想買房的請注意！史上第二次房改要來了

國土資源部部長姜大明昨日發聲：我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點。

上述消息頓時引爆房地產市場，如果落實的話，中國房地產基本制度和基本邏輯將發生顛覆性變化，堪稱史上第二次房改！

因為政府將不再壟斷住房用地了！

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重寫遊戲規則

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傳統的房地產市場，基本制度和邏輯就是土地高度壟斷，全部由國土部門統一收儲，獨家出讓。

當前的房地產市場，大致的運行模式是這樣的：

首先，地方政府控制土地資源，把一個個地塊用拍賣的方式，賣給有資質的房地產開發商；

其次，在爭相競價後，開發商拿著從銀行貸來的錢，用非常高昂的價格拿到了地，身為一家公司，為了盈利，它必須在地塊上一邊蓋商品房，一邊各種宣傳加推，抬高房價。

最後，由於擔心未來房價還會上漲，老百姓集祖孫三代之力湊齊首付，再從銀行拿到房貸，買下正在蓋的房子，成為最終的買單俠。

上述模式持續運作，隨之而來的便是天價地皮、天價房子以及「土地財政」。

但如果允許非房地產企業在自己持有的地塊上蓋樓房，理論上來說，一些閑置地皮將得到充分利用，房地產市場的准入門檻大為降低，樓市的供給可能增加，進而降低房價，促使房地產行業健康發展。

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緩解沒地壓力

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細讀講話內容，這次政策的變化主要涉及三種用地：

1：非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地。

2：利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點。

3：探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。

注意！「農村集體經營建設用地」以及「宅基地」，對當前樓市的影響非常有限，因為這些地塊所處的位置要麼在農村，要麼在城中村和城鄉結合部，距離市區和市中心比較遠。再說了，這兩年全國都在大刀闊斧地搞基礎設施建設，城中村已經拆得差不多了。

真正對樓市影響重大的，是「非房地產企業依法取得使用權的土地」。

這句話非常好理解，一家企業，不管它主業是做什麼的，未來都可以賣房子了（目測手裡有地塊的企業大多是國企）。

它們可以合法地將手裡的工業用地、綜合用地等地塊，直接轉換為住宅用地。要知道，一些拿地時間比較早的工業用地，相當一部分位於城市當前的核心地段。一旦將這些地塊轉變為住宅用地，毫無疑問將有效緩解一二線城市住宅資源緊張的狀況。

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現實依舊骨感

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聽起來一切都很美好，有地塊的企業能賺到錢，老百姓能買到更便宜的房子，但在上述分析之後，你有沒有感覺出哪裡不太對？

沒錯，且不說這個政策真正落地需要多久，退一萬步說，這個政策可以馬上落地，但在執行過程中，又如何確保利益受損者不暗中阻撓，如何確保現有的企業不設法套利？

首先還是老生常談的話題：土地財政。現在地方財政來源主要是賣地收入，如果立即放開土地市場，原本就欠了一屁股債的地方財政豈不是更加捉襟見肘？

其次，住宅用地的拍賣一直是國土儲備部門的獨家生意，現在雖然政策有所變化，但哪些企業可以在哪些區域將其他用途的土地轉化為住宅用地，這件事究竟誰說了算？如果還是國土儲備部門說了算，是否會產生權力尋租？

最後，手裡能有地塊的企業，綜合實力肯定相對雄厚，員工也不會在少數，允許它們在蓋房出售，它們也可以選擇只賣給內部員工，成為內部福利房！如果是這樣的話，不但沒法衝擊現有樓市，而且還有人為製造不公平的嫌疑。

通過我的分析，你現在應該明白一句話，理想很豐滿，現實很骨感！房價，不是那麼容易降下來的！

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