萬達半年驚變，這5大問題還懸而未決

作者 | 孫春芳

半年前，王健林以主人的身份，宣布哈爾濱萬達城開業。半年後的2018年1月20日，萬達集團將在此召開年會，王健林將為萬達的未來指明方向，只不過，這次他是半個客人了，因為半年前，萬達已經將哈爾濱萬達城賣給融創。

彈指一揮間，主客已易位。

一位萬達內部員工表示，很多業務做與不做，如何做，都等著董事長在年會上定調。

過去的2017，是萬達的多事之秋。

13個文旅城倉促賣給融創後，尚有5個文旅城沒有交割，未來會發生變數嗎？

萬達網科集團大面積裁員，未來業務轉型何去何從？

萬達商業離回A的最後期限只剩半年，萬達電影重組遙遙無期，未來萬達會不會因為對賭失敗而需要賠償給投資者大量資金？

萬達接二連三出售海外資產，未來海外業務是否會折戟沉沙？

萬達廣場10年之內要通過輕資產模式建成1000個，然而在監管機構對房地產收緊融資渠道之後，此種模式是否還能大行其道？

上述五大問題如五把利劍懸在萬達的頭頂，在今年的年會上，王健林將如何破解這些難題呢？

最焦灼：文旅城是否能順利交割？

2017年7月，萬達緊急把13個文旅城售賣給融創，按照協議，13個文旅城分三期交割。

至今，前兩期8個文旅城已經交割，而第三批剩餘5個文旅城（濟南、重慶、昆明、海口、青島），離合同規定的最後交割期已快三月，然而仍然沒有交割完成。

濟南萬達城還出現過一次戲劇性的售樓風波。

2017年11月14日，濟南萬達城向客戶群發簡訊，稱15日將認籌，客戶需帶上150萬元以上的卡內餘額，客戶需全款購房。不過當日就被濟南市政府叫停，至今，濟南萬達城還沒有拿到預售證。

而熟悉萬達文旅城運營模式的人士表示，萬達文旅城應該投資巨大，一般需要通過前期售賣文旅城周邊的住宅來回籠資金，才能進行後期的文旅開發。而濟南市政府卡著不讓賣房，對後期投資開發進度會造成影響。

自萬達售賣文旅城之後，萬達和地方政府的關係變得極為微妙。

萬達內部人士表示，王健林在交易之後，曾親自到濟南，與當地政府溝通。

萬達是在2017年6月在濟南拍得16宗總計99.71萬平方米的土地的，平均拿地樓麵價在2800元/平方米左右，而當地政府給被搬遷戶的拆遷補償就達到1.3萬元/平方米。

按照協議，萬達在濟南文旅城的投資面積總共426.58萬平方米，未來濟南政府還會按照進度繼續給萬達文旅城供地嗎？只能拭目以待。

萬達在重慶的拿地舉動更加蹊蹺。

2017年12月13日，萬達在重慶沙坪壩區西永板塊拿下兩塊土地，該地塊緊挨重慶萬達城，是重慶萬達城的後續地塊。

萬達已將重慶萬達城售賣給融創，為何還要繼續在周邊自己拿地呢？

「不排除萬達回購文旅城的可能性。」一位分析人士表示。

最尷尬：萬達網科集團會裁撤嗎？

萬達網科集團人員大量裁減，業務大量收縮，未來如何轉型？

2017年12月，萬達網科旗下的飛凡部門首先爆出員工大量被「辭職」的消息。

而萬達網科旗下智慧生活事業部面臨著部門全部被裁撤的命運，截至年底，該部門已有80%的員工被要求離職。

在人員大量裁減的情況下，萬達網科總部和分部的辦公區域也出現撤併現象，例如杭州區域的辦公室已經「撤」了。

在上海總部，萬達網科和旗下子公司的辦公地點主要在東方萬國企業中心、陸家嘴世紀金融廣場和張江新區的一些辦公樓。

知情人士表示，上海的辦公區域已出現「合署辦公」現象，其他地方的人員集中搬到東方萬國企業中心。

萬達網科總部的人士表示，萬達網科接下來會出現大面積的業務和人員調整，具體的方向和做法，要等著王健林在年會上來定調。

此前，王健林在參加蘇寧合作者大會時表示，萬達網科未來要搞人工智慧。

最關鍵：萬達商業能夠如期回A嗎？

2018年對於萬達眾多資本平台是個大限之年。

自2016年8月從香港退市之後，萬達商業在回A上進展緩慢。

萬達商業A股IPO最新排名為47名，比之前退後3位。

萬達商業在退市時跟投資者簽有對賭協議。按照協議，萬達商業退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內地主板市場上市，萬達集團將回購全部股份，並向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。

多位萬達內部人士表示，萬達商業2018年回A「基本沒戲」了。一位萬達內部人士甚至坦言，現在萬達連發個債券、搞個定增都非常困難，別說在A股上市了。

萬達電影就面臨著重組難產的問題。

自萬達電影於2017年7月初宣布重組萬達影視以來，已經半年多過去，至今仍然沒有出來重組預案。

然而在此之前，一些萬達影視的股東，已經紛紛退股和減持。

查詢工商資料可知，萬達影視原有的34個股東，在萬達電影2017年7月停牌之前，已只剩下23個。史玉柱的巨人投資有限公司退出了萬達影視股東之列。萬達集團王健林本人亦退出了對萬達影視的部分股權投資。

華策影視則選擇了減持，根據其2017年一季度報告，華策將持有的萬達影視 721.03萬元出資額（實際出資1.15億元）轉讓給萬達影視，並由萬達影視完成相應的減資手續，轉讓價格為 1.33億元。公司仍持有萬達影視528.97萬元出資額。華策是在2016年3月份投資萬達影視和青島影視的。

一進一出，一年的投資中華策影視獲得1800萬元回報。

知情人士表示，萬達電影融資基本靠私募股權融得，跟萬達商業的對賭協議一樣，萬達電影也對這些私募有投資回報的承諾，萬達電影如果長期重組無果，不排除萬達對這些投資者償付大量溢價的可能性。

最折騰：海外資產何去何從？

2018年1月16日，萬達旗下香港上市公司萬達酒店發展（http://00169.HK）宣布，擬作價3560萬英鎊（約合人民幣3.15億元）出售英國倫敦的項目萬達One Nine Elms（萬達·倫敦ONE）60%的股權。同時，買方同意代表倫敦項目公司向萬達酒店償還債務約1.59億英鎊（約合人民幣14.12億元），兩項總計17.21億元。

根據《南華早報》的報道，此次交易的接手方為富力地產。

2017年8月，萬達的另一個倫敦項目——九榆樹廣場（Nine Elms Square）地塊，在最後階段也轉售給了富力地產和中渝置地。

萬達海外資產由此開啟「賣賣賣」的進程。

除了倫敦項目外，澳大利亞悉尼的Circular Quay公寓和酒店項目和位於澳大利亞黃金海岸的珠寶三塔項目也已經出售，消息即將公布。

一位萬達內部人士表示，上述海外地方項目目前都在萬達酒店發展內，萬達集團已經對萬達酒店發展的定位做了調整，未來它將是萬達文旅產業和酒店管理的平台，原來它資產包內的海外地產項目，要麼賣給合適的買家，要麼把它轉移到萬達商業的平台上去。

該人士稱，目前萬達的其他海外項目也在跟買家接觸中，「如果價格合適，萬達不排除將這些項目都出售掉。」

最迷茫：1000個萬達廣場能建起來嗎？

王健林12月20日宣布，今後10年內，將建成1000個萬達廣場。

萬達廣場目前主要通過跟信託公司和地方房企合作的方式，進行輕資產的擴張模式。

然而，由於金融監管部門對房地產融資渠道的緊縮，地方房企在合作建設萬達廣場上的風險未卜，萬達廣場的輕資產擴張之路能否走得下去？

2016年第四季度，萬達商業與中信信託、民生信託、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元的投資合同。合同約定，2017年至2019年，每年開業交付30個萬達廣場給投資方。

彼時，房地產市場如火如荼，金融機構和房企的合作也如膠似漆。然而，隨後政府一連串的調控措施下來，房企的融資渠道收緊，這一形勢至今未有鬆緩。

目前，合同中的富力集團未有投資萬達廣場，中信信託投資了9個萬達廣場，民生信託投資了5個萬達廣場，而合同外的珠江人壽則投資了4個萬達廣場，總計18個，未達到合同規定的數目。

除了跟信託合作之外，萬達廣場還跟地方房企合作。

2016年，萬達跟地方房企簽了18個項目，對方出地，萬達做品牌輸出和管理。目前這些項目尚處於在建階段。

萬達廣場此前的模式精髓是通過周邊住宅售賣來回籠資金，反哺萬達廣場商業中心的投資建設運營。

招商蛇口一位投資部人士表示，上述模式要看具體城市的具體地段，如果在增值空間不大、房價起不來的四五線城市，賣房的收入不足以維持商業地產的拿地建設運營費用，則此種模式就很難成功了。

萬達通過跟地方房企合作將此種風險轉嫁給了地方房企。

海外資產紛紛售賣，國內業務面臨調整，2017年的萬達，內憂外困。

「我曾經問個不休，你何時跟我走？可你卻總是笑我，一無所有。」

在去年的萬達集團年會上，王健林一曲《一無所有》，引爆網路。

不知道今年的年會上，王健林又會唱什麼歌?《敢問路在何方》?

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