履行自己在合同下的主要義務。

建議：

主張房東的行為構成根本違約，即房東不提供房產證，導致無法辦理營業執照，使得您在訂立合同時所希望的「經營餐飲」的目的無法實現，構成房東對租賃合同的根本違約。從而要求法院解除合同，並要求恢復原狀（即退還已繳納房租），並賠償損失。

如果是非法建築，可以主張解除合同。如果不是非法建築，不能解除合同。只能讓承擔房東違約責任，讓他賠償你的損失。

如果房東是根本違約，那麼你可以解除合同並請求賠償損失。

如果沒有規劃許可證，房屋租賃合同無效，但是依據相關司法解釋，房租還是照樣該付。。。

看了你論述，你就是想以對方沒有房產證為由來不想付房租嘛？？並且你用的時間也不短了。。

我覺得，只要是一個有正常的公德心的法官都不會支持你的抗辯理由。

雖然我不了解案件全貌，我覺得法官判決沒什麼大問題。

法官寫判決，不是完全要做到說理滴水不漏，他是先有一個自己希望的結果，然後再去找依據來支撐自己的看法。