商住房、辦公房、loft如何退房？

「售樓處里擠滿了人，比菜市場還熱鬧！」

「我半夜去售樓處排隊，好不容易排到我了沒房了。」

「我這套房還是通過朋友托關係，好不容易才給我弄到這麼好的戶型。」

「我當時就是看上了樣板間，一個地下室的樣板間裝修的跟地上房間一樣，樣板間裝修的太美了。」

每位想要退房的業主，坐在我對面時，講述買房的經歷時總是眼裡閃爍著激動興奮的光芒，無一例外，生怕我不相信他們描述的熱鬧場景，如果我不是閱房無數、理性的房產律師，我坦率的說我會和他們一樣心動。但當我經歷了大量的這類房產糾紛後，只會像聽故事一樣，一笑而過了。

這些業主找到我的目的如出一轍：退房！

如果說2017年3月26日前的北京房產市場是2016年930新政後的餘震，那麼326新政後，這個市場徹底的停歇了。隨之而來的就是：退房！退房！退房！

930新政和326新政我就不贅述了，各位有興趣的朋友請自行百度或搜索本人專欄文章進行查閱。

每位業主的退房理由都不盡相同，新政後沒有購房資格的，新政後貸款資金不足無法補足首付款的，新政後不再批貸的，房價下降不願意再繼續購買的，各種劇情輪番上演。

那麼，商住房、辦公房、loft到底有什麼問題呢？業主如何在損失最小的前提下退房呢？

關於商住房、辦公房、loft存在的問題，建議有興趣的朋友可以搜索本人專欄的《商住兩用房，一舉兩得，雞飛蛋打？》，我們今天重點探討一下第二個問題：業主如何退房。

本人2017年代理了10多起商住房退房的案件，或許是律師的切入點比較準確，也或許比較幸運，到目前為止，還沒有需要業主承擔違約金的，都順利的與開發商簽訂了房屋買賣合同解除協議，而且結案比較快。

商住房的特點我簡單再闡述一下，產權50年，簽訂的《北京市商品房預售合同》首頁都會載明：商業、辦公等非住宅類，《北京市商品房預售合同》第二頁都會載明：特別提示：您購買的該商品房規劃用途為辦公，所佔用範圍內的土地（地類）用途辦公，土地使用年限為50年。出賣人應當按照規划行政主管部門核發的建設工程規劃許可證規定的條件建設和銷售商品房，不得擅自變更。買受人使用該商品房期間，不得擅自改變該商品房的用途、建築主體結構和承重結構。出賣人未經規劃部門批准，私自將辦公性質的房屋改為住宅銷售的，買受人購買此種房屋後，在產權、市政、稅收、安全等方面都存在隱患。特別提示您，請勿購買。但我們的業主經過大半夜排隊買房的內心煎熬，在銷售的狂轟亂炸以及樣板間的紙醉金迷後，早已視合同約定於不顧……

《北京市商品房預售合同》附件一房屋平面圖是醬紫的：

商住房的樣板間往往是醬紫的：

問題來了，為什麼商住房的平面圖和70年產權的住宅的平面戶型圖不一樣呢？為什麼商住房的平面圖是大開間呢，與開發商的樣板間的格局完全不同？

《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》一、商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。二、開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平米；不符合要求的，規劃部門不予批准。三、開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

《北京市關於加強部門聯動 完善商業、辦公類項目管理的通知》二、建築設計單位、施工圖審查機構要嚴格按照項目可研報告內容、建設工程規劃許可內容及規範、標準要求，進行商業、辦公類項目的設計和施工圖審查，商業、辦公類項目一般應採取公共走廊、公共衛生間式布局，不得採用單元式或住宅套型式設計。規劃許可有特殊要求的按規劃執行。三、房屋測繪機構應按照建築工程規劃許可內容和施工圖審查機構審定的圖紙對商業、辦公類項目進行測繪，禁止擅自進行房屋分割測繪。四、市、區（縣）建設房管部門根據已備案的測繪成果辦理預售許可或現售備案手續。五、商業、辦公類項目房屋登記的基本單元是界限固定、可獨立使用、並有明確唯一編號的房屋或者特定空間。禁止以任何虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記。

商住房往往存在三方面的問題：

一、違反規劃建設

二、擅自分割銷售

三、虛假宣傳

既然房屋規劃為商業辦公，應採用公共衛生間布局，而且房屋設計不得採用單元式或住宅套型式設計，那麼商住房就不應該有隔層，更不應通水通燃氣並設立獨立衛生間。這就不難理解業主的《北京市商品房預售合同》附件一房屋平面圖顯示的是大開間，而開發商的樣板間卻是富麗堂皇的了。

如果您還在為開發商為什麼收到您的退房申請後遲遲沒有動靜而煩惱，建議聘請專業房產律師，抓住開發商的軟肋，一招致勝，才能儘快解除問題。祝各位業主退房順利！

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